“商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式。”商业地产全程服务商RET睿意德高级董事王玉珂在接受记者采访时表示，目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。

    中国新城市开发等房地产公司的招股情况不理想，显然和内地商业地产商普遍没有找到成熟的盈利模式有关。

    通过移动互联网聚焦目标客群

    住宅市场频频遭遇政策调控以来，商业地产一直被视为避风港。转型商业地产也成为近几年来行业中最热门的话题。作为地产一哥，万科无疑是最具有危机感的企业。

    2013年以来，北京万科在万科商用的新业务层面不断探索，从 “盖有人住的好房子”转型到“盖有人用的好房子”，业务也已拓展至购物中心、社区商业、写字楼、酒店、养老服务等城市综合配套服务领域。

    今年以来，万科则先后联手百度、雅诗阁、途家网，对商用物业进行新的尝试。

    在接受记者采访时，万科集团副总裁毛大庆表示，与雅诗阁合作意味着万科在北京真正开始了服务公寓的业务，据其介绍，双方在苏州、无锡、北京大兴和顺义的4个项目共涉及700套公寓。

    此外，万科位于北戴河的某项目将首次尝试互联网思维模式，通过途家网为项目业主提供后期的增值服务。

    借助互联网是目前被众多房企广泛运用的新利器，以万达为例，正是利用“大数据”的电子商务模式对其线下资源进行整合，利用这些项目资源，建立会员体系，通过现代移动终端的先进技术，掌握每一个项目中，大量会员消费的次数、额度、喜好等，然后根据大数据做出分析，有针对性地进行下一阶段的招商和调整商家布局。

    强调个性化的消费体验

    当越来越多的企业涌入商业地产的开发大潮中，如何避免同质化、实现独特的竞争力无疑是突围的关键。

    有统计数据显示，去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有9个在中国，全球在建购物中心面积超过一半也来自中国。

    华远地产董事长任志强此前在接受记者采访时表示，在华远的发展战略中，商业板块不可或缺，而商业战略和综合体运营将成为华远新的发力点。

    作为主战场的北京，华远商业版图已初现雏形。其中，位于通州的华远·好天地定位为区域型商业，华远·华中心着眼于城市和区域商业综合体，门头沟地块规划的华远·华中心（北京）则定位于顶级商业综合体。

    外资老牌商业运营商凯德也在不断调整其在国内的产品分布。凯德商用去年7月份收购的位于北京南三环的大峡谷购物中心项目后，通过升级餐饮及儿童业态，出租率已由收购时的92.7%提升至目前的99.8%，租户数量也从原来的163个增加到190多个。

    凯德去年收购改造的另一处商业项目凯德晶品购物中心，则主打高端消费。

    记者近日实地走访北京多个商圈后发现，不同于核心商圈的业态布局，社区商业更注重贴近生活所需，针对某一类人群消费习惯设定的业态比例不断放大，带来的客流量不降反升。以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例，该项目充分放大了儿童业态的配比，据了解，该项目的snoopy乐园开业当天就吸引了7万人的客流量。

    “每一个商业项目都会有2~3年的培育期，市场供应不断加大也考验产品差异化。”王玉珂对记者说，产品差异化基于对需求的研究，“通过对周边客群的需求分析、消费方式变化的分析等，找到目标客群和产品的契合点。”

    探索盈利能力再造

    除了定位差异化，大量自持面积对于资金沉淀的需求以及运营能力的考验，也让商业地产项目没有想象中美好。

    兰德咨询此前发布的一项调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%；相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。

    “就拿万达来说，之前一直希望将商业地产单独上市，但核心的盈利点却很难被资本市场所认可。”一位不愿具名的商业地产分析人士对记者直言。

    公开资料显示，去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务收入1262.5亿，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。

    记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73港亿和90.78亿港元，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

    “类似新鸿基、太古等港资地产商，其融资渠道的多元化使其可以拥有低成本融资，能够接受长时间的持有运营，而国内运营收益占企业整体收入超过5%的少之又少。”王玉珂说道。

    在王玉珂看来，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式，可售的产品很多，包括住宅开发、商铺、产权式酒店等，但最核心的是租售比例的把控。”