商业地产投资热潮下风险也水涨船高。

    4月22日，RET睿意德中国商业地产研究中心发布报告显示，今年预计北京商业地产整体放量将高达158万平方米，约为去年实际放量2倍。不过，坐上销售下行电梯的北京零售市场恐难支撑大量商业项目入市，新晋商业项目将面临培育期拉长、后续运营和招商等压力。

    报告指出，通州、丰台两区成为今年新增商业地产的两大焦点区域。通州以约52万平方米的商业地产放量位列北京各区域之首，承载南城建设的丰台区以46万平方米位列第二。据了解，中心城区用地空间的逐步减少，使通州、丰台成为今年商业地产放量面积最大的两个城区。“随着人口疏散到卫星城概念的进一步推广，都市新区的商业地产板块正逐步进入快速发展阶段。”RET睿意德助理董事李静雅表示。

    据北京商报记者了解，在通州地区商业地产正急速升温。目前，万达广场、罗斯福广场、华业花千里商业中心、华远好天地正在加速建设，均计划年内开业，这些商业项目体量超过10万平方米。尽管开发商对于商业地产的投资热度不减，但市场的反馈信息却并不乐观。大体量商业项目经营风险高，运营管理难度大，资本回报周期也将拉长。

    李静雅表示，去年初北京的商业地产投放目标也在100万平方米以上，但最后远未达到预期目标。尽管预计今年开业的商业项目不在少数，但最终能保证实现开业的数量不会乐观。今年一季度，零售业销售额增速遭遇2009年以来的最低点。中华全国商业信息中心的统计显示，一季度全国50家重点大型零售企业零售额同比仅增长0.1%，增速较上年同期大幅放缓9.1个百分点。

    严峻的零售形势让商场不得不牺牲利益换人气。北京商报记者走访近两年开业的爱琴海购物中心、远洋未来广场、凯德MALL太阳宫店等商场发现，由于服饰等零售业态低迷，商场纷纷加大了儿童、餐饮业态配比提高人气。数据显示，餐饮承租水平仅有服装品牌的1/3，化妆品的1/15，平均承租水平为7元/平方米/天。儿童业态承租能力更加有限为2-5元/平方米/天。

    与北京市场相比，二线城市的商业项目生存压力更大。报告指出，由于优质品牌商聚集，北京商业空置率逐年下滑，上海空置率也长期处于低位水平，平均不足5%。

    受前期土地持续供应的影响，二线城市商业项目空置率长期维持在14%-15%的高位。由于有效需求无法在短期内迅速提升，而未来1-2年商业项目集中上市期的到来，导致二线城市商业项目不坚挺。在此背景之下，二线城市租金水平长期处于整体偏低。

    在业内人士看来，开发商一方面需要理性设置商用物业租售配比，以此平衡收益，扩大溢价。另一方面，可以通过引入非传统业态和优质品牌，挖掘新消费潜能，提升项目综合收益。