规划打造100个城市综合体的杭州，商业地产已经有饱和之忧。按平均销售速度，现有的存量至少需要3年消化，随着去年57幅纯商业地块陆续形成供应，存量预计还将进一步攀升。

　　楼市行情低迷，降价风声迟迟不止，特价房频频面市，对于购房者来说，2014年的杭州住宅市场已然具有相当的危险性。无论是刚需盘，还是高端豪宅，都在激烈的竞争环境中不同程度地面临着价格下行压力。那么，由投资需求支撑的商业地产又如何呢？

　　乐观地看，最近几年，杭州商业地产市场一直运行平稳，每年的成交量都在1万套以上，并且行情相对独立，几乎不受政策以及住宅市场的波动干扰。理论上，稳定的市场将有利于价格的坚挺，而从商业地产的历史表现来看，几乎从未出现过价格战。

　　另外，杭州商业、商务环境正在进行快速升级，城市居住版图、商业地理也在被重新定义。一些新兴板块的崛起，具有很强的可预见性。在人口涌入、企业聚集之前，提前布局商铺、写字楼投资，相当于抢持原始股，后期的增值收益，似乎十分乐观。

　　并且，相比于住宅，商业地产的价值评估遵循更为严谨的逻辑，可根据预期租金收益、年投资回报率进行精确测算，做到心中有底。特别是商铺这种投资产品，因为量比较小，不管销售情况如何，对房企的资金面都并不构成重大影响，所以也不存在降价走量的必要。

　　依此而言，商业地产似乎比住宅市场更加安全，在楼市整体遇冷的背景下，俨然便是一座避风港。

　　但这并不意味着投资商业地产没有风险，恰恰相反，商业地产是一个充满陷阱的市场。如果出手不慎，所遭受的损失可能不亚于降价住宅项目给老业主带来的损失。只是，这种陷阱通常是隐藏着的，在项目销售阶段可能无从察觉。

　　就商铺而言，最常见的陷阱在于，开发商所承诺的投资回报率不能兑现。商铺的租金水平直接取决于客流量，而客流量又与附近小区的入住情况、整个街区的商业定位及业态构成等诸多因素相关，有着很强的不确定性。这也意味着投资回报率很难得到充分保证。

　　至于写字楼，除了自身的产品素质外，项目所在区域的发展进度、政府招商引资政策的落实情况，以及外部经济环境的运行状态等因素，都将对其租金回报造成影响。如果开发商描绘的宏伟蓝图不能实现，预期收益自然也就难以兑现。

　　更重要的是，规划打造100个城市综合体的杭州，商业地产已经有饱和之忧。按平均销售速度，现有的存量至少需要3年消化，随着去年57幅纯商业地块陆续形成供应，存量预计还将进一步攀升。

　　定价有理可循的商业地产，价格泡沫或许小于住宅，但供应泡沫却不可小视。杭州经济增长、消费增长能否支撑起这样庞大的商业地产市场？这是一个有待时间验证的问题，也是商业地产系统性风险所在。

　　尤其对于社区底商、综合体商铺、街区商铺来说，还需面对电子商务的冲击、居民消费习惯的改变、客流的分散等诸多挑战。投资者出手需十分谨慎。

　　商业地产市场或率先启动

　　 成交量一直保持稳定多个项目即将开盘。

　　杭州住宅市场持续低迷，各楼盘开盘节点数度推迟，截至昨日，银四已经过半，开盘楼盘数量仍只有个位数，而部分原本预计在本月开盘的楼盘，实际开盘时间似乎仍遥遥无期。另一方面，一些商业地产项目却传出捷报，或者蠢蠢欲动。

　　业内人士指出，近几年，杭州商业地产成交量一直比较稳定，与住宅市场行情相对独立。在住宅市场不景气的情况下，商业地产仍有可能独善其身，成为杭州楼市一抹难得的亮色。

　　写字楼市场大单频现

　　4月13日，杭州新天地与汉鼎股份、杭州玻璃集团和杭州中法实业三家企业正式签约，位于新天地三个地块的大楼被整体打包出售，成交面积超6万方。

　　其中，此次汉鼎股份签约的地块，将建造总建筑面积23619方的公司总部，该建筑名为杭州之门，由丹麦JDS事务所设计；杭州玻璃集团选址地块，地上建筑面积20965方；杭州中法实业股份有限公司选址地块，合作面积超2万方。

　　据了解，这三家企业均为成长型实力企业，未来拟将总部迁至杭州新天地，三幢独栋大楼均采用定制模式，设计方包括丹麦JDS这样的国际大牌事务所。目前，仍有多家上市公司与杭州新天地洽谈，有望整栋拿下多幢写字楼。

　　像这样的超级大单，在杭州写字楼市场并不鲜见。去年底，杭州绿地中央广场即对外宣称，项目规划建造的三幢写字楼中，已有两幢被一家浙江本土制造企业和一家金融企业分别预订，剩下的一幢也吸引了多家实力企业洽谈订购。

　　除了整幢买下的例子，单个客户买走多套写字楼房源的案例也非常多。例如，同样在去年底，杭州万达广场写字楼在认筹阶段，曾有一位韩国人认筹了半层的写字楼，总共花费金额在1200万左右。

　　另据了解，在酒店式公寓市场，也不时出现一些大单。去年，一位来自温州的投资客一口气买走了鑫运时代金座18套酒店式公寓，由于该项目总价较低，总金额为1000多万。

    商铺成交量保持活跃

    作为一种更为稀缺的投资型房产品，商铺的销售情况也可圈可点。3月30日，杭州万达广场中心金铺首次开盘，与去年10月首期商铺开盘一样，这次开盘再一次创下了热销佳绩。稍早之前，位于勾庄板块的名城博园推出了25套临街商铺，面积31-54平米，层高4.4米，起价63万元/套，同样卖得不错。

    去年12月22日，龙湖时代天街开盘，推出一批商铺，更在短短1个多小时的时间内，销售了近九成，部分楼层直接售罄。

    数据面上，据相关机构统计，上周(4月7日-4月13日)，杭州共有10个项目出现商铺成交，共成交32套，成交面积2657平方米，环比增长49%。清明节前一周(3月24日-3月30日)，杭州商铺成交面积也曾呈现增长态势，环比增幅为10%。

    分区域来看，江干区是商铺成交最为活跃的区域，另外，滨江区、拱墅区等区域的商铺成交量，占总成量的比重也较大。价格方面，在田园、申花等板块，部分项目的商铺价格已快被住宅价格追上，个别项目甚至出现社区底商价格比住宅价格低的情况。

    商业地产成交一直稳定

    从杭州近几年的商业地产市场走势来看，相比于住宅市场剧烈的波动，商业地产的市场可以说是比较稳定的。

    四年前的2010年，杭州主城区一年共成交新建住宅25392套，当年，商业地产成交量为10568套，不及住宅的1/2；次年，杭州楼市陷入低迷，主城区只成交了12784套新建住宅，同比下滑近五成，但这一年的商业地产却成交了10562套，与上一年基本持平。

    2012年，杭州楼市成交量井喷，主城区成交新建住宅36185套，同比增长近两倍，与此同时，商业地产成交量却仍与前一年基本持平，仅为10312套。

    2013年，杭州多个综合体项目热卖，带动主城区商业地产成交量增长近两成，但相比于住宅市场的火爆，这一增幅仍显得温和。

    对此，业内人士指出，近几年住宅市场的波动，主要是受房地产调控影响，而商业地产的购房政策、贷款政策一直保持稳定，市场基本没有受到调控干扰，成交量主要受供应和需求情况决定，所以能够走出独立行情。

    另外，商业地产的价值可以通过投资回报率量化测算，价格泡沫比住宅要小得多，这也是市场能够平稳运行的原因之一。

    多个商业项目即将开盘

    商业地产市场的这种稳定性，无疑使得商业项目更容易按时开盘，而不像住宅项目那样因行情低迷而屡次跳票。

    据透明售房网预售证申领信息显示，最近一个月，15个领出预售证的楼盘中，有5个为商业项目，包含杭州万达广场、杭州新天地等热门项目。另外，龙湖天街也已发布消息称，近期将推出二期金街商铺；天阳尚景国际上周末则已启动了商铺认筹，涉及38套商铺。

    其中，杭州万达广场已于4月13日开放了20000平方米的商铺实景体验区，将来自万达集团的商业运作、业态整合及商业氛围营造能力完完整整地呈现在杭州市民面前，让投资者亲眼见证万达未来的商业模式。

    据了解，杭州万达广场确定将于本月20日加推30套商铺，主力总价300-600万。该项目建成后，将形成以杭州万达广场为核心的新型城市级商圈万达商圈，是杭州市新的商业、金融、娱乐、休闲和商务中心。

    另据了解，由于住宅销售不畅，部分商住项目已经将现阶段的销售重心从住宅转到了商业部分。例如，位于田园板块的某项目，其发布的最新动态，即是商铺销售信心，而该项目前期已积压了大量住宅在售。

    延伸
    商业地产也有存量危机

    值得一提的是，虽然市场相对稳定，但杭州商业市场也并非完全乐观。最大的隐忧在于，跟住宅市场一样，商业市场也存在存量危机。

    据某研究机构统计，截至今年1月，杭州市区商业地产存量36754套，总面积达482.84万平方米，其中酒店式公寓库存产品面积123.57万平方米，写字楼165.93万平方米，商铺193.34万平方米。

    考虑到2013年杭州主城区共出让纯商业用地57幅，总面积达2032.9亩，总体量为388.7万平方米，今年，杭州商业地产的库存量无疑将继续攀升。

    另据克而瑞研究中心监测显示，2013年包括万达、华润置地、绿地、复地在内的多家企业均在杭州集中购入了纯商业用地。这些企业均具备国内领先的商业地产运营经验，未来或将面临正面竞争，商业地产的竞争将更趋激烈。

    世邦魏理仕研究显示，2016年之前，杭州商业项目将达到90个，其中大部分项目的开发模式采用了商场、酒店、写字楼、酒店式公寓以及住宅等固定组合模式，购物中心同质化严重。

    业内人士指出，杭州由于政府的预判、规划的引导，局部地区可能会出现供应压力增大的情况，但现在说过剩或者泡沫还为时尚早。