近日，由中国房地产业协会发布，戴德梁行提供数据及技术支持的“中国商务写字楼指数”（下简称“写字楼指数”）引起了新华房产记者的关注。

 

    写字楼指数以2014年第三季度为研究区间，将北广上深在内的16个城市纳入统计范围，结果发现，南京商务写字楼活跃度指数超越上海，与北京、深圳同列为了一类城市，即活跃度最高的城市梯队。

 

    而上海、广州、杭州、大连、厦门、青岛、西安、沈阳和长沙等10个城市分列二类至五类，高端写字楼市场发展前景喜忧参半；余下的成都、天津和重庆三个城市为六类城市，这些城市的高端写字楼市场面临较大挑战。

 

    南京“意外”进第一方阵

 

    据了解，写字楼指数选取了上述16个大中城市高端写字楼市场的租金、空置率等几大主要指标，通过标准评分体系的测评为每个城市的各个指标打分，并求取平均分值。

 

    然后，选取中国商务写字楼指数发布的首季为基准时点，将全国整体市场的平均分值2.95分做为指数100（2.95分=100），进而求取16个大中城市各自的商务写字楼指数。

 

    新华房产记者注意到，尽管北京、深圳、南京在第三季度被划分为一类城市，在16个大中城市中拥有最低的空置率、最高的吸纳率，然而，支撑这种强劲市场表现的理由却是千差万别。

 

    北京是过去4年间唯一一个可租赁面积始终稀缺、总体空置率低于4%的城市，其极低的空置率和强劲的市场需求，主要是由于过去几年间，布局于此的金融机构、TMT（科技、媒体和通信）类企业和专业服务机构的持续高速扩张，使得新入市的高端写字楼项目吸纳速度较快。

 

    至于深圳，则是依托大批企业在前海深港现代服务业合作区注册办公。由于前海地区目前缺乏新增供应，因此作为一个临时举措，已有超过7000家在此注册的企业选择到业态成熟的罗湖区和福田区租赁写字楼。

 

    与此同时，深圳现有的写字楼存量仍然呈现紧缺态势，因此核心商业区新入市项目均表现出良好的预租、吸纳情况。受此影响，第3季度深圳高端写字楼市场的整体租金同比增加17%，增幅高于国内其他主要城市。受供应紧张、空置率低以及需求强劲等多重因素影响，深圳新入市的高端写字楼项目平均仅用一年时间即可出租率达80%。

 

    值得一提的是，在三个一类城市中，南京高端写字楼市场的活力相对较低。而南京之所以能在评分体系中名列前茅，主要是因为与一线城市相比，南京高端写字楼存量、市场吸纳量均较小，这使得本地市场在供应和需求之间保持了相对平衡。

 

    因此，对比其他城市，南京写字楼市场的各项指标，如空置率、租金增长率和新增供应等较少出现波动。相比北京强劲的市场，南京新入市的高端写字楼项目吸纳周期虽然有所延长，但对业主来讲仍在可接受范围。