近年来,在住宅受限及城镇化进程的大力推动下,中国商业地产开发进入飞速发展的超车道。面对汹涌而起的商业地产开发热潮,知名财经评论家、财经专栏作家叶檀等业界人士指出,现代人生活、工作方式的改变及电商、同业竞争的巨大冲击,未来商业地产发展正面临严峻挑战,应更注重差异化定位和运营。以产业和消费为导向的跨界与资源整合将成为商业地产发展的新引擎,由此带来产业地产、生态养生地产、养老地产、旅游地产、文化体验地产等多元化、差异化发展的商业地产开发模式、新业态。

    四大巨变
    引发商业地产变局

    未来十年将是中国经济社会快速急剧转型的重要时期,也是我国推进“三化”同步战略、实现基本现代化目标的关键阶段,业内人士认为,未来中国经济社会将产生四大巨变:

    一是老龄化。2013年我国老年人口数量将突破2亿大关,老龄化水平达到14.8%,到2050年将达到峰值即占总人口的三分之一。对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显,养老问题日趋严峻。老龄化将给商业地产发展带来新的挑战和新机遇。

    二是新型城镇化快速推进。新型城镇化将突破城市边界,扩大资源共享,强调生态保护,延续文化传承。更注重“人的城镇化”,打造具有优美生态环境、可靠社会保障机制、延续性文化传承和久远生命力的社会群落,这将直接引发商业地产的变革。

    三是经济产业日益融合,跨界发展成潮流。未来农业发展需要顺应市场对食品安全、绿色生态的需求,普通机械化、信息化手段、生产规模化、农业生产工业化将成为必然,而随着现代制造业的产能布局进一步摆脱上游资源和终端市场的物理距离限制,更注重如何使获取人才、技术、品牌资源等形成产业虚拟核心价值集聚,与服务业的界限将越来越模糊。服务业将进入空前发展期,行业领域将不断拓展和细化,并将逐步侵蚀第一、第二产业边界,对产业的划分和演化带来颠覆性的变化,对商业地产带来更多的启示。

    四是人们生活方式、消费方式的变化。中产阶层不断扩大,居民个人财富和休闲时间增加,对物质和精神生活产生更个性追求,绿色生态、安全环保、健康养生、休闲娱乐、文化修学等将成为主流生活消费方式,未来商业地产的发展必须研究这些变化。

    产业融合更紧密
    ●产业地产
    广州现状

    时代国际单位、萝岗绿地中央广场、合景科汇金谷、碧桂园空港城、合生集团花都的TIT产业园等等,而珠江地产在从化斥380亿元巨资打造的集居住城、教育城、总部城、医疗城、健康城五大城于一体的城市综合体项目“珠江国际城”,更融入了产业地产、生态养生地产、教育地产等多种模式,可说是新型商业地产开发的集大成者。

    产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态,是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面发展的有机结合、相互促进的新商业模式。产业地产整合产业群、提升产业效率、孵化新兴产业,有效实现城市资源的市场化配置,调整产业结构、促进产业升级与可持续发展,促进城市功能完善,提升土地价值和城市价值。

    产业地产生出的是价值最高、最可持续的资产——产业,是对珍惜的城市土地资源的深度开发和有效利用。

    今后的产业地产开发将更依赖于产业的融合发展,展现旅游、商贸、会展、文化、人居等多重功能和空间结构。这类产业融合型的地产,更适合新城镇居民的当地就业、就地发展、跨产业边界交流,在资源相对均衡化的前提下,保障城镇居民具备和大城市居民同等的发展权利和机遇。即使是在大城市内部,这类多种产业紧密结合的地产项目的发展,也有利于改变工业时代城市从业者“钟摆式”的早晚高峰流动,缓解传统城市规划布局下的诸多弊端,创造更高效、更宜居的城市生活空间。

    田园牧歌式生态人居
    ●生态养生型地产
    广州现状

    在广州,奥园地产、富力地产、保利地产等发展商都已相继开始了对养生地产的探索,南沙的奥园养生谷、番禺的奥园养生广场,富力南昆山温泉养生谷及保利南昆山的保利锦里项目,都是养生地产的探索模式。

    养生,指以各种方法颐养生命、增强体质、预防疾病而达到延年益寿的医事活动。养即保养、调养、补养之意,生即生命、生存、生长之意,美国医师Halbert Dunn提出,将Wellbeing(幸福)和fitness(健康)结合而成。Halbert Dunn医生认为自我丰盈的满足状况为较高的养生境界。养生地产就是以养生作为引擎产品,带动娱乐、休闲、度假等综合体的统称。

    现代人对健康生活的追求,市场对具有生态、健康、环保属性的产品需求不断增长,这对商业地产开发者来说是重要信号。新型城镇化势必引发一轮郊区化浪潮,如果一处地产项目能在完善的现代医疗、教育、商务、娱乐保障体系下实现田园牧歌式的生态人居需求,那肯定能异军突起。

    一条龙式颐养天年
    ●养老地产
    广州现状

    2013年,保利地产就已宣布进军养老地产,目前首个项目已在北京启动,未来也将在广东筹建养老地产。另一个广州发展商家和集团也积极投入养老地产开发,目前已有相关项目在筹备中。

    建筑设计、园林规划、装饰标准、配套服务等各方面以充分“适老化”优先,实现品质地产和优良健管家服务的有机结合,从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护并增加设施设备和专业管理团队,为老年人服务的综合型养老社区即为养老地产的写实。

    养老地产的范畴包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型。社区除有为老人提供的居住建筑外,还有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等配套设施。

    老龄化社会的到来,养老产业有潜力发展成现代服务业的龙头支柱产业,开发商要创新运营模式,摆脱纯粹卖房的盈利思路,建立完善的养老服务保障体系。商业地产开发商要提升整合能力,集聚日用品供应、专业护工、医疗体检、金融保险、老龄休闲等专业服务资源,配合信息化系统和物流网络,以养老地产项目为平台,完整地提供专业养老、居家养老服务。

    寄情人文山水间
    ●旅游、文化体验型地产
    广州现状

    雅居乐、碧桂园、保利地产、万达集团等发展商,近年都大力投入旅游、文化体验型地产的开发,保利海陵岛项目、碧桂园十里银滩等项目、雅居乐海南清水湾以及云南瑞丽、腾冲等旅游度假区的项目和已动工的花都万达城等,都是旅游文化体验型地产的代表。

    旅游地产即依托周边旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,特点和优势在于是旅游业与房产业的无缝嫁接,更好的自然景观、建筑景观以及完善的配套功能和极高的投资价值。

    文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式,用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的系统工程,将“死建筑”变成“活建筑”。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心,而文化地产则以“文化和生活方式、居住理想”为核心,用文化提升固化建筑价值。

    电子商务的爆炸式发展,使传统零售业受到越来越大的冲击。因此,未来的旅游、文化体验型地产应是当前城市综合体休闲业态的升级版,借助特有的文化资源优势开发稀缺的旅游、文化地产项目,如依托城市综合体较为稀缺的田园风光提供农耕文化体验、借助高端艺术品集聚资源打造文化会展和收藏交流的商业平台等,都是提升文化体验型地产项目附加值、增强品牌识别度的策略和方向。