商圈高档化是否带来了购物和商务高成本的隐忧？在新街口商圈购物，一套衣服、一套化妆品都要花费数千元，成本不低；办公成本更是远远高于河西区域甲级写字楼。戴德梁行数据显示，截止到2013年年底：上海甲级写字楼销售均价3.6万/平方米，南京为2.3万/平方米，上海甲级办公楼租金报价11.3元/平方米/天，南京为4.0元/平方米/天。而目前新街口的南京中心大厦的报价为5.5元/平方米/天，亚太商务楼的报价为6元/平方米/天。业内人士表示，新街口商圈可供开发的土地有限，再建写字楼比较困难。但和上海相比，写字楼租金上升空间是有的，但目前从实际情况来看，新街口未来的发展仍然会是商业重头，写字楼租金能否借梯上爬还是一个未知数。 现代快报记者 蔡旺 王立航

    调查

    商场：满目高档化，消费力哪里来？

    5月8日，记者来到新街口某百货娇韵诗专柜。导购告诉记者，现在的活动是满980减100元，优惠套装不参与活动。导购向记者推荐了一款护肤组合产品，包括洗面奶、柔肤水、精华液、精华乳、早晚霜、防晒乳，七件产品的价格合计为3460元，按照促销活动可以减300元，最终的价格是3160元。“如果提前预约母亲节的活动，能以1000元购1200元产品。”导购说，母亲节现场的搭台活动也只是1080减100元，没有预约活动优惠幅度大。对于一套护肤品为何标价几千元，导购解释称，全线产品都是自然植物提取，不含香精色素，敏感肌肤、孕妇也可以安心使用。

    在另外一家商场男装楼层的迪柯尼男装，导购向记者推荐了价格为1580元的男式T恤，该款T恤设计简单，可商务可休闲。而且商场现在搞活动，满398元送168元电子券，算下来是打七折，购买的话比较划算。记者注意到，该专柜一条休闲裤的价格是1680元、一条西裤的价格是2180元，粗略算下来，尽管都可以参加送券活动，在该专柜购买一身衣服的花费至少在三千元以上。台湾某品牌在新街口开出了首家南京旗舰店，其上衣价格基本在四百元以上，连衣裙的价格为近七百元。“新开业一些商场的价位还是偏高，活动不给力，购物的花费最少也都是几百元。”前来闲逛的杜女士向记者吐槽。目前各大商场夏天的凉鞋已经上市，价格基本都在千元以上。

    记者了解到，目前新街口很多大型商场多定位于中高档，消费者购物花费基本上都在上千元左右。化妆品类大多是兰蔻、娇兰、迪奥等国际一线品牌，一套护肤品的价格在两千元以上。衣帽服饰也以国内外知名品牌为主，买衣服的成本也在千元以上，如果是大衣羽绒服等秋冬季服饰，购物的花费甚至在万元以上。

    商品高档化和高价格背后究竟谁在支撑？一位商场管理人士告诉记者，在新街口地区有众多甲级写字楼，这些写字楼中集中大批中产阶级和精英人士，人均收入基本上都在5000元上下，他们的消费力应该足以支撑新街口众多高档商场。此外，节假日期间，来自周边的消费者也会带来巨大的消费力，以苏中、苏北的消费力为主，他们购物花费一次都在人均2000元左右。

    写字楼：青睐国际大企，涨价后劲不足？

    在南京中心大厦，负责招商的王经理告诉记者，他们现在可以提供的最小面积为280平方，大的则为1700多平方。“280平方的只有57楼有，小面积的很少，大面积的选择余地很大。”王经理补充道，1700多平方的是整层楼都可供出租。根据客户的需求，可以隔出相应的面积。在收费方面，王经理给出的报价并不低，租金是5.5元/平方米/天、物管费是22元/平方米/月。随后，记者来到了与南京中心大厦一条马路之隔的南京国际金融中心。负责招商的苗经理说，目前能够提供的空房间最大面积为480平方，小的则为一两百个平方。由于开发时间早，南京国际金融中心出租率比较高，现在提供的都是合同到期后退出来的房子。苗经理带记者看了400多平方的房间，其之前的租户为某休闲农庄开发公司。“租金报价是5.2元/平方米/天，最低就是5元了，物管费是18元/平方米/月。”苗经理说，他们的租金比南京中心大厦便宜不少，地理位置优势也十分明显。记者粗略算了一下，在南京国际金融中心租400多平方的房间，电费、房租、物业费一年的花费加起来为近90万元。

    紧挨着南京国际金融中心的某广场写字楼，经过重新装修，在春节之后也开始了招商工作。“现在租金是4元/平方米/天，物管费是16元/平方米/月，其中包含空调费用，在新街口的写字楼中性价比很高。”负责招商的杨经理说，客户可以选择的户型比较多，既有600多平方的户型，也有300多平方的户型。虽然是重新招商，但杨经理对入驻的公司有资格要求，金融公司就在黑名单之列。杨经理坦言，尽管是重新装修，他们不能给入驻的公司提供包月的停车位，一般只能是临时停车，费用是每小时6元，只有租了整层楼的客户可以享受包月停车服务。杨经理表示，虽然新街口写字楼竞争激烈，但高性价比足以吸引客户。

    与某广场一样，亚太商务楼也在招商之中。在和负责招商的徐经理通电话时，他首先就说，培训、移民、美容美发等行业不能进入大厦。徐经理说，亚太商务楼的租金是6元/平方米/天，物管费是23元/平方米/月，去年的租金比今年要便宜一点。“租500平方的话，一年的花费是116万元左右。”徐经理告诉记者，他们只给租赁小户型的客户提供一个车位，目前入驻的客户不是央企就是外企。然而，记者查阅楼下的公司指示牌发现，大楼里的外企、央企并不多，主要是国内的公司。一名工作人员说，已经入驻的公司有近20家，准备装修的有十几家，最近还有不少来看房的客户，其中两家世界500强公司是从南京国际贸易中心搬过来的。

    记者了解到，新街口目前众多写字楼近年涨幅并不大，在投资商看来，这既是机遇也是担忧。

    声音

    新街口未来发展的重点在商业

    克尔瑞高级分析师杨洋表示，目前南京写字楼的供需比是1.42：1，整体上是供大于求，但新街口是供需平衡。2012年4月份，南京中心大厦的出租率为40%；今年4月份，出租率为93%，价格上浮了12.5%。2011年年底，南京国际金融中心的出租率为82%；今年4月份，出租率为95%，近两年租金仅上浮2.8%。“从南京中心大厦和国际金融中心的相关数据来看，新街口写字楼入驻率较高，租金涨幅甚微。”杨洋说。南京的外企以在江苏的分公司或者办事处为主，苏州、无锡等地也分流了一部分企业，对办公产品的需求量不如北京、上海那么大，再加上存在发展瓶颈，所以新街口写字楼租金涨幅不大。

    新街口作为市级中心商业圈已经得到了广泛认可，甚至可以辐射到苏北-安徽城市带的中心购物区域。河西的写字楼在增加，因为配套不完善，尚未对新街口构成威胁。一位业内人士认为，新街口超甲级写字楼市场需求旺盛，不用担心出租的问题。不过由于可供开发的地块少，开发的成本较高，再建写字楼比较困难，新街口未来发展依然偏重于商业。