据阳光家缘最新数据统计,目前广州“出售型”写字楼供应量为历年同比之最,总体供应量接近140万平方米。戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜女士指出,除了可售型的办公物业外,甲级写字楼租赁市场供应量也同样可观,仅珠江新城就有约19万平方米的量有待消化。目前存量及计划于年底或明年交付的物业都在招租环节积极进取、各显神通。

    戴德梁行近期发布的二季度暨上半年广州市场回顾显示,尽管宏观经济面临下行压力,企业扩张步伐放缓,但受惠于今年开始全面推行的商事登记制度改革,广州企业注册门槛和相关手续大大简化,新企业数量激增。截至今年一季度,广州市新注册内资企业数量同比大增43%,新注册私营企业更是同比增加70%。相应地写字楼租赁需求持续发展,上半年整体写字楼市场租赁成交面积较去年同期增加12.4%,成交板块呈现向非核心商务区分流的趋势,同时写字楼市场供应水涨船高、竞争激烈。

    新写字楼预租期大抛橄榄枝 旧有项目积极应对

    据了解,明后年将推出市场的珠江新城甲级写字楼如雅居乐置业大厦、越秀金融大厦、侨鑫国际金融中心、周大福金融中心(东塔)等,都已开始在做预招租。戴德梁行华中区写字楼及企业服务部主管梁学森表示,目前新增甲级写字楼项目都想找一些主力商户,对象以有助提升物业形象和知名度的外资企业、知名企业等为主,希望预先确定在物业交付时可以最少达到20%-30%的进驻率,因此面对激烈竞争,招商时各出奇谋、各显神通。

    目前这些写字楼物业抛出的杀手锏包括租金优惠、免租期优惠及对中介行的佣金奖励等,对一些有意进驻的大型企业或租赁面积比较大的租户,业主方可给出最低百元出头的租金优惠,另外120—160元/平方米/月幅度内的租金也有。梁学森强调说:“目前新招租的写字楼其实比前一阶段珠江新城的甲级写字楼如富力中心、合景金融广场等无论是硬件设施还是其它配备都要再高一个层次,因此对比原有写字楼更显出预租期内新写字楼的高性价比。”

    同时,除了一般都能给出一个月的免租期外,最长可给出大半年的免租期。由于目前写字楼的外资企业租户主要都是五大行介绍进驻,因此写字楼业主方也会给出更吸引的佣金来提高中介行的积极性,中介佣金可达一个半月、两个月甚至三个月。

    梁学森表示,现阶段各新增写字楼由于真正交楼的期限要到明年或后年,因此目前所做基本上还是项目基础量的招租,如10万平方米的项目中的两三万平方米,且由于真正的租赁要到明后年才实现,一般外资公司也都要今年底才会做明年预算,如果后年的预算就更加超前而无法实现,故而在预招租期很多企业与写字楼的租赁关系都还主要是以“租赁备忘录”形式进行。他预计到明年写字楼即将交楼前,各新建物业间对客户的争夺将更加白热化,写字楼也将出更多新招来吸引租户。

    同时记者留意到,除新增甲级写字楼之间为争取租户各出奇谋外,珠江新城、天河北、天河城商圈已有的写字楼物业为更好留住现有租户,积极应对的态度也不比新增写字楼逊色。为留住租户,已落成的写字楼项目也会根据市场水平调整租金价格、依然给出新建写字楼同样佣金让中介行挽留企业等进取的措施揽客。

    今年7月份,广州国际金融中心(IFC,俗称西塔)率先宣布启动6S星钻服务领创高端商务平台以提升其核心竞争力。在如何留住客户这一块,越秀房托的行政总裁林德良表示,IFC一直非常重视做客户关系管理,很关注客户满意度,首先是客户在这里的生意能否持续做下去,有时可能是本身的经济周期原因,他们选择离开,这是一种经济的必须选择。

    一些细节性的东西也会体现业主方对租户的人文关怀,如越秀房托给新进驻企业的交楼礼包,包括整栋楼已有的服务指南、银行、健康等,甚至还会有四季酒店餐饮体验、试住优惠券等。

    业内人士指出,对于成本控制十分严格的外资企业来说,他们通常会综合考虑新建写字楼给的各种租金优惠、免租优惠、搬迁费用及续租原有写字楼各种优惠等,从而再决定去留。

    签约预招租写字楼需预算更多时间

    戴德梁行相关负责人指出,面对写字楼供应商频频伸出的“促销优惠”橄榄枝,企业主们难免心动,但实际上签约进驻一些处于预招租期的写字楼,要在业主承诺的交楼时间之外预算上更多时间。

    如A公司因优惠的综合条款考虑与某预招租的写字楼在未具备出租条件下签署“租赁意向书” 甚至“租赁合同”,当中约定该写字楼将于一定时间交付,由于一幢大楼往往需通过取得数个证照如规划验收、消防验收、房产证等方可交付租户进行装修或使用,有些企业并未察觉每个证照文件的必要性,甚至提前要求进场装修以减少装修期或免租期的消耗。但由于该写字楼未能取得所需证照,迟迟不能办理“租赁登记备案”,使该企业无法合法进驻办公。A公司如果此时再想转租其它写字楼,此前的时间和装修成本都将被浪费,最重要的是影响企业的正常运作。更可怕的是原办公场所已被别家承租,连短期续租的可能性都不存在。由于证照发出的时间不可控,若A公司在前期签约时没有注意及约定相应补偿或赔偿条款,后果将极为严重,对企业的日常运作和生意将带来巨大影响。

    写字楼租赁需防范“隐形成本”

    可以说,表面简单的写字楼租赁或续约,背后可能存在各种隐形成本甚至陷阱,戴德梁行华中区写字楼部门主管梁学森先生指出,企业在写字楼选择初期有几方面需要考虑注意。

    首先是企业本身特点,企业是处于创业期的中小企业还是成熟的集团总部,其次是头三年租金的可持续性以及未来若干年写字楼市况走势如何,第三是如未来需要空间拓展,对所在物业是否享有租赁优先权?第四如物业无法如期交付,相关赔偿条款是否有制约效力?第五物业的空调系统是否能满足加班需要及额外空调收费如何?

    如果企业在选择租赁写字楼前没有考虑好相关问题,日后可能会因为一些细节产生隐形租赁成本。