有关商业地产过剩的言论不绝于耳。

　　2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，超过20座城市迈入“大商业地产”时代。南京自然也不例外，但有业内人士却表示，南京商业地产发展虽然迅速，但纯商业物业的开发却相对滞后。事实是否是这样呢？

　　与沈阳相比，南京纯商业物业体量不足

　　为了能直观一点，世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨选择了沈阳来和南京对比。无论是常住人口总量，还是GDP，抑或城市规模，南京和沈阳在很多方面都极为相似，但在纯商业开发层面，南京和沈阳的差距非常大。“目前南京优质零售物业的全市总存量（含百货）仍在200万平方米以内，而沈阳纯商业开发的体量接近600万平方米，是南京的近三倍。”谢晨告诉记者。

　　戴德梁行一份商业研究报告也显示，南京纯商业开发尤其是零售业的发展较为缓慢，目前南京商业市场仍然处于由现代百货、购物中心向城市综合体过渡的阶段，从1995年到2014年这20年左右的时间内，南京纯商业物业开发的增长速度年均不到15万平方米。

　　商圈单极化，部分区域缺乏商业中心

　　然而，在现有的南京纯商业地产体量中仍存在局部过热现象，部分区域缺乏商业中心。“六合一百多万人，没有一个购物中心，雨花台区只开了一个购物中心，浦口区也只有弘阳广场一个购物中心，江宁100多万人，也只有两个购物中心，还有两个新区，没有一个购物中心，而新街口商圈还在持续走热。”南京大学不动产研究中心研究员李绍明表示。

　　李绍明的担忧不无道理，戴德梁行的一份商业报告中也明确提出了仙林、城北、城东商业中心缺乏的事实，“南京的商业很发达，很多购物中心在全国都有积极的影响力，但不可忽视的是，南京商业布局也不够合理，新街口单极化商圈较为突出。”

　　金石代理机构一位从事商业地产的资深营销人员的观点颇具代表性：“南京人传统保守的消费心态，和城市布局尤其是人口分布不均匀，加上整体商业开发氛围不足，让商业地产开发不温不火。”

　　城北、仙林多个商业综合体已在补货

　　值得关注的是，城北、仙林一些区域的纯商业物业有所起色。

　　今年南京有10多个商业综合体项目相继或即将开业，其中，城东的森林摩尔、仙林商业仙鹤新天地的开业以及未来的富力水街坊等稍稍弥补了城东地区纯商业物业的缺失。

　　而一直处于纯商业物业“缺货”状态的城北板块，正在建设一座大型商业综合体，位于城北红山路的常发广场预计2015年底开业，是目前城北板块铁北地区唯一的商业综合体项目，该项目将拥有大型购物中心和景观生态办公楼，此外，招商地产以11.89亿元总价拍下的迈皋桥G16地块也将被打造成一座商业综合体。

　　东恒置业商业地产人唐先生表示：“南京的副城商业中心正在崛起，呈现多点发展的局面。新街口一家独大的局面短期内还难以改变，但值得关注的是，其他区域的纯商业物业虽然开业速度缓慢，但一旦开业，将有力地推动区域商业业态创新和提档升级。”

　　多说一句
　　南京写字楼市场传来警报声

　　在世邦魏理仕的名单中，多个城市的写字楼市场被预警，南京写字楼未来几年的供应量及目前的去化速度，需要10年以上的去化周期。“南京整体的商业地产呈现一路攀升的状态，这其中办公写字楼物业占据了绝大部分比例，商业中心包括零售物业的开发比例很小。”一位业内人士表示。

　　据网尚研究机构统计，今年二季度，南京全市写字楼办公物业上市量为24.7万平方米，同比和环比均成倍增长，创下最近一年来单季供应量的新高，而整个上半年，纯商业中心开发的上市量为22万平方米，仅与写字楼办公物业一个季度的上市量持平。