“先是旁边这家服装店关了，紧接着对面那幢美特斯邦威也关了，你再往北走关门的店铺就更多了。”在延安路上的锦麟食府上班的张师傅说，在他眼里，延安路是杭州最金贵的地方，但是今年以来，他已经目睹了太多品牌的离开。

    延安路从雅戈尔大厦往南走，在短短300多米的路程里，Jasonwood、奥康、红蜻蜓、Me&City、美特斯邦威等沿街店铺今年以来相继撤走，其中有3家为面积颇大的品牌旗舰店。撤走时间最长的是Me&City，空铺3个多月却无下家接盘，这也成了近5年内，延安路上空铺时间最长的一家沿街店铺。

    延安路，杭州主城区的商业大动脉，无数品牌通过“入驻延安路”来标榜自己的商业价值，这条街也曾流传出日租金100元/平方米的惊人天价。然而，这个从前“靠抢”的商业街，如今似乎渐渐失掉了拥趸者，高昂的租金的确会让很多人望而却步，但眼下更尴尬的境地，是经历“后无来者”式的阵痛，这种阵痛让很多人开始重新思考：延安路，这条杭州首席商业街的商业价值将不再？

    延安路关店潮
    Me&City走后，铺子空了3个多月

    在寸土寸金的延安路上，有大佬开始陆续撤出。

    今年4月底，位于延安路和凤起路交叉口的Me&City正式关门，紧接着，在它对面以及附近的数家品牌旗舰店相继撤出。

    昨天，商报记者从延安路与体育场路的交叉口，一直步行到延安路与凤起路交叉口，在这短短的600米路程里，已有5家店铺大门紧闭——自北往南分别是Jasonwood、奥康、红蜻蜓、美特斯邦威和Me&City。其中，红蜻蜓、美特斯邦威和Me&City都是旗舰店规模，美特斯邦威店铺面积有6000平方米，四层物业组成，而与它出自同一集团下的Me&City，面积在4000平方米左右，拥有两层物业。

    眼下，这些店面的招牌大多都已经拆下，但是门脸上品牌字母的痕迹依旧清晰可辨。从外面的橱窗往里看，商铺内空荡荡的，所有的货架都已被搬走，只有几张散落在地上的海报、泡沫板依稀可见原来店铺的影子。其中，美特斯邦威紧闭的大门上，还贴着印有招租电话的白纸。

    从各方搜集到的信息看，Me&City是今年4月就搬走了，之后延安路上奥康、Jasonwood、红蜻蜓、美特斯邦威等店跟随脚步，在合约到期后纷纷关门离开，这也造成延安路上每走一段路就看到一个空铺的情景。

    延安路历来上演的商业定律，是店铺撤得快，接盘得更快，很多品牌还在传出撤走消息时，就会有下家凑上来打听：“我能进这里吗？”

    在Me&City空铺的几个月时间里，不乏多家“后来者”对其表现出浓厚兴趣，不过都是雷声大雨点小，截至目前，并无任何品牌确定接手空铺位置。

    “有快时尚品牌和酒店品牌考察过这里，但是最后都因为物业条件不佳而放弃了。”沐和地产的汪女士回忆说。据悉，美特斯邦威和Me&City撤走的物业大楼，都是有着20多年历史的“老楼”，很多物业条件并不符合当下时尚品牌的要求。

    比如，Me&City撤走的大楼开间进深太深，留给沿街的展示面积相对比较少，这一点是快时尚选择门店的大忌，此外，快时尚品牌对店铺的层高，以及店内立柱的位置、数量也有着苛刻要求。另一方面，延安路和凤起路交叉口的店铺位置，周围没有商业配套以及停车位，也让单单一家品牌店“孤掌难鸣”，客人很难在此停留。

    此外，快时尚开店还要遵循“一公里内不开第二家店”的原则，从延安路上看，目前已经有百大一楼的H&M、国大商场旁边的ZARA、湖滨银泰的Gap以及解百新元华店的Uniqlo四家快时尚店铺，所以，这个位置如果要进快时尚，从地理位置上看，四家的可能性都不是很大。

    深度分析
    矛盾焦点是租金高昂？
    服装品牌不可能在这里实现盈利

    有位零售圈的资深人士这样形容服装企业的生存现状——面料更薄了，针脚更粗了，款式更土了，可腾出的空间仍不足以支付租金。

    在商报记者进行调查时，位于Me&City隔壁的锦麟食府的一位大堂经理告诉记者：“其他什么原因都是次要的，最重要的是这儿租金实在太高了。”据他了解，Me&City的店面租金一年高达1900万元。

    那么，高昂的租金压力，是迫使数家旗舰店撤走延安路的原因吗？

    我们联系到一位非常了解美特斯邦威的业内人士，据悉，美特斯邦威在撤出之前，曾与物业方就租金问题交涉了近一年时间，“美邦希望对方能降低租金，但是对方最终没有降到美邦的心理预期，所以租约满后，美邦选择撤出。”

    接着，商报记者通过美邦橱窗上的招租电话，联系上了该店面的物业公司的负责人，她表示美特斯邦威确实已经撤走，现在这间6000平方米的店铺初步定下的年租金可能在1900万元。当被问及之后接手的是否还是服装品牌时，该负责人直爽地表示“这里做服装是做不出来的”。

    据悉，Jasonwood、奥康、红蜻蜓、美特斯邦威和Me&City这5家店铺，在延安路上所处的位置相似，日租金大致在35元/平方米至40元/平方米之间。按照服装企业平均20%的毛利率来计算，数千方面积的店铺，几乎不可能填平这笔租金。

    从品牌方公布的财报上看，其盈利状况也在出现下滑。上海美特斯邦威股份有限公司2013年度实现营业收入788961.81万元，较上年下降17%；营业利润51772.00万元，较上年下降42%；从销售量来看，较2012年销售减少了2400多万件。此外，其租赁费，2013年比2012年增加了2059万元。

    四问延安路：首席商业街地位将不再？

    显然，高昂的租金无法支撑起服装企业的毛利润，这一点恐怕撤走延安路的5家店铺都心知肚明，但是出于延安路的商业价值，很多大牌都愿意在这里亏损，以换得良好的品牌形象宣传。

    经济形势向好的时候，品牌“亏得起，也愿意亏”，但经济环境变化时，壮士断腕，舍弃部分门店才是明智之举。根据美邦日前披露的年报显示，直营与加盟业务营业收入均出现下跌，下跌幅度超过16%。去年，其公司在全国范围内，陆续关闭了200多家直营和加盟店。

    在美邦诸多门店中，杭州算是战略重镇，然而，在美邦服饰近期发布的一份公告中，我们还读到了品牌方租金之外的“弦外之音”。

    美邦服饰在报告中称，杭州眼下并没有合适的店铺位置可供选择。这层意思的表达结合其撤走延安路店铺的行为，似乎在透露其门店选址战略的变化。

    “美邦在大举进军延安路时，一下子开了两家店铺，可以说是不惜成本的，这也是为其上市在做准备，但现在，美邦已经是上市公司，在财务报表的制约下，如果有门店的盈利出现大幅下滑，集团有可能会关掉门店来止损，换句话说，现在的美邦已经不可能每年砸下几百万在延安路上开形象店了。”零售业内人士分析。

    美邦服饰的公告，也在透露出品牌门店选址的一种新姿态，让很多人开始思考一个不愿承认的观点——延安路这个首席商业街的地位到底还存不存在？

    一问：美邦公告“杭州没有合适的店铺选址”？

    数字很难欺骗人，如果把目光拉得远一些，看一看近五年延安路北段的租金，也许会说明一些问题。

    在2012年之前，延安路北段商铺的平均日租金达到45元/平方米左右，到了2012年，延安路北段的店铺租金暴涨到历史最高值，商铺日租金更是达到了63元/平方米左右，已经可以与上海的南京西路、北京王府井比肩。

    但是从2013年至今，延安路商铺租金出现了频繁更替、空铺的现象，武林银泰对面的“黄金70米”经历了再次洗牌，禧福天地和金兄弟珠宝在苦苦撑到地铁开通之后，仍然选择撤走延安路。此时，延安路北段的商铺租金出现增速放缓的现象，而到了今年，租金已出现小幅回落，延安路北段部分商铺租金已回到了2012年之前的租金水平，甚至出现最低15元/平方米的日租金价格。

    显然，2012年，是延安路商业生命的一个时间转折点，当年路面整治工程结束和地铁一号线的开通则是发生转折的最重要事件。

    “延安路的道路综合整治，对交通出行是一个重大利好，这也定性了延安路成为了一条交通主干道，”零售业内人士分析。“但这对于商铺来讲，并不是个非常有利的条件，商业街要形成氛围，必须有可以‘逛街步行’的空间，此外，开车的顾客也希望可以有驻足的地方，但是这些要素在现在的延安路上，几乎很难实现，此外，地铁一号线为延安路带来了很多客流，但是也有更多的客流一下子钻进地下，乘地铁去了别的地方。”

    二问：地铁开通，并未带来万两黄金？

    出于延安路地铁开通后带来巨大商机的判断，延安路北段及地铁地下物业出现了高额租金的现象，那么，这些租金的设定真的合理吗？

    有一个非常细小的对比。地铁凤起路站的地下街铺，规划为商业步行街，目前来看，小食店、首饰店等利润微薄的业态聚集在这里，这一区块对外公布的日租金为23元/平方米，这是什么概念呢？

    如果同样对比地下物业，延安路上某家商场地下一层的日租金在8元/平方米，规划的也是餐饮店，比凤起路站的地下街铺的租金要低很多。而在紧邻延安路的吴山路上，一家沿街的沙县小吃的日租金才23元/平方米，尽管两者不在延安路同一路段上，但是一个在地下，一个在地上，两者却有着相同的租金，这本身就有着一定的不合理性。

    业内人士认为，虚高的租金也是使延安路北段出现空铺潮的主要原因，而随着延安路南段开出更多的商业综合体，北段的价格劣势会愈发体现出来。“试问，如果品牌能进入购物中心，付的租金变少了，又有商业体带来足够人气，品牌为什么要去开租金又贵、人气又弱的街边店呢？”业内人士说。

    三问：延安路北段租金已然虚高？

    俗话说，三十年河东，三十年河西。老祖宗的话其实饱含智慧，延安路这条杭州的商业大动脉，也许不用花30年时间，就可以应验这句老话。

    老杭州人都知道，延安路的南段，也就是靠近解放路一带是杭州老底子最热闹的地方，小吕宋等商场也都集中于此。后来由于武林商圈的崛起，延安路的中段渐渐风华不再，所以20多年来，延安路这条带状商业街，一直奉行着“北段比南段更金贵”的商业潜规则。

    北靠体育场路，南接解放路，延安路这条带状商业街，在近20年间都奉行着“北段比南段更金贵”的商业潜规则。在商业版图里，高租金商铺一直都盘踞在延安路，再加上北段集聚了杭州大厦、杭州百货大楼、武林银泰、国大商场等“商业巨头”，借助商业大佬们，整条延安路上最贵的商铺，也大多集中在延安路北段。

    四问：“延安路北段比南段更金贵”将大反转？

    “一到工联这里，租金就会明显降低了，差不多只是北段的五成到六成左右，现在湖滨银泰的位置，日租金也就在20元/平方米。”商业地产人士分析，“其实对于延安路北段来说，租金一直因为对地铁开通的良好预期，而保持在高位，这样的租金其实是虚高的。”

    反观延安路南段，目前湖滨银泰一期、二期均已开业，三期、四期正在打造中，加上与南面解百的呼应，业内人士普遍看好这一区块未来的商业活力。

    “商业模式的发展和消费方式的转变，让杭州的街区商业价值正在下降，延安路庆春路至解放路段的商业连贯性比较好，新开商业体的适用性更强，未来人气肯定也会更旺。”赢商机构总经理方芳说。