浦西供应过剩，浦东供应不足，上海写字楼市场为何结构性分化？

　　近日，戴德梁行发布《2014上半年上海房地产市场分析报告》：由于郊区多个项目的集中交付，二季度整个浦西甲级写字楼市场空置率为12.61%，达到2008年金融危机以来最高点。

　　而浦东甲级写字楼则完全没有类似的担忧。数据显示，浦东区域内甲级写字楼的平均租金持续上升，达到9.20元/平方米每天，环比上涨2.22%，同比上涨4.90%。整个二季度，上海甲级写字楼整体平均租金为8.57元/平方米每天，环比下降0.92%，同比下降1.27%，创两年半以来历史新低。

　　同时，第一太平戴维斯称，上海甲级写字楼市场第二季度共有两个新项目入市，带来新增供应106,000平方米，全市甲级写字楼存量540万平方米。第二季度净吸纳量总计97,300平方米，全市空置率较上季度增长0.1个百分点，达6.9%。

　　东边紧，西边空

　　第一太平戴维斯商业楼宇部高级董事郑廷俊在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）采访时认为，造成浦东写字楼供应量紧缺、浦西写字楼空置率高的原因有两方面。

　　“一方面就是写字楼新增供应量所处的两个板块的区别。2014年，从地理位置上来说，上海市整个写字楼的供应量主要来自浦西板块；相对来说，浦东板块的新增供应量是比较稀缺的。所以这个也造成了租金分化的情况。”

　　郑廷俊说到：“另外一点，就是政策层面的。大家知道，前段时间推出了自贸区；自贸区的政策和活力吸引了不少国内企业入驻浦东板块。目前来看，不管是自贸区自身的运营状态还是一些政策的扶持情况，对金融机构都是有一个比较强的带动和刺激作用的。”

　　作为新星崛起的自贸区板块与已成为上海金融中心的陆家嘴板块都位于浦东地区，因此浦东甲级写字楼“涨租金”是势在必行的趋势。

　　东西不平衡将依旧

　　“写字楼市场出现了波动，主要还是经济的发展存在不确定的因素。目前，多数市场还是以跨国企业为主导的，近段时间对写字楼的需求也呈现出变缓的情况，没有一个太大的扩张需求。所以和前段时间相比，造成了整个写字楼空置率稍高一点的情况。”郑廷俊说到。不过尽管经济增速正在放缓，改革和相关激励政策仍有可能带动写字楼市场的需求。但是这是否会改变上海东西两边写字楼市场不平衡的状况，还是个未知数。

　　“今年下半年，我们还是看好浦东整个甲级写字楼租金上涨的情况。浦东写字楼租赁的需求相当旺盛。另外一点，2014年，整个陆家嘴板块写字楼的新增供应量几乎为零。由于核心区的供需矛盾，造成了租金有机会持续上涨。”

　　从第一太平戴维斯今年四月的报告中也可以看到，浦西写字楼并非全军覆没。南京西路板块与长宁板块的空置率下跌幅度也不小，分别达到了4.5、2.2个百分点。

　　走向成熟的上海写字楼市场

　　近年来，包括世界500强在内的部分企业从核心商圈逐步迁至非核心商圈的趋势愈加明显。上海的写字楼市场正在走向多元化。

　　“这是上海写字楼市场越来越成熟的标志。”郑廷俊对《东地产》记者说：“类似香港、日本东京、英国伦敦和美国纽约这些国际化大都市，它们在市中心聚集地的大量写字楼的租户大部分从事现代服务业和金融类行业。制造类公司由于它们自身的业务形态，它们会去到更加适合它们发展的地块。”

　　不过郑廷俊也认为，走向多元化并不等同于去中心化。不能用去中心化这样概念来表达。“中心毕竟还是一个中心，上海写字楼的聚集地依旧是陆家嘴、外滩、南京西路、淮海路等这样的板块。”