天津，似乎已经做好了十足的准备，迎接京津冀一体化的到来。

    2012年，天津曾进行了未来十年的商业布局规划。根据这一规划，未来十年，天津将依托四级商业中心体系，全面提升天津商业总体水平。到2020年，天津市社会消费品零售总额将达到12500亿元，年均增长15.7%；商业增加值达到5000亿元，年均增长15.4%；亿元以上批发市场成交额15000亿元，年均增长约20%；全市商业零售建筑面积达到4000万平方米左右，将真正打造成为中国北方国际商贸中心和消费之都。

    伴随着“首都经济圈”概念的提出，强大的辐射功能也将进一步加速推进天津商业地产升级，京津冀一体化对于天津的高端写字楼办公物业究竟会带来怎样的影响？记者就此展开了调查。

    滨海新区第三产业投资占六成

    按照此前天津市的规划，滨海新区将培育新建空港经济区商业中心、滨海高铁站商业中心、滨海旅游区商业中心、东疆港区商业中心等多个新兴区域和人流密集区域的商业体，以及提升改造大港城区、塘沽老城区、西部新城、胡家园、汉沽新城等已有商业规模。这也意味着，滨海新区的商业氛围将全面升级。

    记者在走访中了解到，目前天津写字楼市场主要分为中心城区及滨海新区，其中中心城区包括五个次级市场：小白楼区域、南京路区域、海河区域和友谊路区域。

    近年来中心城区缺乏新增供给，尤其是以小白楼及南京路为核心的天津传统商业区的写字楼供应已接近饱和。2008年至今，小白楼和南京路区域无新增供给，中心城区的其他区域总新增供给量仅为20万平方米，因此更多需求将向其他新兴区域扩散。

    滨海新区则占据了天津市第三产业投资的重头戏。数据显示，2013年，滨海新区第三产业完成投资占城镇投资的比重为61.8%，高于全市第三产业投资比重（55.1%）6.7个百分点。

    据了解，滨海新区的第三产业的主要需求动力集中在房地产业、水利环境公共设施管理业、租赁和商务服务业。根据第一太平戴维斯的统计，截至2014年第一季度，在已落户滨海新区的世界500强企业中，沙特基础工业公司、霍尼韦尔、加拿大铝业、爱信精机、艾默生电气、三井物产、蒂森克虏伯、丰益国际、住友商事、波音、荷兰皇家壳牌、三星电子等18家企业追加投资，增资总额达18亿美元左右。截至目前，已有近30%的世界500强企业在滨海新区投资了约350个项目。

    值得注意的是，滨海新区还吸引了来自香港的高银集团，据了解，高银集团旗下高银地产投资建设的国际级大型都市产业综合体项目——“新京津 高银天下”，包括以“高银金融117大厦”为主的国际商务区、高端住宅“富国高银”及“天津环亚国际马球会”，总建筑面积接近200万平方米。足以吸引金融等高端企业进驻，以及满足商务人士办公、居住、休闲等多方面的需求。

    业内人士分析，高度达597米、117层 （92层以下为超甲级国际商务办公楼，93层以上为超五星级酒店）的“新京津 高银天下”填补了天津滨海高新区在高端商业综合体方面的不足，将在完善区域配套的同时，提升整个区域的价值。

    天津写字楼市场新机遇

    “首都经济圈”自提出以来就得到广泛关注，2014年初，此项提议得到进一步推进。为深入贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略，加快推进京津双城联动发展，京津两市于2014年8月6日签订《贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略推进实施重点工作协议》。随着京津冀一体化的顺利实施和不断深化，“首都经济圈”的强大辐射功能与外部效应也将逐渐显现。

    “在疏解北京空气污染、交通拥堵、人口膨胀等城市压力的同时，天津的经济地位也将得到不断提升。如果京津两地双城驱动的模式得以顺利推进，天津有望获得与北京同等的政策扶持，回归北方经济中心的角色定位，而天津滨海新区的开发已上升为国家战略。”据记者了解，目前天津的写字楼租金不到北京的一半，而滨海新区的租金较中心城区更低，写字楼品质及配套设施较河北也具有明显优势。因此，相对低廉的办公成本加之天然的地缘优势，使滨海新区乃至天津写字楼市场成为未来北京外溢需求的首选之地。

    此外，港口资源对大型城市和城市带经济发展的推动也显而易见。2014年上半年，天津港货物总吞吐量达到约2.6亿吨，作为世界第四大港，依托天津港发展起来的滨海新区理所当然地成为整个京津冀城市带的“出口”。

    有分析指出，京津冀一体化的推进将加强三地的经济联动和产业协同，加之天津港的辐射功能，以出口加工、装配、贸易为主导，城市间协作的多层次服务业将逐渐成型。受益于此，相关企业的成长将为天津特别是滨海新区写字楼市场带来新的机遇。

    天津的经济发展水平介于北京与河北之间，随着一体化的深入，未来将承接北京外溢的人口，也是北京产业转移的首选之地。随着高素质人群的涌入与相关产业的进驻，与之配套的产业区也将应运而生，凭借清晰的规划、明确的定位以及较大幅度的政策优惠，势必持续吸引相关企业入驻，迅速转化为天津写字楼市场的有效需求。

    “双城驱动的模式还需要河北的参与和配合，尽管河北的经济发展水平与京津有一定的差距，但发展空间巨大。”前述业内人士告诉记者。

    有数据显示，2014年上半年，河北省第三产业占GDP的比重只有36%，还不到北京的一半。着眼长远，作为人口大省的河北完成经济转型，释放人力资源发展第三产业是必由之路，而产业的培植和企业也将给天津的写字楼市场带来更多机会。