昨日，国际商业地产咨询服务公司世邦魏理仕发布二季度广州房地产回顾报告称，广州全市写字楼空置情况改善，空置率环比下降一个百分点至12%，全市租金小幅上涨。住宅方面，高端住宅价格微涨且成为市场抗风险首选。世邦魏理仕广州公司董事总经理冯文光对南都记者表示，限价松动造成观望，预计下半年住宅降价压力增大。

    珠江新城写字楼空置率19%

    过去几年给商业地产造成重大影响的楼市限购政策正在逐步消退，昨日世邦魏理仕表示，曾经大面积出现的商业写字楼改商业公寓的现象已经减少，这令商业写字楼的活力重现，并且空置率下降。

    该机构数据显示，上半年广州全市写字楼空置情况改善，空置率下降一个百分点至12%，而商业集中区域珠江新城的写字楼空置率由上年的21%跌到现在的19%。租金方面则小幅上涨，主要是“由于全市整体空置水平仍较低，供应仍偏紧”。

    “优质写字楼市场方面的表现尤其明显，全市需求平稳，空置稳步去化，租金保持平稳。”世邦魏理仕广州公司董事总经理冯文光在接受南都记者采访时表示，优质商铺市场中，运营成熟的购物中心仍然吸引零售商扩张及新品牌进驻，但市场的“优胜劣汰”已经明显在加速，表现为一些个别购物中心去化缓慢，租金有所下调。

    但是值得注意的是，广州第二季度并没有任何新增写字楼市场项目入市，这是自2010年第二季度以来首次出现这种情况。世邦分析称，优质写字楼整体需求保持稳定，小面积的扩张及升级需求，带动了现有空置面积逐步去化。

    高档住宅降价压力增大

    住宅方面，由于调控的政策自本年初起有所放松，此前积压的高档住宅交易顺利通过网签，导致广州近两个季度有记录的高档住宅成交量较上年末明显增加。而行业人士透露，实际上真正在今年成交的高端住宅并没有网签数据显示的那么多，价格上也明显放慢了上涨步伐。

    “买家观望情绪浓厚，仍抑制整体需求。”世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟向南都记者判断称，本季度大部分项目价格水平仍保持稳定，亦有个别项目因为成交盘源较为优质而涨价，受此影响，广州全市高档住宅价格环比微涨0.6%至季末的每平方米41167元。但鉴于政策鼓励自住需求、抑制投资及投机需求的方向未变，世邦预计未来广州高档住宅销售市场将持续放缓，价格下调压力加大。

    对话

    世邦魏理仕广州公司董事总经理冯文光看空楼市只局限于二三线城市

    南都：商业地产曾经是住宅限购令下的避风港。如今预期限购逐步退出，商业地产方面有怎样的新动态？

    冯文光：住宅限购对商业的影响在2010年的时候就已经完全表现出来了。那时突然间有一批很大的资金涌入了商业市场，令商业、写字楼跳升，而现在基本上是慢慢步入一个稳定期。现在对限购政策已经习惯了，所以对商业其实是已经适应了。但近年来商业地产开发遍地开花所积累的隐忧开始显现。

    根据世邦测算，全国范围来看，未来3年间，也就是2014-2016年，优质商铺新增供应预计将达2370万平方米，为2013年存量的59.5%。但各城市的商铺市场表现将有所分化。一线城市和主要二线城市需求旺盛，商铺租金仍有长期上涨趋势。部分二三线城市短期内开发量过大，尤其是位于非成熟商圈、由不具备商场运营经验的发展商开发的项目占比较高，未来一段时间内市场空置率可能持续处于高位，租金向下压力逐步增大，会出现招商困难的情况。

    南都：看空楼市的论点你认可吗？

    冯文光：看空楼市这只局限于二三线城市。一线城市特别是核心区，比如广州，供应是有限的，而需求是有的。即便目前成交量下降，现在不去买也不代表没有需求，只是需求暂时受限制罢了。原因是他们认为楼市会跌，所以不去买。但二三线城市的供应很大，所以情况不同。