随着中国城镇化进程的加速，一线城市的商业升级，中国商业地产已经走过躁动，步入新一轮的理性增长。然而泡沫论、空铺潮、电商冲击等让本已纷繁复杂的市场充满更多不确定性，商业地产对于市场数据依然饥渴，行业更期盼一组透视市场发展脉络、展望未来趋势的风向标。

    RET睿意德中国商业地产研究中心历经两年的深度调研和专业分析，于4月22日发布中国首个商业地产指数系统。该指数系统综合了宏观经济、商用土地、租金及空置率等数据，考虑到商业地产的特点以及电商与实体商业的竞合发展，更纳入品牌零售商及商业地产O2O的发展指标。作为商业地产行业的重要参考指标，这一指数系统展现商业地产更多规律性、趋势性的变化和发展轨迹，为商业地产投资及战略决策提供依据。

    商业地产进入波浪形上升阶段 市场分化加剧

    尽管面临电商的巨大冲击以及阶段性供应量过剩，2014年第一季度，中国商业地产市场已蓄势展开第二轮上升期。RET睿意德中国商业地产研究中心最新发布的中国首个商业地产指数系统显示，中国商业地产仍以年增长12.5%的增速继续跃进。最新的中国商业地产指数为133.9， 同比上涨12.5%。

    RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示：“最新的中国商业地产指数反映了商业地产在经历一轮狂飙后开始进入波浪形上升阶段。同时，市场分化日趋加剧。”

    商用土地溢价走低 部分城市人均面积超警戒值

    RET睿意德中国商业地产研究中心发布的2014年一季度中国商用土地指数显示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第三季度中国商用土地市场出现了市场拐点，到2014年第一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。RET睿意德中国商业地产研究中心预计，历经3到4年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。

    商用土地出现市场拐点的原因在于，二线城市逐步上升的空置率和较低的租金回报。开发商在二线城市获取商业用地的意愿因此降低。仅郑州在2014年第一季度就有7宗商用土地流拍。而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底回落到历史较低水平。此举将有利于商业地产中长期的良性发展。

    全国甲级写字楼 未来三年七成来自二线城市

    2014年第一季度全国商用及写字楼物业的租金水平呈现平稳发展，但一线与二线城市租金走势分化，一线城市租金水平继续稳定上扬， 空置率维持5%的低位，稳定的现金流收益也催生了大宗交易，基汇资本以9.28亿美元收购北京盈科中心，成为国内最大单项物业收购案。

    与此相比，几乎所有的二线城市，正处于第二产业向第三产业过渡的阶段，这极大地刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内，全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。而一季度二线城市写字楼空置率已接近30%，租金长期低迷。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为：“就二、三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品增值策略，打造所属城市的‘蓝筹’办公项目，或成为破局，并刷新市场最高租金的有效手段。”