房企商业地产布局正在向社区下沉。来自睿意德统计数据显示，2014年下半年，上海将有近35.8万平方米的社区商业入市。嘉凯城总裁姜丛华也对21世纪经济报道记者透露，未来3-4年内，嘉凯城将在以长三角经济强镇为核心的区域，布局200个城市客厅项目。

    RET睿意德中国商业地产研究中心7月28日发布的2014年第二季度中国商业地产指数报告显示，二季度商业地产同比上涨11.9%，环比上涨3.5%。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示，下半年商业地产将步入新一轮加速期。

    睿意德报告显示，二季度全国土地市场供应量有所回落，其中商用土地的成交占比大幅上升至23.9%，同时商用土地的流拍比例也有所下降。陈曦认为，“随着城市发展和城镇化的推进，未来商用土地的成交占比将继续保持高位。对商用土地的有效开发利用能力有可能成为未来大型开发商竞争的胜负手。”

    近两年来，由于互联网对商业地产的巨大冲击，改变了零售终端对销售店铺的面积需求，直接导致以零售为主的购物空间效能下降，从而影响商业地产的开发模式。作为应对，房企加快了电商的探索与融合。

    比如，万达将电商视为继商业地产、酒店、电影院线、连锁百货以及旅游度假五大业务之后的第六大业务。世茂房地产社区的5个云平台，其中之一就是商旅。阳光新业在坚持发展区域型和社区型购物中心两大商业产品线的同时，也在谨慎研究线下购物者的消费习惯，以利用一手数据来加强客户粘性。但阳光新业董秘李峻并不认同一窝蜂向O2O转型的趋同现象，迄今为止也没有一家企业找到了成熟的商业模式。

    RET睿意德商业服务部董事陈丽琳分析认为，相比百货和购物中心，社区商业受网上购物带来的冲击较小。“作为一种满足社区范围内的居民消费的属地型商业，应针对社区邻里这一特性，增加体验类商户，儿童业态，家庭型餐饮等业态，并进一步提升自身差异化和品类细分，形成自身竞争力。”陈丽琳和李峻都同意，如果社区型购物中心能够成功催化出客户粘性，就不仅可以满足区域内的消费和社交功能，也可为综合性项目住宅溢价提供支撑。阳光新业近年来注重发展包括购物中心和住宅在内的高端商业综合体。

    值得注意的是，虽然一批房企加快了商业领域的布局，但它们的共同选择是，不做传统商业。7月25日，泰禾集团在福州举行商业地产新闻发布会上，泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康表示，“未来的商业地产项目将以差异化定位和多元化经营等手段确保竞争力。”朱进康透露，福州东二环泰禾广场将会增加购物体验比例，包括海西首个购物中心剧场，迪卡侬运动公园，大型的室内主题乐园等。在O2O方面，增设预定电影票，预定位置，打折产品展示等服务。

    而嘉凯城“城镇生活服务平台商”的定位，与世茂房地产MiniMall商业和酒店领域的探索，均与泰禾有异曲同工之处。

    除了体验消费，轻奢品牌和快时尚品牌，是商业地产商着意开拓的市场。奢侈品牌开店意愿停滞后，轻奢品牌成为购物中心深受业主喜爱的新宠。不过，快时尚品牌近年来的开店态度已趋于谨慎。有些开发商转而自己引进甚至掌握快时尚品牌的渠道。比如，阳光新业就独家签约新加坡时尚服装品牌bYSI，并还在与多个国外品牌商谈引进事宜。

    儿童业态近几年开店速度很快，其中儿童娱乐业态的利润最高，承租能力也最强，已经成为购物中心里不可或缺的组成，不少品牌已经逐渐下沉到二三线城市。

    值得关注的是，一线城市的副中心及偏远郊区的商用物业，今年上半年出现了大面积业态调整的现象，不少购物中心都加大了餐饮及娱乐休闲等体验业态的比重。RET睿意德执行董事张家鹏认为，“明年商业地产市场两极分化的趋势将更加明显。”李峻表示，深度的调整和分化，正在为下一步商业地产的并购重组潮作铺垫。