购物中心在中国市场呈现蓬勃发展的态势。近日，世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布调研报告称，目前全球在建购物中心面积达3900万平方米，其中中国在建购物中心面积占全球一半以上，仍然是最活跃的市场。如此快的增速让业界不免有些担忧。一边是新购物中心项目不断上马，另外一边则是购物中心招商难，购物中心的“风险说”和“泡沫说”不断被演绎。

    全球在建购物中心面积上海第一，广州第十

    据《劳动报》报道，世邦魏理仕日前发布的报告显示，目前全球在建购物中心面积达3900万平方米，相比2013年增加了300万平方米。中国是全球最大的在建零售项目市场，其中8个城市跻身全球在建购物中心面积前十名。在此次调研覆盖的180个国家中，一半以上的在建购物中心都在中国。

    具体来看，上海以330万平方米的在建面积位列全球第一。这一数字高于除俄罗斯和土耳其之外的所有86个欧洲城市在建面积的总和。成都紧随上海之后，在建面积达320万平方米。其次是深圳和天津，在建面积分别为270万平方米和250万平方米。排名前十位的其他城市包括伊斯坦布尔、武汉、莫斯科、北京、南京和广州。

    这一结果与不久前高纬环球发布的一则报告相呼应。该报告指出，2014年第一季度北京零售物业市场报告显示，2014年北京预计将有接近50万平方米的中高端购物中心入市。高纬环球指出，北京市场并非个案，中国很多主要城市的零售物业市场都面临着供大于求的压力。“2014年将出现超过2000万平方米的供应高峰，2015年的供应也将达到约1800万平方米的高位水平，未来3年内中国商业供应总量约达7500万平方米。”

    对于购物中心的高速发展，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为前景向好。伴随着城镇化进程与中产阶级的崛起，中国对于现代购物中心的需求旺盛。购物中心是一个在环境可控的室内满足各种购物需求、且毗邻公共交通枢纽最便利和最有效的大型综合体，中国则具备打造这种环境可控的购物中心的条件。

    部分城市购物中心已经出现泡沫

    然而，也有业内机构对于中国购物中心的“大跃进”提出警示。高位环球在报告中指出，体量较大的新增供应将使得部分区域空置率出现明显上升，租金增长将凸显压力。

    高纬环球顾问部中国区董事雷玉红在接受媒体采访时表示，如此庞大的供应量将会对市场产生很大影响，特别是对那些缺少经验的开发商。去年大约有150个购物中心在内地主要城市陆续开业，其中76个购物中心单体面积超过20万平方米。其认为，求大求全的中国超大型购物中心发展热潮积蓄的风险将比一般商业项目更大，特别是大型购物中心在品牌商资源、空置率、动线不合理等方面遭遇的难题将更大。

    睿意德中国商业地产研究中心对上海购物中心的监测报告则进一步印证了购物中心的“泡沫说”。睿意德从其监测的上海400多家购物中心中，挑选出100家大中型购物中心。在比较了年营业额、客流、客单价、租金、坪效、财务回报等指标后得出结论：优质项目仅占30%；尚处于培育期的项目占40%；人气惨淡的项目占30%，有10%的购物中心更是濒临关门状态。

    泡沫问题在社区购物中心中的表现尤为明显。相关数据显示，今年第一季度，上海社区购物中心数量达到88家。从社区型购物中心空置率、覆盖率、人均拥有面积及租金水平四个维度分析，目前虹口、闸北等区域的社区商业已经趋于饱和，泡沫逐渐开始出现。

    广东省房协出炉的《2014广东房地产蓝皮书》则显示，2013年广州新开业购物中心面积超过65万平方米，达到历史供应峰值。在此基础上，广州拟建在建、待开业的商业项目还将超过30个。从市场情况看，随着中心城区可开发用地的日益减少，更多商家把发展的重心放在了新兴区域上，在未来新增供应中，有近74%的零售商业面积位于番禺区，区域竞争十分激烈。

    高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰则进一步指出，在未来两年中国部分城市零售物业供过于求的现实下，一些受人瞩目的失败的购物中心项目将会出现；而政府将有可能开始收紧调控政策，重新思考土地使用及城市规划策略。

    市场消化需要时间，特色经营很重要

    “中国购物中心的开发量能不能占到全球一半，这个数据我无法判断。但是，从购物中心的总量来看，在全球所有国家里面，中国绝对排在前茅。”广东流通业商会执行会长黄文杰在接受南方日报记者采访时如是表示。

    对于有机构抛出的购物中心“泡沫说”和“风险说”，黄文杰表示，“从长远来看，有人就有衣食住行的需求，中国有全球四分之一的人口，那么我们的购物中心数量，从理论上来说，是可以承载全球四分之一的购物中心。不过从2009年启动的商业地产热潮开始，我国的购物中心的确在短期内有一个快速爆炸式的增长态势。爆炸式增长的供应量，就需要有爆炸式的消化能力，但市场消化往往是需要时间的。所以，现在相当部分的购物中心出现招商难、运营难的情况，一点也不出奇。”

    他还表示，除了上述问题，不少购物中心的同质化问题也需要重视。“我觉得接下来时间是需要慢慢去消化这些体量和规模。更重要的是需要每一个商业项目都要重新审度、思考自己的定位，自己的经营特色、商户组合，以及经营优势。好好的思考自己的这些问题，然后把自己的特色营造出来，各自精彩，这才可能各自都能活得好，整个商业市场才能更加活跃。”