顺流逆流，浪里分不出有没有。这无疑是一个令人忐忑的神奇时代，在过去的一年中，中国商业地产圈就出现了很多吉凶预兆互相矛盾的重大事件。

　　这一年，一直以老辣著称的大佬李嘉诚频频抛售内地商业项目，以致商业地产“泡沫论”甚嚣尘上;也是这一年，中国传统购物中心零售业并购交易量同比增长至少44%，并购交易总额甚至接近2012年总额的4倍。并购案的频发，实际显示了商业地产市场内部洗牌已趋激烈。

　　这一年，地产大佬万科却开始大力布局商业地产。谨慎与睿智，亦是万科掌门人王石的标识，甚至早年万科退出其他副业，一度成为企业善做减法的典范，而万科在商业地产的逆势上扬，似乎又预示了未来商业地产的强势潜力。

　　这一年，中国地产显示出了前所未有的颓势，曾经狂飙突进的发展模式，受到了广泛诟病，人口结构的老龄化，城市化进程的减缓，超过民众承受能力的房价，争议不断的土地出让金，以及日益暴涨的地方债，使地产行业的黄金时代似乎一去不返。而商业地产的未来也蒙上了一层阴影。

　　这一年，传统的商业模式正积极与移动互联技术结合，在很多领域带来了颠覆性的变化，也带来了无法预知的未来机会。“叮咚小区”、“小区知道”已经开始以社区为基本单元进行商业网点布局。商业地产在大服务时代和大数据时代又该何去何从？

　　当下，新型城镇化已成国策，未来20年，中国城市格局将发生巨变。在新的城市格局中，中国的商业地产亦将发生革命性的变化。为此，清华大学中国发展规划研究中心商业地产部联合《投资时报》研发了“中国城市商业地产投资潜力系列排名”，以方便投资者评估投资机会、优化资产配置，推动财富的保值与增长。

　　三大亮点

　　本次研发的“中国城市商业地产投资潜力系列排名”，建立在对全国35个大中城市的商业地产充分调研的基础上，研发团队在一年中，走访了很多城市，并且参与了多家中国顶级商业地产企业项目的策划，对于中国的城市发展和商业地产发展，均有比较深入的观察。

　　更为重要的是，本榜单采用“PRIME”模型，从理论到实践，从宏观到微观，既知天地之大，亦知毫厘之小，既有我们的价值判断，亦有数据支撑。

　　通过对中国35个大中城市商业地产投资潜力的综合比较分析，我们得出了各个城市的商业地产投资潜力综合指数以及排名。排名前十位的城市依次是：上海、北京、深圳、重庆、广州、南京、天津、武汉、成都、杭州。

　　其中，北上广深四个一线城市均位于前五名之列，上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、南京、武汉这八个城市的商业地产投资潜力综合指数在0.5以上；二线城市中，重庆、武汉、南京、成都、杭州五个城市进入前十名，其中重庆这个西部城市表现抢眼，不仅首次跻身于前五名之列，还超过了一线城市广州。中部诸多城市中则只有武汉一枝独秀。

　　从经济圈的角度来看，前十名中除重庆、成都、武汉外，其余七个城市都位于中国三大经济圈(环渤海湾经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈)内；从城市群的角度来看，前十名中除重庆、成都外，其余七个城市都位于中国四大城市群内(珠江三角洲城市群、长江三角洲城市群、京津冀城市群、长江中游城市群)；从地域分布来看，武汉属于中部地区，重庆和成都属于西部地区，其他七个城市都位于东部地区。由此可以看出，中国优质的商业资源和投资市场依然高度集中于东部经济发达的大城市。

　　本次排行榜的前十名与《中国商业地产发展白皮书2012》相比，主要有三大亮点：

　　第一，上海首次超过北京，位居首位。从分项潜力来看，虽然上海的公共服务潜力和环境吸引潜力略低于北京，但其资源利用潜力和市场发展潜力却都高于北京，而且在35个大中城市中也是最高的，故综合评价后排名超过了北京。另外，随着京津冀一体化战略的推进，北京会有更多的经济职能和产业资源将被分散到周边城市，预计未来上海在商业地产投资潜力上领先北京的优势还将进一步扩大。

　　第二，武汉首次迈入前十名之列且位居第八，超过了成都和杭州。武汉虽然与东部发达城市仍有一定差距，但作为中部地区的制高点，九省通衢，具有显著的区位优势，庞大的流动人口对商业拉动作用明显，整体商业环境也在不断改善。沈阳作为东北地区的特大城市，尽管具有较强的经济实力和辐射能力，但近年来商业地产的开发已经出现了泡沫化倾向—在这个常住人口不到1000万的城市却已经有接近3000万平方米的商业地产项目供应，这大大超出了当地居民的消费能力，预期未来将有一批项目停工或转手，而这将对沈阳整体的房地产市场乃至城市经济造成较大的负面影响。

　　第三，重庆和成都这两个西部城市力压诸多东中部发达城市，依然牢牢的占据着前十名的位置，重庆还首次跨入了前五名的行列。虽然重庆商业地产发展起步落后北上广深，但随着五大商圈升级以及重庆CBD的打造，重庆的城市辐射力和影响力正在逐渐提升，其商业地产也将会经历一个快速发展时期，拥有极大的后发潜力。成都作为中国西部正在崛起的经济金融中心和国际旅游目的地，旅游业和会展经济发展态势良好，近年来政府拟定的“城市多中心”发展战略使商业地产投资增长迅猛，一跃成为中国城市综合体发展最快的城市，未来需预防结构性过剩的风险。

　　分榜单说明

　　一个城市的商业地产投资潜力，主要是指该城市在未来一段时期内商业地产市场的投资增长空间，可以从公共服务潜力、资源利用潜力、环境吸引潜力、市场发展潜力四个维度来予以衡量。

　　公共服务潜力是由基础设施和区域运力两项指标来衡量。基础设施包括城市道路面积、每万人拥有公共汽车数量、每万人拥有出租车数量三项子指标;区域运力包括地区客运总量和地区货运总量两项子指标。

　　35个大中城市商业地产投资的公共服务潜力排名中，前十位的城市依次是：深圳、重庆、北京、上海、广州、天津、南京、成都、武汉和西安。

　　深圳的基础设施指数和区域运力指数分别排名第一和第二，综合以后排名第一。四个一线城市北上广深和准一线城市天津也都进入了公共服务潜力前十名。成都和西安两个西部重镇基础设施较为完善，而且其物流业非常发达，区域运力指数分别排名第六和第九，综合以后双双进入了前十名。

　　资源利用潜力是由金融资本和人才空间两项指标来衡量。金融资本包括金融机构贷款余额和实际利用外资额两项子指标;人才空间包括高校在校学生人数和大专以上人口比重两项子指标。

　　35个大中城市商业地产投资的资源利用潜力排名中，前十位的城市依次是：上海、北京、武汉、天津、广州、南京、重庆、成都、大连、西安。上海和北京是中国金融资源和人才资源高度集中的两个城市，而且有国家政策的扶持，未来资源利用潜力巨大。

　　2011年1月出台的“湖北省金融业‘十二五’发展规划”中明确提出了武汉建成区域金融中心的目标，近年来武汉加快了金融业的改革创新和对外开放的步伐，目前金融实力已位居中部第一，同时武汉也是除北京、上海外高校最为集中的地方，人才基础雄厚，此次排名跃升第三。

　　大连作为东北金融中心，在2010年—2012年连续3年金融业增加值的增长率位列全国首位，金融业发展迅猛，同时人才基础也较为扎实，综合以后排名第九。

　　市场发展潜力是由地产市场和消费市场两项指标来衡量。地产市场包括商业营业用房开发投资额、商业营业用房投资增长率、商业营业用房投资占比、商业用地成交率和商业用地溢价率五项子指标;消费市场包括人均社会零售总额、人均零售增长率、旅游总收入、人均可支配收入、人均消费支出、居民消费倾向和恩格尔系数七项子指标。

　　35个大中城市商业地产投资的市场发展潜力排名中，前十位的城市依次是：广州、上海、重庆、北京、长沙、武汉、南京、杭州、天津、深圳。

　　广州的地产市场指数在35个大中城市中排名第八，但广州的消费市场指数排名第一，综合以后市场发展潜力指数排名第一。

　　尽管深圳的消费市场极为发达，消费市场指数排名第二，但深圳土地供应紧张，以致商业用地的成交率和新增商业地产投资都很少，其地产市场指数排名倒数第二，综合以后排名第十位。

　　当前中部城市长沙和武汉都处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，无论是在商业地产市场还是商品消费市场都具有极大的开拓空间，两个城市在此次市场发展潜力排名中分别位于第五位和第六位。

　　环境吸引潜力是由宏观环境和生态环境两项指标来衡量。宏观环境包括GDP、GDP增长率、第三产业生产总值、第三产业生产总值占GDP比重、城市化率、地均GDP和民营经济占比七项子指标;生态环境包括绿化覆盖率、人均绿地面积、污水处理率和年度环境空气优良天数四项子指标。

　　35个大中城市商业地产投资的环境吸引潜力排名中，前十位的城市依次是：深圳、海口、北京、上海、昆明、乌鲁木齐、厦门、广州、福州和贵阳。

　　深圳的宏观经济指数和生态环境指数分别排名第二和第一，综合以后排名第一。

　　海口的宏观经济指数排名第五，但海口的生态环境指数排名第三，综合以后排名第二。

　　北京和上海尽管宏观经济指数位列前三，但生态环境质量较差，综合以后落后于深圳和海口。

　　西北重镇乌鲁木齐近年来经济发展迅猛，从2010年到2012年三年间GDP翻了一番，其宏观经济指数排名第四，生态环境一般，排名第十三，但凭借雄厚的经济实力和经济发展潜力还是在综合排名中达到第六，超过了厦门、广州、福州这三个东部沿海发达城市。（清华大学中国发展规划研究中心商业地产部 投资时报研究院）