近年来，北京石景山区的商业地产发展出现了赶超其他区域的发展趋势。

　　北京石景山区对此定位为“长安金轴”概念。在日前举办的“缔造西部高度，成就商务巅峰” 区域发展高峰论坛上，石景山区政府领导表示，“以银河商务区为起点，以长安街沿线现代金融产业基地、新首钢高端产业综合服务区等项目为依托，引进新型金融机构，围绕长安街西延长线这条交通优势主轴，打造一条首都‘长安金轴’。”

    放眼整个北京地区，期望吸引“企业总部”进驻的，石景山区并不是惟一的城区。无论是成熟的北京CBD，还是望京、通州，乃至大兴等较远的城区均已打出了建设类似“总部区”的概念。

　　作为北京石景山区2014年折子工程的十项重点工程中的第二项，“泰禾长安中心”超5A品质写字楼开始入市，填补了石景山区在这一领域的空白。

　　在论坛上记者获悉，“泰禾长安中心”希望吸引世界500强企业入驻，而石景山区也将以银河商务区、新首钢高端产业综合服务区等商务区概念来吸引各大企业总部的进驻。

　　其实，放眼整个北京地区，期望吸引“企业总部”进驻的，石景山区并不是惟一的城区。无论是成熟的北京CBD，还是望京、通州，乃至大兴等较远的城区均已打出了建设类似“总部区”的概念。

　　根据最新的消息显示，2013年北京总部经济发展能力评价中的基础条件得分为82.5分，继续稳居榜首。北京聚集了一批国内外大型企业总部，总部资源优势明显高于其他城市。2012年末，北京市拥有被北京市商务委员会正式认定的跨国公司地区总部127家，其中世界500强企业84家，国内500强企业总部104家。

　　从上述数据看，北京各区兴建商务区吸引企业总部资源，具有一定的基础。可是每个区县的商业地产发展模式都打着同样的“旗号”，似乎又将北京“总部经济”引入了新一轮的布局。面对相对有限的总部资源，各大商业区有足够的实力吸引大企业总部入驻吗？是什么原因造成了这样的现象？又会引发哪些后果呢？

　　打造“长安金轴”的意义何在

　　“长安金轴”是石景山区为未来金融产业发展制定的蓝图。

　　北京在“十二五”规划中提出，将大力提升总部经济发展水平，吸引世界500强企业和跨国公司设立高层级总部，服务其本土化发展。这也是北京各区展开“企业总部”资源争夺的政策依据。

　　石景山区目前得到了互联网金融、IT产业等新兴产业的认可。由于首钢撤离石景山区，石景山区也具有工业经济时代打下的经济发展基础以及其他西部城区难以比拟的区位优势。

　　近年来，石景山区将抓住长安街西延线的优势，围绕长安街西延线“打造长安金轴，实现一轴两翼”。“长安金轴”则是石景山区为未来金融产业发展制定的蓝图。

　　石景山区人大副主任、区工商联主席马丽萍在论坛上说，“石景山区的发展定位和路径更加清晰，正进入全面转型和高端绿色发展的阶段。”

　　马丽萍介绍说，石景山区以建设国家级绿色转型发展示范区为目标，实施高端绿色发展战略。

　　据了解，从1月至6月来看，石景山区公共财政预算收入实现21.4亿元，同比增长35.7%，完成全年预算的62.4%，增幅居全北京第一。全社会固定资产投资完成64.9亿元，同比增长11.1%，高于全市平均水平0.8个百分点，增速在城六区中排名第三。社会消费品零售额实现106.7亿元，同比增长12.8%。

　　与此同时，在吸引企业资源方面，“截至目前，引进包括中国人寿电子商务公司等大型金融机构34家，金融机构累计达141家，上半年预计实现收入210亿元。”马丽萍介绍说。

　　随着首钢离开石景山区，如何填补工业经济时代留下的经济空白呢？从目前的效果看，石景山区的文化创意产业已进入稳定发展期，驱动作用也稳步增强，上半年预计实现收入145亿元，同比增长10%。而且，高新技术产业保持高速增长，上半年预计实现收入490亿元，同比增长29%。

　　事实上，区域对于提升物业的投资价值至关重要。正如住建部政策研究中心主任秦虹在论坛上所言，在城市不同区域功能分化的大背景下，区域位置对于物业价值的影响将更加凸显。

　　泰禾北京公司总经理李彤表示，石景山区目前处于全面高速发展阶段，泰禾进入石景山区的信心正源于此。此外，今年几个高端写字楼相继入市将为石景山产业发展提供了良好的办公环境，这也是区域经济发展所带来的必然结果。

　　超5A写字楼提升商务价值？

　　对于投资价值而言，高端物业与其所在区域是相互促进的，高端物业能带动所在区域价值的提升。

　　不久前，北京市社会科学院发布了2013年“中国35个主要城市总部经济发展能力评价”排行榜。这其中关于北京市场的一组数据从一个侧面说明了写字楼对北京经济发展的重要性。

　　从商务楼宇情况来看，2011年底北京共有新老商务楼宇1250余座，丰富的资源量可以有效承载和支撑北京服务业的快速发展，其中5000平方米以上的商务楼宇共有886座，总建筑面积达3300万平方米，入驻企业8.1万家；北京CBD、金融街、中关村海淀园、东二环交通商务区的近250座商务楼宇，聚集了近90%的驻京跨国公司地区总部和众多的国内集团总部，经济效益显著。

　　事实上，对于投资价值而言，高端物业与其所在区域是相互促进的。高端物业能够带动所在区域价值的提升。

　　从2008年后，石景山区就没有新型写字楼产品入市，现有写字楼都是五年之前开发的项目，其品质和配套服务都已经落后于当前的市场需求，提供的服务也已经很难达到当前企业发展需求。即便如此，石景山区所有的写字楼入驻率仍在95%以上。

　　李彤表示，“泰禾长安中心作为北京五环内惟一可售的超5A国际写字楼，使石景山区的商务价值得到了飞跃式的提升。”

　　而石景山区政府相关人士也表达了相似的观点，对于缺乏高端写字楼的石景山区而言，长安中心对于发挥石景山区高端的城市建设体系有非常重要的作用，在优化区域商务环境方面将起到带动和示范作用。

　　对此，秦虹也认为，“在科技发展与代际变化推动下，工作场所在组织、文化、理念、领导力等层面发生了巨大变化，这反过来又影响建筑物类型、空间规划、地点选择，最终影响其价值。”

　　据悉，类似的写字楼目标客户锁定为世界500强企业，并针对金融、IT科技产业制定特色细节设计。

　　毫无疑问，在“企业总部”资源的争夺中，写字楼的品质如何是其中一个重要因素。“除此之外，还有地方区县的政策倾斜以及税收倾斜。”地产专家谢逸枫表示，“无论石景山区还是全北京，甚至全国，企业总部资源战正在发生。”

　　总部经济是城市发展趋势？

　　在转型和崛起的过程中，每个城市都在寻找多元化的路径，但是“总部经济”无疑是最快捷最环保的。

　　不难发现，北京已经吸引或者正在吸引众多企业总部的进驻。那么，北京的写字楼投资价值与租金是否会随之升值呢？
　
  　秦虹表示，“我国的房地产市场今天已经到了一个分化明显的发展阶段，很难说哪里更好哪里更坏，但是从投资的眼光看，区域价值最重要。”据分析，第三产业的发展必然带动商业办公楼宇的投资价值。北京就是一个很显著的例子。

　　为什么北京写字楼价格会高于上海呢？秦虹认为，重要的原因是在产业结构上，北京的产业结构优于上海。“现在北京GDP里，第三产业所占的比重为76%，要远高于上海。”

　　秦虹表示，“北京是全国最重要的信息中心，所以国内外企业想要在我国占领市场，就必须在北京设立总部，或者设立办公室。这是北京得天独厚的优势。北京写字楼市场需求量非常大，价值也高于上海。”

　　仲量联行日前发布的第二季度北京房地产市场报告也显示，由于一季度新增供应量的缺乏，市场空置率从上季度的4.3%降低至3.7%，有限的可租空间使得一些重点项目如国贸办公楼重新获得涨租的信心，北京CBD办公楼租金环比增长2.9%，为最近6个季度以来的首次增长。

　　业内专家表示，在今后相当长的一段时间里，我国城市的转型与崛起仍然会围绕着打造“商务中心”和吸引“企业总部”类似的概念进行，而打造更多的写字楼，用写字楼吸引企业入驻，也仍将是商业地产领域的主流。

　　究其原因，谢逸枫认为，在转型和崛起的过程中，每个城市都在寻找多元化的路径，但是“总部经济”无疑是最快捷最环保的。“税收归所在区县，不造成环境污染。这是所有官员在任上追求的最佳效果。”通过企业总部和生产制造环节的空间分离，优化了城市资源，提高了资源效能，产生出了新的社会生产力，并能强力带动城市产业结构优化升级。