大企业搬家,总体离不开企业扩张及战略调整等内因,往CBD更贵更优地段进军,也是企业砸钱升级企业形象和办公环境的最佳时机。

    日前公布的第一太平戴维斯第一季度广州写字楼市场简报显示:在国内经济前景不明朗的情况下,外资企业将对写字楼租金性价比愈加敏感,并对办公扩张持谨慎态度。相对于小伙伴谨慎前行的态度,计划今年进行办公室大搬迁的宝洁公司显然大胆得多。

    因扩租需求受限等原因,不少企业开始计划搬迁写字楼。如目前已在天河北中泰国际广场办公长达10年之久的美国宝洁公司,已签约珠江新城的高德置地4期约2万平方米的写字楼面积,用作总部办公。为啥舍弃天河北,投奔珠江新城?宝洁公司说,看中的就是人家的地理位置,还有周边的生活配套。

    回望珠江新城的企业搬迁史,可谓星光熠熠。从亚运之后,大批知名企业开始涌进CBD。2010年,就有普华永道会计师事务所、箭牌公司、无限极公司等入驻。2011年,太古汇、高德置地3期等优质写字楼投入使用,西塔落成,吸引了汇丰银行、安永会计师事务所、夏普、惠普、三井物产等知名企业进驻。数据显示,目前天河CBD近40家总部型企业,多在这期间及之前进驻。2012年是一个分水岭,外资企业的租赁面积和成交量不如从前。2013年,一场“去IOE”运动风潮从IT领域扩散到咨询业,跨国公司遭遇困境。外企不仅搬迁及扩租的不多,个别公司还缩减了规模。

    有危就有机。从2013年开始,国内企业开始在CBD租赁市场上活跃起来。2014年,学而思教育进入建滔广场,保瑞药业进入高德置地广场,有的内资企业甚至整层买下写字楼。内资企业与内资企业“逐鹿天下”的局面渐渐明朗。

    从中不难看出,内资企业在核心商圈的进军步伐相当坚定且豪气:有实力的金融、保险、制造、专业服务和IT公司是众多甲级写字楼的主要租户来源。外资企业的进军步伐稍缓,但外资服务机构活力不减,顶级地标写字楼是他们的目标。

    无论如何,CBD自身带来的各种效应也不容忽视。名企扎堆、地标建筑、交通便利、配套齐全,还有由此产生的产业链,所有的硬件都是“杠杠滴”。当然,对于有些土豪级别的公司来说,租金?不关心!免租期优惠?也不关心!他们最最关心的是CBD这样一个高大上的光环,最最看中的是珠江新城——广州新地标这样一个关键因素。

    外企谨慎扩张 民企进驻活跃

    日前,第一太平戴维斯第一季度广州写字楼市场简报出炉。最新数据显示,在国内经济前景不明朗的情况下,外资企业将对写字楼租金性价比愈加敏感,并对办公扩张持谨慎态度。尽管如此,对于那些雄心勃勃、计划今年“挺进”CBD的企业来说,可能即使有钱也不一定能够成功租到办公室。原因有二:一是全年全市新增供应全在珠江新城,二是CBD写字楼预计上涨空间不大。

    供应
    竞争激烈:新增供应少且全在珠江新城

    今年4月初,仲量联行华南区商业地产部高级董事马炜图拿到了第一季度调查报告,不出他的预料,珠江新城、天河北-体育中心的写字楼租金与去年一样,增幅较为稳定,其中,珠江新城的写字楼租金微升,环比上升1.2%至人民币每月164.6元/㎡。对于CBD写字楼下半年的租金走势,马炜图的预计是“不跌就好”,上涨空间不大。

    记者发现,企业如果选在2014年搬进CBD,可以选择的一手办公楼有高德置地广场4期、富力盈凯大厦、雅居乐中心、富力盈耀广场等,新增供应少,竞争会比较激烈。仲量联行也统计出,全市今年新增供应量仅为16万平方米,全部是位于珠江新城的单一业权项目。

    对于这个统计数据,马炜图认为,政府对国有企业办公用房的相关限制政策,估计对大宗买卖有一定影响,民营企业则积极多了,一手散售物业市场预计将很活跃。他估计,未来两年,超过9成的新供应写字楼都出自珠江新城。

    租金
    “惜租”心理:顶级写字楼启动预租“挑客”

    据仲量联行统计,今年第一季度,广州甲级写字楼市场没有新项目落成。在这样的背景下,今年最特别的情况就是顶级写字楼的“惜租”心理明显,并早早启动预租“挑客”,业主多不愿给予较大的租金让步。也就是说,光有钱都不一定能进顶级写字楼,你还要对业主的“胃口”。

    记者发现,最受关注的CBD顶级写字楼里,高德置地广场4期今年下半年完工,越秀金融大厦明年下半年交付使用,东塔预计2016年交楼。作为东塔项目的独家代理商,仲量联行华南区商业地产部高级董事马炜图告诉记者,从去年开始,特别是K11购物艺术中心将进驻东塔的新闻出来后,很多外资服务机构和一家很有实力的民营企业连连向业主方抛“橄榄枝”。目前,东塔的预租率已达到35%,达到7万多平方米,业主对租户的挑选很严格。“他们想给知名品牌进驻。”马炜图说。

    此外,高德置地4期的预租率已超过七成,越秀金融大厦也有一批律师、物业咨询等知名服务机构有预租意向,业主同样想挑选更好的租户。不过,在专业人士看来,这也是人之常情。多家商业地产顾问公司曾预计,2014年新增写字楼的预租率较高,可能超过50%。

    “由于项目物业品质优且区位条件优越,位于珠江新城的新增办公物业可在预租阶段取得较好的市场表现。”第一太平戴维斯项目开发及顾问部吕晓艳表示。第一太平戴维斯5月份的广州写字楼简报显示,珠江新城空置率略下降,市场以大面积成交单元为主。

    企业
    外企谨慎:对租金敏感 部分选择续租

    一方面,顶级写字楼“惜租”心理明显,另一方面,在扩租的问题上,大部分企业则持谨慎态度。受经济疲软、人力成本上升影响,外企谨慎扩租的字眼亦频频出现在公众视野中。高纬环球的调查就指出,虽然经济指标在回升,大部分企业在扩张和发展计划上维持谨慎态度,部分内资企业在核心CBD的寻租更活跃。满堂红市场研究部高级经理周峰分析,知名企业进驻新的甲级写字楼作为办公总部的频率会下降。

    马炜图也承认,尽管目前没有外企缩减租赁面积,仍可以看到,外企保守了很多,有的企业会关注写字楼的优惠条件如免租期,并对租金比较敏感,有的企业则选择续租。例如在合景国际金融广场,八成知名外资公司在第二个续约期内选择留下。“西塔的优惠政策也没能把它们吸引过来。”

    今年下半年,将陆续有几家外资企业在CBD考察写字楼,但它们的扩张计划都显得较保守,每一家公司的租赁面积都在2000-3000平方米。期间,法国兴业银行广州总部将会搬到西塔。

    华南美国商会发布的2014年相关调查报告也提出,外资企业总部从广深转向莞佛的趋势。调查称,过去三年,将总部设在广州的受访企业呈现轻微下降趋势,由2011年的59.6%降至今年的55.8%。

    你要知道的CBD企业动向

    企业搬家
    商业服务公司最活跃

    在如此大环境下,今年往CBD特别是珠江新城搬家的企业中,哪些公司最活跃呢?记者综合仲量联行、第一太平戴维斯、高纬环球等商业地产顾问机构的季度调查报告发现,还是商业服务公司最活跃。金融、保险、房地产、租赁和商业服务业这一类商业服务公司,是主要租赁需求来源。

    近日华南美国商会发布2014年相关调查报告称,广州今年提供服务的受访外企比例下降6.4%,为52.9%。报告中,“商业服务”和“专业服务”依然稳居“服务”这一大类的第一和第二名。

    单单从CBD今年的第一季度成交案例中,就可以看到,瀚亚资本、中国人寿保险、PayPal、恒生银行广州分行、国策律师事务所等公司分别在太古汇、保利V座、高德置地广场4期等写字楼租赁800-5500平方米不等的办公面积。在某500强IT公司从业者杨先生看来,商业服务公司进驻CBD活跃,其实与世界知名CBD的发展路径如出一辙。

    民企活跃
    整层租下地标写字楼

    2014年,学而思教育进入建滔广场,保瑞药业进入高德置地广场4期。往前推一年,2013年,捷游软件租赁富力盈隆广场;圆方计算机软件租赁高德置地广场A座。这些民企进驻CBD显得相当豪气,租赁面积普遍在1000-6000平方米之间,相当于整层租下写字楼,完全可以与外资企业平分秋色。

    可以看出,内资公司中的金融、化工、电子科技、教育等行业扩张迅速,CBD的中高端写字楼成为公司区域总部的首选。有调查指出,广州写字楼60%的租赁成交来源于内资企业的扩张。

    “未来落户珠江新城CBD的企业,我相信有一半是外资500强公司,有一半是内资500强公司。”马炜图说,今年第一季度,广州写字楼市场需求主要来自于国内和本地的民营企业,大部分成交都是位于珠江新城的写字楼。

    大热之选
    写字楼下一站——东塔

    广州第一高楼、使用绿色多功能混凝土、运行世界上时速最快的电梯、知名K11购物艺术中心将进驻、美国顶级奢华酒店瑰丽酒店将落户……从东塔开工建设以来,这个新地标不断刷新广州甲级写字楼新纪录,备受瞩目。东塔落成后,写字楼在7-66楼,酒店在16楼,服务公寓在24楼。这种超高层综合商业体最受有实力的外资和内资企业欢迎,目前已有大批外资服务机构“虎视眈眈”,东塔本身也有“喊价”的资本。

    从一系列数据来看,接下来,西塔、东塔、高德置地广场、珠江城、富力盈凯大厦,会成为大企业热门之选,原因与写字楼的知名度、综合配套、地理位置不无关系。其中,地标西塔和东塔的人气最高。从最近一年来看,碧桂园租赁西塔、英国驻广州领事馆租赁西塔、宝洁租赁高德置地,都是大企业搬家路径的风向标。

    现代企业家讲究“天时、地利和人和”,而“地利”就是办公室选址。那么,企业们到底是以怎样的准则来决定那就是它的Mr.Right呢?宝洁公司在珠江新城物色合适的办公地点时,重点考查的是写字楼的地理位置、周边生活配套,而2010年就搬家到富力中心的箭牌公司,也提出最关注地理位置和大厦配套设施。当然,对于一些土豪级别的公司来说,租金不关心,免租期优惠不关心,他们要的是进大企业聚集的地标写字楼,为的是提高公司知名度。企业们认为,写字楼的各种软硬件与公司对外形象、产业链条、市场竞争力、员工幸福感等关系太大了。

    NO.1 知名企业集聚效应
    喜欢扎堆办公,这是大企业最高端的世俗追求

    世界500强企业喜欢扎堆办公,选址一般在CBD顶级写字楼。这句话相信没有异议,简单地说,它代表的是大企业在各个时代最高端的世俗追求。

    当年,汇丰银行进驻太古汇,就被业界指出,此举将促进更多的金融行业和包括律师行、会计师行等专业服务行业进入天河写字楼市场。去年,美国驻广州总领事馆落户华夏路,也被认为具有吸引知名外企进驻珠江新城的积极意义。在西塔、合景国际金融广场、富力中心,这种聚集效应很明显。

    资深商业地产经纪人阿辉认为,跨国企业需要大量接触客户,选址时会关注产业链、产业集群地带,技术交流、延伸产业链条,它们都需要。如果写字楼周边有领事馆、同行业巨头公司,对外企特别是外资贸易公司吸引力很大。

    NO.2 写字楼知名度
    重点是提升企业对外形象,租金不会是首要考虑因素

    作为CBD最高端的项目,东塔的对外租金水平目前定在每月200元-400元/㎡,知名企业的热情依然不减。用马炜图的话来说,有的企业就是要搬到地标以提升公司形象,租金不会是首要考虑因素,很多写字楼推出的3个月免租期优惠也不能让他们心动。

    许多外企公司认为,写字楼的知名度高,代表的是公司的对外形象。这一点,在5个外企摸爬滚打过的杨戈(化名)深有体会,杨戈在此期间经历过4个公司的搬家,“从越秀搬到天河,从CBD北端搬到南端,恰好都是公司的上升期,都往知名写字楼靠拢。”

    NO.3 地理位置
    优越的地理位置,是企业提高市场竞争的有力武器

    有地标建筑,有领事馆,有500强公司总部,有超五星级酒店,有商务公寓,有双地铁线交会,从华夏路起,向东至冼村路,它们之间覆盖的珠江新城中部核心区,就聚集了丰富的商务及商业配套资源。再高端的写字楼如果没有优越的地理位置,它的租户就失去了与市场竞争的有力武器。所以,毕马威选择了粤海天河城大厦,微软选择了太古汇,宝洁选择了高德置地,箭牌选择了富力中心。

    时任汇丰亚太区行政总裁王冬胜与太古汇签订租务合约时,就说出了众多外资企业的心声:“我们对太古汇出色的交通网络、优质的基建和完备的配套设施充满信心。太古汇位处的策略性地段将大大增加我们的业务竞争力。”

    促成过多桩地标写字楼租赁交易的马炜图深有体会,他最近刚刚带领几家企业在CBD里考察,很多时候,写字楼免租期的优惠也不能打动企业,因为,这些企业更看重的是地理位置。“交通便利,不仅有助于吸引人才,还是增强市场竞争力的一大法宝。”

    NO.4 综合配套
    功能单一的老牌写字楼无法比拟,还与员工幸福感紧密相连

    目前,CBD的超高层写字楼都是综合商业体。而写字楼自身的高端综合配套,对大企业具有很大吸引力。有业内人士称,西塔能受到众多外企的欢迎,并且达到目前九成的出租率,就是因为这里同时具备超五星级酒店、超甲级写字楼、高档商场、服务式公寓及国际会议中心等五大功能,这是功能单一的老牌写字楼比不上的。据悉,未来东塔也是综合商业体,并由K11的管理团队进行管理,还会从香港和上海的K11项目抽调人手协助。

    箭牌公司当年在搬迁时也认为,写字楼的综合配套(交通、安全、餐饮、空调系统等)与员工的幸福感紧密相关。当时,写字楼内的餐饮配套、严格的出入管理和便捷的地铁通道,都曾让员工兴奋不已。2011年,汇丰银行的多数职工在得知要搬往太古汇,当时还是新人的阿通就“期待了大半年”。

    NO.5 办公室使用率
    西塔的使用率为六成,未来的超高层写字楼将达到七成以上

    目前,CBD的写字楼的使用率一般在60%-75%之间,而也就是这十多个百分点的区别,使得写字楼使用面积的价格差别巨大,对于关注租金的企业来说,这是不能忽视的重要指标。

    今年才搬进中信广场的某销售公司负责人告诉记者,进入CBD的第一站选在了中信广场。由于中信广场的办公面积使用率只有68%左右,加上设备老旧,公司也有考虑租约到期后进驻珠江新城。马炜图说,西塔的使用率只有六成,未来的超高层写字楼,使用率能去到七成以上。

    NO.6 优惠政策
    琶洲板块租金相对低廉,想扩张的成本敏感型企业是机会

    从上世纪90年代以来,天河北就是写字楼市场的“一哥”,中信广场、中泰国际广场、财富广场、大都会广场等甲级写字楼一直表现出色。今年,新增供应全部在珠江新城这里现实,可能使天河北写字楼面临更多挑战。为了争抢企业资源,珠江新城、天河北、越秀区、琶洲板块的一手和二手写字楼都有相关的优惠政策,例如3个月免租期、减租等,这对于公司来说,无疑是一个高性价比扩张的机会。

    除了万千宠爱在一身的新秀,CBD其他一手或二手写字楼或多或少会有租金优惠。在马炜图看来,这是一个很好的市场机会,他也相信,天河北接下来若有一些企业总部搬走,也很快有租客将其填满。而越秀商圈和琶洲板块的租金相对低廉,对于本地众多想扩张的成本敏感型企业来说也是机会。

    大企业搬家,总体离不开企业扩张及战略调整等内因,而选择向寸金寸土、人才济济、名企扎堆的CBD进军,更多的是为提升企业形象。不过,对于员工们来说,能迁往广州最优质的写字楼聚集地,这个搬家的过程往往也是一场员工的集体狂欢。当然,更好的地段、更好的商业氛围、更好的办公环境、更好的生活配套,对于众多企业白领来说,这绝对是一场充满期待的搬迁之旅。