全国多地由于房地产的过度开发，“鬼城、空城”现身于各大媒体的头版头条！鄂尔多斯、温州等城市的崭新面貌一下子被横铺而来的消极言论淹没了大发展的恢宏远景，“城格”没有了，房价受到重创！几个月以来的救市似乎也无济于事。

　　就在全国房地产成交整体下滑的大势下，产业地产以各种噱头大肆兴起，物流园、电子商务园、企业总部，甚至披上“高科技”华服的云计算、物联网等产业园区，精准的产业定位，得宠于政策扶持，城市及房地产行业对此寄予厚望。

　　没错，在全国救市的大潮中，产业地产着实以市场又一新的成长点摆出高姿态，不仅国内开发商趋之若鹜，更有国外资金抢占这一轮加速资本积累的先机。然而，随着上海全市各大产业园像吃了高乐高一样快速崛起时，产业地产作为房地产又一增长极，遭遇新一轮“泡沫论”的质疑？为什么那么多漂亮的园子里看不见人？空城？鬼城？

　　“交通”正待提速

　　前段时间记者采访戴德梁行：对于上海来说，产业园的空置率非常小，大部分处于满租状态，唯有上海东南角的临港，尚有极少量的土地可售。那么外界对临港产业园的“空城、鬼城” 之说又有何隐情呢？为了探个虚实，近日，记者走访了临港产业园了解个究竟。

　　从市中心徐家汇乘11号线地铁，到罗山路转16号线，再转乘两部公交便可到达临港。这样的车程估计能在2小时到达，不算折腾。然而真正走起来就完全不同所想。11号线驶出钢筋水泥筑起的繁华，穿行于草地、民房、蓝天共存的另一片天地。16号线横向座向与市中心地铁的纵向座的显着区别，是否暗示了这种窗外风景的变化。下了地铁后换乘浦东29路，在果园换申港3路，记者完全感觉到，大上海快节奏的生活一下子慢下来了，市区3、5分钟一趟的公交，这里要1、2个小时的间隔，下午2点多终于到达临港产业园……

　　首先来到一个接近十年园龄的国家级园区，据园区的保安说，这里有很多外资企业，有的企业有员工宿舍，有的没有，需要到附近租房子，房租可以便宜到比市区的一半还低。平时买点生活用品要到几公里以外的泥城去买，那边的东西档次很低，买衣服就只能去南汇和市中心了。去市中心买衣服，当天往返8个小时行程，还能留多少时间买呢？所以最好当天去，第二天返回。

　　临港的路很宽，却没有出租车。一个从园区出来的来自黑龙江的女士介绍，如果加班到6:30，就得步行回家，大概要走1小时。这里环境很好，路上却没有人，有些园区警卫处没有保安。这边的园区与“菜园”是邻居，菜农和工厂一起“生产”，此外还有很多空地。

　　办公楼宇正待人气提速

　　年年初，临港产业园内的物流园空置仓库还很多，自2013年9月底自贸区在洋山保税港挂牌后，截止到今天大概7000多家企业入驻，自贸区以吸引欧美企业为主，因其独特的地理位置，入驻的企业享受“港区一体”的对外往来便利，所有进出自贸区的货物，均可由港口直接通过跨海大桥，进入自贸区。此外临港产业园的自贸区享受金融开放政策，所以金融类企业入驻最多，其次是贸易和物流类企业。尽管如此，从招商中心了解到：自贸区规划中有8幢办公楼建成，但目前只有一幢17层的办公楼宇待租售，大概5-6层已有企业入驻，其他楼层处于待租状态。

　　兑现价值正待提速

　　对于物流仓储类，自贸区现已建成使用的仓库入住率比较高，大概一半以上均已完成租售，剩余部分不愁出租。尽管临港自贸区位置较偏，但招商中心的人员表示，是不愁仓库出租的，特别是自贸区在临港挂牌以后，为满足自贸区效应带来需求的高增长，目前还有100亩仓库用地正在建设，后续的供应量会继续追加。入驻企业表示，更加看好临港自贸区未来的发展潜力带来的增殖效应，所以抢先占据这部分资源。

　　临港自贸区挂牌之初，中港城建基石基金十分看好自贸区的发展，该公司董事总经理刘丹称：上海临港新城自由贸易区的规划让我们十分期待，很多年没有看到这么令人兴奋的以整个新城建设开发为主要载体的投资机会了。这次我们将中国上海投资的大部分注意力都放到了临港新城，预计十年之内联合投资规模会达到上百亿美金。

　　大学已经为临港提速

　　目前很多企业搭上“自贸区”的快车，已陆续入驻临港自贸区，临港自身特点更加吸引大型装备制造类企业的入驻，按照当前的发展态势，临港的崛起指日可待。

　　然而，这个一度热炒的版块却难以一时扭转人气不足的“低温带”特征。临港新城人口约4.6万人左右，其中3.7万人是大学师生。上海自贸区管委会总部的进驻对吸引更多的人口导入具有积极作用，但起主要作用的还是交通。地铁16号线虽然开通，要想将市中心的人口导入难度系数还很高，毕竟上海市中心，无论从配套还是城市氛围，相对临港来说都有很大的优势，况且地铁再便利，本身没有人气基础，也难以一下子实现人气大开荒。

　　没有人气，难有配套，没有商业氛围，还是人气未抵达的原因。以泥城的大润发为唯一的大配套依托，已经足以满足当前的需求，可见，再热的“自贸区”也有它冷冷清清的一面。

　　“人才供应”正待提速

　　尽管自贸区效应的带动，让临港从默默练内功的区域，走到的自贸区的聚光灯下，但是“人才荒”现象始终与高速的发展效应相抗衡。上海临港经济发展集团招商中心副总经理张四福表示：“目前，临港最缺的就是人”，企业之间的竞争，最终是人才的竞争，调研表明，临港产业园人才缺乏时制约产业引进的重要原因，未来临港产业区对机械、数控、物流、航运、钳工、焊工等专业的高技能人才需求量较大，对工程技术、研发、船舶技术、电气工程师等专业技术人员的需求排在前列。

　　自贸区的到来和16号线的开通，附近的房价曾经从原来的12000元/㎡在短短的一个月时间涨到20000/㎡，政策和交通在驱动区域加速发展上已经相当给力。据园区的物业经理称，目前的人气也已经大大提升了。但一路走来，高达5层的办公大楼市空的，据说大楼后面在生产；刚刚建起的漂亮新园区，二期、三期从年初开始招商，至今也只有六家企业入驻；宽阔的6线中间有绿化带的国际标准大马路，两个高高大大的高炮广告牌虚席以待！