世邦魏理仕日前发布一季度上海房地产市场报告显示，上海外高桥一度被炒高的写字楼租金逐步回归理性，较峰值回落25%左右。但相关园区的厂房受自贸区影响效应继续发酵，租金累计涨幅已接近15%，外高桥工业地价更比自贸区成立前上升了约130%。

　　报告称，上海自贸区成立已有半年，企业注册热情依然高涨。截至2月底，新设企业数量达6610户，较2013年底增加近3000户。研究人士认为，随着今年金融、外汇等详细政策的出台，自贸区概念的操作性将进一步加强，并将吸引更多企业的实质性入驻。此外，自贸区管委会迁至港城大厦后，临港新城和洋山这一浦东新区重点发展区域的发展预计将进一步提速，并由此对区域内的房地产需求和价格形成长效的正面影响。

　　一季度，外高桥保税区内的写字楼平均租金报价为每天每平方米4.4元，较峰值回落25%左右。租金报价下调的主要原因是市场逐步回归理性，业主对前期虚高的报价进行了调整；同时，一定程度上也可能与自贸区管委会在3月底由外高桥迁至临港地区的港城大厦有关。

　　但自贸区对工业物业市场影响还在继续发酵。目前，外高桥工业地价较自贸区成立前上升约130%。企业对自贸区内及周边园区厂房需求的增长，带动了厂房租金一季度继续大幅上涨。据世邦魏理仕研究部统计，金桥、外高桥、临港等自贸区概念园区的厂房租金平均环比上涨超过6%，与自贸区成立前相比累计涨幅接近15%。而这也进一步带动了上海主要园区厂房平均租金上涨了3.5%，达到每月每平方米34.5元。

　　上海优质仓库开发商在一季度集体提高租金报价，使平均租金报价按季上涨5.2%，至每月每平方米38.8元，达到历史新高点。考虑到年内大量的新增供应和租户对租金的承受能力，开发商们也许会采取一些更有力的措施来吸引租户，最终使实际的成交价格保持相对平稳。

　　伴随电商和超市对仓储需求的缩减，一些成熟物流园区出现不同程度新增空置面积。但总体上来自第三方物流、零售业和高端制造业的仓储需求保持活跃。由于前期累积的大面积预租客户，一季度位于青浦和嘉定的两个新项目满租上市，带动优质仓库市场空置率下降2.4个百分点，至9.3%。