津城购物中心受热捧

    最新数据显示，尽管本市2014年第一季度净吸纳量放缓，但更多高期望值的商业中心陆续开业，零售地产市场将在今年下半年重拾信心。2014年预计开业的商业中心有恒隆广场、天津世纪都会商厦和嘉里中心，将引进新品牌进入市场，促进天津的整体零售商业环境。截至2014年底，零售地产市场总体量将增加50万平方米。这些供应量在天津各区的分布，空置率预计仅增加2个百分比。

    世邦魏理仕最新研究报告显示，2013年，天津建成八个购物中心共64万平方米，同样位居全国第二，高于上海、重庆、深圳、北京等城市。世邦魏理仕亚洲区商业服务部执行董事史柏松表示：“购物中心是一个在环境可控的室内满足各种购物需求，且毗邻公共交通枢纽最便利和最有效的大型综合体，中国则具备打造这种环境可控的购物中心的条件。西方国家拥有相当多历史上形成的商业区，比如伦敦的摄政街和巴黎的香榭丽舍大街，作为历史性建筑必须保留，而中国大型历史性商业建筑不多，也不存在老旧问题。所以，中国市场的无限机遇在于可以在居民区就近建立大型现代购物中心，享受公共交通系统带来的便利，而不受已有建筑的限制。”

    从今年本市零售物业市场来看，永旺购物中心梅江店于2014年一季度开业，使市场存量增加91000平米。永旺梅江店坐落于高端住宅的梅江住宅区，目前仅有少量零售商业。预期将受到周边社区和周围品牌如优衣库、H&M以及大型超市、电影院和两个大型餐饮集团的欢迎。对此，仲量联行天津办公室零售地产部负责人尹伟静表示，永旺商业中心梅江店的开业标志着传统购物中心向外扩张的趋势。基于目前天津部分零售市场尚未被开发利用的现状，这种趋势在未来将持续。此外，天津亨泰中心坐落于天津小白楼凯旋门商圈，于最近由邦洲集团购入并装修。此项目有顶层餐饮区和中档服装品牌的进驻，亨泰中心商业将有效弥补小白楼区域零售市场的现状。

    世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生表示：“伴随着城镇化进程与中产阶级的崛起，中国对于现代购物中心的需求旺盛。2013年，中国主要城市将迎来大量新增供应，如天津预计未来还会继续增加。这些新建项目在每个城市的不同区域经营表现截然不同。由经验丰富的业主在核心区域经营的购物中心仍然受租户的追捧，并供不应求；在新兴市场由经验缺乏的业主运营的项目则将面临激烈的竞争和挑战，包括供给过剩与交通不便。”

    写字楼市场需求回暖

    2014年第一季度写字楼租赁市场持续活跃。净吸纳量的增长来自甲级和乙级写字楼的整体吸纳。仲量联行天津办公室商业地产部负责人吕蔚然表示：“市场需求的持续升温源于越来越多的公司寻求在天津，尤其是天津的甲级写字楼落户。伴随着经济的增长，预期未来企业租户的需求将持续升温。”

    在第一季度，几乎全部的租赁需求均来源于内资企业。而金融和房地产行业的公司将成为推动市场持续升温的主力。相比于国内企业，跨国企业在本季度的需求贡献有限。天津已成为外商在华直接投资第一的城市，预计在未来几个季度跨国公司对写字楼的需求量将回升。

    直到今年一季度，天津甲级写字楼市场连续第九个季度无新增供应。然而，由和记黄埔集团开发的天津世纪都会商厦将于今年下半年进入租赁市场。业主方已经开始接洽潜在租户。考虑到目前南京路区域甲级写字楼的市场供应有限，世纪都会商厦项目将在甲级写字楼中有很好的表现。相对甲级写字楼的稳定态势，乙级写字楼的市场供应增加。一季度竣工且投入市场的富力中心，基于其建筑规格优于小白楼板块的其他写字楼，加上高质量和分层所有权的优势，使其达到较高的预租率。整个租赁市场的租金在2014年第一季度相对平稳，环比减少1%。租金略减的原因是乙级写字楼供应量在上几个季度增加，业主采取降低租金的方式吸引更多租户。未来一年内，天津的写字楼市场预期租户更加受益于新供给带给的业主压力。然而，表现一向突出的南京路板块的写字楼将保留大量租户和较高的入住率。

    工业物流投资蓬勃增长

    嘉民商务物流园二期，一个5万平方米的定制厂房，于2014第一季度完工。国内知名电子商务企业唯品会已签订和嘉民项目一期和二期的租赁合作协议。本年末，更多非保税项目将预期完成竣工。大量新供给项目的落实，有助于西青区逐步发展成为天津的主要物流中心。作为传统的物流工业区，北辰区今年甚至长期一段时间内也将有新增供应。仲量联行天津办公室研究部负责人马渡表示：“天津的物流供应持续增加的趋势只是短期的，因为可供物流使用的地块空间一直在减少。”

    预期今年多个保税仓库项目将完成竣工。然而，由于保税市场的主要推动力制造行业的增长缓慢，项目将面临延期推出市场。另一需求驱动行业，运输业今年没有明显需求增加。由于需求趋缓和空置率保持相对较高的态势，直到2015年，计划内的保税市场供应有可能无法按时完成交付。相比于保税市场需求稳定，非保税市场的需求持续活跃。物流公司安博和一家物流公司已达成宁河项目的订制厂房合作协议，嘉民集团的北辰项目也和一家物流公司达成6000平方米的租赁合同。非保税区的需求持续增长来源于零售、电子商务和物流行业的推动。

    本季度，租金和资本价值稳中有升。然而，预期未来几个季度投资活动将呈现强势增长态势。仲量联行天津办公室工业地产部负责人王嘉思表示：“天津凭借其靠近北京的地理优势对投资者来说极具吸引力，并且相较北京极低的物流土地供应，天津有更多可售物流供应量。”得天独厚的优势吸引更多外资资本流入和私募巨头的关注，例如世界顶级基金公司——美国黑石集团、山姆·泽尔的股本集团和凯雷集团，均表示出对房地产尤其是对投资天津物流地产市场的浓厚兴趣。