戴德梁行在发布2014年第三季度广州房地产市场分析报告中曾指出，三季度广州写字楼市场天河越秀撑起半边天，租赁成交面积占全市比重分别上升至35%和19%。此外，核心商务区甲级写字楼租赁吸纳量活跃。根据数据显示，未来两年，广州还有超过80万平方米的甲级写字楼物业计划交付，随着新一批物业交付，广州写字楼市场将面临怎样的发展？当前广州写字楼市场情况如何？其他区域是否会兴起？

    本期新华有约，我们邀请到戴德梁行华中区企业服务及写字楼部主管及董事梁学森先生与我们一起探讨上述话题。

    广州写字楼市场预期空置率将上升

    “根据跟踪过去5年的市场吸纳量，每年进入广州市场的写字楼大概有30万平方米，平均有28-29万平方米的吸纳量。年底将有近8万平方米的甲级写字楼投入市场，吸纳量方面比去年有所减少。”梁学森在总结当前广州写字楼市场时说道。

    “空置率方面，今年第二季度写字楼的空置率有所上升，从7.3个百分点上升到7.9。另外，预计在2015年，将会有一个供应量达到80万平方米投放到市场，预期空置率会有所上升。”

    租金方面，梁学森预期也将有所减少，但降幅不大，从当前平均租金167元/平降到165元/平。

    梁学森进一步分析道：“空置率上升、租金下降，是因为过去开发商只是提前几个月开始招商，时间较短。而观看近半年的市场，一些地标项目甚至提前一年已经开始招商了。”

    “广州为四大一线城市之一，从产品来说，北上广深这些一线城市的写字楼都已经达到国际性水平。从数字上看，北京空置率大概会达到2.3，上海9点多，广州第二季度为7.5，深圳6点多。租金方面，在广州很多外资企业总部可能会设在北京上海，因此“北上”两个城市租金承受能力推高，达到200元/平以上，广州当前平均价位为160元/平，还是以珠江新城最为有代表性。”

    写字楼开发具复制性不可取

    当前，广州限购还在持续，因此商业地产成为开发商与投资者的一个热点。以广州、深圳两个一线城市购物中心建设井喷,以佛山为代表的多个二线城市涌现综合体开发热潮。2014年,深圳、广州、佛山拟开业购物中心面积都在50万平方米以上。

    城市综合体的开发不是盲目进行的，梁学森建言：“从开发商来讲，物业无论是持有或者出售，地理位置都很重要，当然也要根据未来的城市规划，政府的政策性引导。”

    “当然，未来不同的区域有不同的客户选择，在产品上需要打造一个更符合他们需求的，对未来投资上才会更加有保障，绝对不能进行复制性的开发。”

    未来金融城及琶洲写字楼将兴起

    戴德梁行第三季度报告中指出，未来广州甲级写字楼将放量井喷，而广州是否有能力进行消化？哪些区位将成为“后起之秀”？

    针对上述问题，梁学森表示：“甲级写字楼都会入驻比较大型的企业，也包括一些中型。因此，随着市场的变化，未来开发商也会改变策略，根据市场的预判来确定到底是该盖甲级还是超甲级或者是乙级写字楼。

    “当前，珠江新城已经差不多有超过一半以上的写字楼已经建起， 从数据分析，到2020年前，珠江新城的写字楼将会饱和，未来的金融城及琶洲区域可以给到企业扩展的空间。”梁学森进一步指出。

    投资者需了解市场及政府政策引导

    “当前广州写字楼市场还是比较健康的，从单一区域来讲，未来还会有放量，空置率或会走高。但是从整个区域来讲还是稳定。”梁学森在采访中表示。

    其进一步补充：“未来经济相对明朗的情况下，租金、空置率都将会回到稳定水平。至于是否到了空置时代，如果空置率达到了15-20%，才可以定义。”

    “因此，建议在广州的投资者，需要先了解广州写字楼市场的一个走势，另外还有地理位置选址、政策引导。小的投资者则建议看物业管理，及未来的客群。当前写字楼回报率如果能够达到4-6个百分点的话，是个不错的投资选择。”梁学森最后建议。