起步有些晚，好在受重视的时机来得并不晚。

    建区二十多年来，杭州经济技术开发区一直头顶“工业经济主平台”的闪耀光环，遮盖也忽视了现代服务业在区域的发展机会。

    杭州经济技术开发区管委会相关人士日前透露，对区域服务业进行摸底调查后，计划于明年着手编制开发区服务业发展“十三五”规划和产业专项规划，同时通过政策引导，加速主导产业发展，实现产业集聚，做大产业规模，并通过规划，调控产业、业态布局。

    迈出新规划布局前，开发区从服务业的资源载体入手，于近日举办“商业地产推动区域经济创新发展”为主题的高峰论坛，邀约行业专家学者以及龙头企业代表，共同探讨开发区商业地产如何以创新思路突破营销途径，引领新一轮行业发展以及商业地产如何助推开发区经济转型发展。

    开发区坦诚公布了最新的调查摸底结果，接受专家和嘉宾的剖析把脉。现场观点碰撞，妙语连珠，台上台下参与者收获颇多。

    现实
    发展相对滞后
    空间供给5年内井喷

    2013年，开发区实现服务业增加值112.55亿元，占GDP的比重达到历史最高，为23.86%；服务业产业类投资74.67亿元（含商业地产，不含房地产纯住宅类），同比增长58.61%；社会消费品零售总额53.24亿元，同比增长19.3%；电子商务、文化创意、服务外包等新兴业态快速发展，成为开发区服务业发展的重要推动力。

    不过，横向比较的结果是，与周边城区服务业发展水平仍存在差距，行业内部结构层次依然较低，且融合度不高，规模服务业企业竞争力不强，没有形成商业氛围，辐射带动能力不强。

    作为行业发展的平台资源，开发区商业地产状况同样不甚理想。

    在开发区自我“揭短”后，专家倒是认为，虽然现实结果很残酷，但基础差、排名落后的现状背后，也意味着开发区现代服务业，包括商业地产还有很大的发展空间。

    从发展空间来看，开发区土地资源日趋减少，特别是今年以来大江东体制的调整，发展空间受到进一步限制。但是，另一方面，龙湖天街、宝龙城市广场、保利商业、社区留用地项目等一大批城市综合体、楼宇相继开工建设和投用，可供入驻发展的商业空间将在未来5年内呈现出明显的井喷趋势。

    其中，2014年一年将投用119万平方米。根据目前已掌握的开工和续建数据，2015年起的未来3年内开发区还将投用300万平方米左右，正好是前21年间所有商业地产项目面积的总和。

    破题
    建立价值共同体关系
    业态调整倾斜

    已公布的官方消息显示，银泰、华润万家以及印象城等商贸业龙头品牌都已在下沙签约或拿地，未来高端商贸业态将日渐丰富，为下一轮区域服务业升级发展奠定基础。

    据统计，目前开发区人口在45万左右，根据规划，到2020年开发区人口规模将在60万左右，消费市场增长幅度如此大，下沙似乎没有理由发展不好服务业。

    但是在互联网时代，信息大爆炸，浙江工商大学地方产业与企业转型发展研究所所长易开刚教授抛出新观点：商业地产与商户关系发生重构，由单纯的买卖、租赁关系晋级到价值增值共同体关系。

    在他看来，商业地产的价值要远远高于同类房地产的价值，这不仅是因为商业地产较房地产发生了使用功能的转化，还在于商业地产本身在产品定位、功能、物业、管理、服务等诸多方面都有了不同程度的价值延伸，而正是这种价值的延伸带来了商业地产的高利润。

    “若想创造商业地产的最大价值，必须深度挖掘商业地产价值产生的源泉，不但要注重硬件价值的挖掘，如优越的地理位置、完善的物业设施等；更要关注软件的价值，如项目的定位、管理和服务等。”

    易开刚教授还提到，为了规避电商的冲击，商业地产在调整业态时要注意适应消费方式的新变化，比如，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体，“还要吸引更多龙头企业加盟，补充产业链条的关键环节，实现产业链增值。”

    举措
    编制新规划调整结构
    引进龙头企业发挥引领作用

    “商业地产，除了用以发展商贸的商铺类、购物中心类（含商业综合体）外，还有写字楼类和含工业厂房‘腾笼换鸟’用于发展现代服务业、新兴产业、特色园区的厂房或标准厂房，后两者的发展也不容忽视。”开发区经发局局长史建峰提出了符合开发区地域特点的发展方向：

    在资源环境的倒逼压力下，为加快推进产城融合，以创新驱动实现经济转型，开发区将加快发展信息软件、电子商务、文化创意、现代物流、科技服务，使之成为开发区智慧产业化和产业智慧化的突破口和先导力量；

    提升发展商贸服务和健康休闲服务，培育发展金融服务，推进服务体系健全、服务功能完善和城市品位提升，为开发区产业发展提供基础支撑；

    整合各类载体、空间资源，发展楼宇经济和总部经济，推动开发区服务业效益和水平的全面提升。

    今年，开发区在原有的“鼓励现代服务业发展的若干政策”等政策基础上，公布“创新园区管理办法”等一系列政策，通过税收扶持、租金补助、奖励做优做强等，加强了对产业、平台、企业的扶持力度，“特别是今年新制订的创新园区管理办法，鼓励社会资本投资建设创新园区，为商业地产发展指明了方向。”

    明年，开发区经发局将着手编制开发区服务业发展“十三五”规划和产业专项规划，同时通过政策引导，加速主导产业发展，实现产业集聚，做大产业规模。并通过规划，调控产业、业态布局。

    同时，还会想方设法引进龙头企业，通过龙头企业的引进来带动整个项目招商，努力打造产业链，再以产业链来吸引更多优质项目入驻，形成招商引资的良性循环。