近日，戴德梁行华东区研究部发布数据显示，上海甲级写字楼2014第二季度整体平均租金为每天每平方米8.57元，环比下降0.92%，同比下降1.27%,为两年半以来的历史最低点。其中，浦东区域内甲级写字楼的平均租金持续上升，达到每天每平方米9.20元，环比上浮2.22%，同比上涨4.90%；而浦西区域为每天每平方米8.29元，环比和同比分别下降2.36%与4.05%。

    “上海写字楼租赁市场呈现浦西大型外资总部型企业持续向非核心区外迁的趋势。大型知名企业在选择非核心区作为总部办公场所时，通常会重点考量六大因素：规划优势、交通优势、产品和服务、产业和客户、政策优惠以及生态环境。”戴德梁行董事、华东区写字楼部主管沈洁分析认为，“由于成交不理想，很多写字楼开始转向整租，探索新的管理服务模式。”

    供应大增区域分化

    戴德梁行最新发布的数据显示，2014年第二季度，上海甲级写字楼共有约17万平方米的新增供应入市，总存量达到646万平方米；2014下半年全市预计仍有近28万平方米的甲级写字楼入市，其中约20万平方米位于非核心商务区。由于郊区多个项目的集中交付，第二季度整个浦西甲级写字楼市场空置率为12.61%，达到2008年金融危机以来的最高点。

    戴德梁行研究员表示，写字楼在今年上半年已经迎来了一轮洗牌，而这样的洗牌在写字楼市场热门区域板块的变更上体现得尤为明显。具体来说，外滩、陆家嘴、人民广场等老牌核心商务区内有限的办公楼供应已不能满足企业迅速扩张的需要，不断上涨的租金令企业成本越来越高，而市郊非传统核心商务区虽异军突起但自身劣势明显，相比较而言诸如大连路、世博浦西段、淮海西路等一些原本就占据市中心城区核心位置的板块由于规划支撑、交通配套完善、高端商务氛围日渐提升，正迎来“二次崛起”的良机。

    实际上，以陆家嘴为代表的浦东核心商务区写字楼市场正陷入“一房难求”的紧张局面。数据显示，目前陆家嘴核心商务区的写字楼入住率已达到了100%，整个中央商务区的空置率更是创下了六年来的最低点，仅为0.34%。

    与陆家嘴写字楼供应紧张的情况相反，被规划热炒的大虹桥商务区正遭遇写字楼过剩的烦恼，商业地产扎堆开发造成的供需难题或将逐渐暴露出来。

    “中国经济增速放缓，上海写字楼市场已经进入这样一个阶段——越来越多的租户开始考虑如何控制成本的同时，也在放缓扩租的计划。”高纬环球企业租赁策略部董事孙琦告诉中国房地产报记者。

    孙琦表示，很多集团型大企业，类似医药、消费品等，由于规模的扩张，希望有自己的企业总部，所以它们需要从市中心外迁到更适合自己的地方，而这类企业的外迁，对于市中心的写字楼会带来不小的挑战。

    探寻运营新模式

    世邦魏理仕中国区总裁潘可维亦表示，商业运营模式的改变对于开发商来说至关重要。“目前，办公楼产品的同质化比较严重，但在成熟的市场，我们可以看到每一栋楼的规划、设计、营销、运营、招商手段各有不同。未来，管理得好的办公楼可以长期收取比较高的租金，如果管理不善，租金回报会低很多。”

    由于部分地区租赁市场的不景气，市场催生了多种写字楼包装重组新模式。以中华企业大厦为例，十年前这里曾吸引欧莱雅等世界500强企业总部入驻，但后来物业逐渐老化，欧莱雅等企业陆续迁离。但它的地理位置非常优越，位于上海最繁华的位置，2012年高和资本收购后，改名静安高和大厦。经过对大厦进行内外整体改造、提升大厦品质，吸引了众多优质的租客。

    “传统意义上的甲级写字楼代表了高端、豪华、专业，但同时也可能意味着细节僵化。夏天你穿着西服、打着领带都觉得冷飕飕的，这就是甲级写字楼对制冷温度的要求。我不相信所有人都喜欢上班的地方一进去就像酒店大堂。比如做创意的白领，肯定希望工作场所有个性和设计感。这就是机会。”高和资本董事长苏鑫对中国房地产报记者表示。

    目前，这类资产精装修概念之下的写字楼租赁模式创新正不断花样翻新。资产精装修的初衷，是针对市场上出售型商业不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值而提出的一种理念。通过资产管理提升租金水平、租客品质、物业品质，提供金融服务，可以实现客户投资收益的最大化。

    蜂巢办公空间CEO张鹏表示，各类企业对办公空间的灵活性和智慧性需求正迅速提升，这大大促进了服务式办公室市场的高速发展。“考虑到企业用户的成长性需求，蜂巢办公空间在为入驻企业提供灵活、智慧的办公空间的基础上，还可为有需求的入驻企业提供诸如金融服务、公务租车等多元化的跨界服务支持，以全方位助力企业快速发展。”