世邦魏理仕中国区投资物业部执行董事邵律，这位曾留学英国的“海归”，拥有英国皇家特许测量师学会会员、亚太房地产协会旗下房地产金融与投资证书特聘中国区讲师等诸多头衔；具有超过8年的房地产投资经验；曾领导完成多项优质项目的并购及退出，交易规模超过了100亿人民币。

    谈及商业地产的资本运作，邵律坦言，商业地产确实是一个资本密集型的风险投资，但核心的风险并非资金本身，而在于运营及管理的过程，“倘若操作不当，稍有不慎就会陷入资本运作的怪圈之中。”

    商业地产不可能“一招鲜吃遍天”

    这是邵律董事经过多年实际操作所总结的经验之谈，他告诉记者：“商业地产的开发运营不像商品住宅，可模块化复制、可高周转运作，对资本的要求也就相对较低。”

    的确，对于住宅开发商而言，一旦具有了成熟的产品线或产品体系，只需要稍加改良，并与属地特征、区域定位等因素相契合，就能够实现快速的落地复制，“这已然形成了流程化。”

    “当然，商业地产也有流程，且一环扣一环，之间的紧密性高于住宅数倍，其中的任一一个环节出了问题，都有可能导致全盘皆输。”邵律表示。

    他以一个商场为例，准确的选址一定是依托于一个优质的策划、定位方案，也造就了日后火红的人气，继而推动良性的运营管理，并借此获取更为充沛、且更为优惠的银行资本支持。

    相反的，倘若策划定位偏差，后续的选址、招商、运营管理等等都会出现无法预估的问题，导致资金支持的匮乏，最终“烂尾”的下场便可想而知。

    “这正是商业地产的风险所在。”邵律告诉记者，商业地产虽然是一项典型的资本密集型风险投资，但资本本身并非风险，而更多的在于资本运作、管理的过程。

    “想要降低风险，就得另辟蹊径，寻求差异化发展，并在不断的求新、求变的过程中，日渐成熟。”邵律强调，在商业地产领域，不可能“一招鲜吃遍天”。

    他以南京水游城为案例向记者阐释观点，“这个项目本身所处的地段就是绝佳的，坦白说，开发一个普通的商业体也应该是可以成功的，但运营商嫁接了‘水’这样一个主题和概念，就使得整体更加丰满，竞争力更强，也更能体现出自身的特色。”

    商业地产周期性反复更具市场化

    与邵律董事的访谈，更多得着眼于宏观，所以，有关于“泡沫”的话题是不能不谈及的。“在您看来，目前的商业地产领域是否存在泡沫？您如何看到这种泡沫现象？”记者提出疑问。

    邵律认为，商业地产的泡沫是一定存在的，尤其是在部分供应量持续攀升的二三线城市，“相对于市场可容纳、可消化的体量而言，泡沫是一定会积聚形成的。”

    但在他看来，短期的市场泡沫有其必然性，本质是企业所寻找到的新的利益增长点。但随着泡沫的增大，企业自身也意识到了利润的缩减、风险的增加，最终选择了退出。

    “所以，在一定程度，泡沫可以推动和加速行业内部的洗牌，这不仅仅局限于商业地产领域，其他产业也会存在这种情况。”邵律这样认为。

    当然，这种洗牌也存在周期性的反复，而邵律根据自身的经验之谈表示，商业地产的“周期”更贴近市场化。

    “这是相对于住宅的周期性反复特征而言的。”他认为，近六年来，中国商品住宅市场的周期性波动，很大程度上得归因于政府的行政干预，即所谓的楼市调控。

    但商业地产则不同，即便发布“限售令”，也只能在短期内给予控制，长远的还是得依托整体的经济、金融环境，并伴随着宏观经济的活跃、沉寂、稳定而反复波动。

    就南京而言，邵律认为，一些大牌的商业地产开发商、运营商已经在逐渐调整自身的发展策略，如南京的三胞集团，一方面是通过并购、收购等方式加速扩张，另一方面也在对内部的管理、运营体制等进行适时的调整。

    “对于每一个涉足商业地产开发或运营的企业来说，不论是产品打造、业态设置，还是品牌引进，亦或是零售推广的模式等等，都会随着周期的变化进入一定的调整阶段，而每一个周期都会有新的事物产生，就现阶段而言，电子商务的大规模‘侵袭’，便是对于零售行业而言，最大的、也是最亟待应对的挑战。”邵律如是说。