上半年，天津主要购物中心品牌调整密集，时尚潮牌继续扩张，多个原创设计师品牌亦首次进驻。新项目促进写字楼租赁活跃，空置率继续下降，住宅成交呈量价齐跌。

　　新项促写字楼租赁活跃

　　从第二季度看，市区甲级租赁型写字楼无新增供应入市，全市甲级写字楼的总存量维持在810650平方米，甲级写字楼租赁市场呈活跃态势，多个企业整层租赁案例拉升了成交，全市优质写字楼净吸纳量达到13851平方米，较上季度显著上升。

　　DTZ戴德梁行天津部称，这些租赁活动多发生于新近入市的优质写字楼，一是因为相较于入市较早的项目，新项目的空置面积较多，在供大面积客户选择时更有灵活性。二是新楼宇在硬件规格上较先进，受到大企业客户，尤其是金融、房地产、咨询等行业的青睐，这类客户更加重视办公空间的舒适度和企业形象。吸纳量的提高使得全市甲级写字楼的空置率下降至14.27%，环比下调了1.71个百分点。

　　从租金来看，上季度本市甲级写字楼租金为每月每平方米124.23元（19.88美元），约合每天每平方米4.14元（0.66美元），可见吸纳量的增加并没有带来租金的上升。这主要是因为随着一些优质项目即将投入使用且已经开始蓄水潜在客户，原有业主的心态开始发生变化，降低了租金预期，实际成交时开始通过给予一定的免租期等方式来降低实际租金。

　　DTZ戴德梁行天津及山东总经理高炬说：“天津市核心商圈的优质楼宇目前仍相对短缺，因此未来一旦有优质物业入市，预计会激励相当数量企业释放前期积累的办公改善和扩增需求。

　　各类潮牌增加在津布局

　　快时尚类、设计师类潮牌在津积极布局，主要购物中心品牌调整力度加大。2014年1月份至5月份，本市实现社会消费品零售总额1869.61亿元（299.14亿美元），同比增长4.3%，这一增速同比去年下降了8.9个百分点，原因主要是受汽车限购政策、高档消费和集团消费减少等影响。

　　纵观上季度，传统零售业增长虽依然乏力，但主流时尚品牌仍看好天津，继续扩张。目前，个性化时尚潮牌的选址和扩张更具选择性，更青睐在人气、客流和业态丰富度上都胜一筹的购物中心布局。此时，各主要购物中心普遍加大了品牌调整力度。其中，经营不佳的项目力图通过增加餐饮、儿童娱乐等业态比重吸引客流，而运营良好的项目则逐渐将一些销售额不高的非主流品牌清除出场，重点引进能迎合年轻群体的时尚潮牌，以提高客单价，最大限度增加租金收入。

　　高炬表示，今年内，恒隆广场、世纪都会轩等备受市场关注的优质商业项目将陆续开业，预期将给本市带来多个全新的商业品牌，市场将注入新活力，消费市场有望被带热。

　　住宅市场观望情绪蔓延

　　2014年4月，本市蓝印户口政策告终。蓝印的取消，直接导致4月下旬至5月政策落地之前，全市住宅成交，尤其是蓝印房集中的远郊区域出现井喷式上涨。使得住宅市场观望情绪蔓延，信贷趋紧未现松动，前期供应过度压力显现。

　　细细来看，2014年3月至5月，仅市内六区和滨海新区共新增128.42万平方米的批准预售面积，环比上升43.32%。除季节性推盘增加，本时期供应上涨不排除有少数主打蓝印房的开发商抢占政策末班车的因素。成交价格方面，市内六区和滨海新区成交平均价格为每平方米13758元（2201美元），环比上季下降0.50%，反映出开发企业的谨慎态度。其中，市内六区成交均价达到每平方米21626元（3460美元），环比上一季度上升了5.22%；滨海新区成交均价达到每平方米9345元（1495美元），环比上季下降2.47%。

　　2014年上半年，全国范围的住宅市场受到楼市拐点说、崩盘说等负面情绪影响，购房者对市场研判不乐观，观望情绪浓重。就天津而言，蓝印退出后，限购松绑、京津冀一体化等利好政策始终未落地，信贷政策仍旧趋紧，这都加重了市场的观望情绪。

　　高炬认为，预计下半年度，在以刚需为主的天津，市区和近郊等交通、配套便利区域，住宅降价可能性不大，但由于房企前期拿地数量可观，市场去化压力不容小觑，远郊区县压力较突出。