日前，2014国际商业物业运营与管理论坛将在深圳召开。作为中国首个最大规模的国际化商业物业运营与管理论坛，该论坛由英国特许房屋经理学会亚太分会主办，世邦魏理仕承办，深圳市房地产业协会、搜狐焦点等单位联合协办。论坛邀请到来自英国、韩国、澳大利亚、香港、台湾、大陆等地的10位资深国际嘉宾发表主题演讲。

    对于中国电商对实体购物中心的冲击，英国8G Capital Partners公司董事总经理Tassos表示，实体店铺不会被线上所取代；而MCRC购物中心投资部中国区总裁Andrew Taylor表示，商场中要提供更多网购买不到的产品，并回避通过降价与网购争夺市场。对于深圳的写字楼等商业物业的投资机会，世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬认为，深圳能承受高租金的客户比北京、上海少一些，同时写字楼的供应量很大，因此深圳写字楼的租金相比北京上海会低一些，但前海租金上行的空间较大。

    商场不应通过降价和电商竞争

    对于电商对实体店的影响，英国8G Capital Partners公司董事总经理、汇丰银行房地产欧洲部筹建人及前负责人Tassos表示，上世纪80年代，很多人认为荷里活的生意做不下去了，因为有很多翻版CD、DVD。但实际上戏院的业务在增长，因为戏院专注于客户体验，现在IMAX、3D、4D甚至5D电影院，这种大屏幕带来的视觉震撼是在家中无法体验到的，也是不可复制的。Tassos认为，互联网肯定会对商业中心有很大影响，很大比例的零售业会在互联网上完成，但是，至今没有任何一个商业中心被取代，因为互联网的销售与实体店销售是相互连接的。他表示，在美国、欧洲，甚至在中国这个新兴市场，人们可以方便地在网上把想要购买的产品放入购物篮，但在实体店，可以闻到、摸到产品，也就更有信心购买，所以这种交易方式是不会被取代的，“实体店不会被取代，有一部分人会网购，但一定有一部分人愿意在实体店消费”。

    Tassos认为，网上和线下实体店的关系并不是恶性竞争，希望是互补关系，多渠道服务是互利的，购物体验要经常强调，使得消费者很愉悦，特别是如果商业中心有儿童娱乐中心，可以让孩子很高兴，消费者也会买得很高兴。

    MCRC购物中心投资部中国区总裁Andrew Taylor则表示，谁都无法避免网购对于大市场、大环境的冲击。Andrew Taylor建议，商场中要建立更多社区，提供更多网购所买不到的产品，此外，很多时尚行业的零售商愿意在实体店当中有更多的销售折扣，但这在Andrew Taylor看来是一个不良的竞争方式，不应该通过降低价格与网购争夺市场。

    零售物业未来两年下行空间比上行空间大

    世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬则介绍了全球资本投资商业物业的情况，他告诉记者，在亚太地区，投资商业物业第一名是写字楼，第二名是物流工业，第三名才是零售物业，第四名是住宅物业。“写字楼还是最吸引全球投资者的，因为写字楼的市值最大，流动性好、透明度最高，常常可以买卖”；而物流业现在是全球非常火红的产业，尤其对于亚洲地区来讲，中国蓬勃发展的网上购物就需要物流业，因此全球的投资者都喜欢物流业。而投资的方式，投资者可以选择自己投资、委托基金管理人、集资和私募等方法投资。

    对于在中国内地投资的机会，金纬表示，房地产投资有两块，第一块是周期性投资，逢高卖出，逢低买地；第二块是结构性投资，而结构性投资在中国内地可以注意三个领域，一是物流业，二是养老物业，三是医院。“写字楼、零售物业相对来讲位于周期的高点，尤其是零售物业，未来两年内下行空间比上行空间大，二三线城市过多的供给，下行空间真的很大”。但对于中国投资者而言，金纬认为，周期性投资反而对住宅市场更看好，尤其是一线城市的住宅市场，因为一线城市有刚性人口的需求，政府政策只是暂时将需求压低了，当政策放开时，这些需求又会起来，尤其是北京和上海，而二三线城市不太适合投资，因为供给太多了。

    而对于深圳的商办物业，金纬认为，上海的商用物业租金高是因为需求的都是金融产业和跨国企业，而北京则是因为没有供给导致租金三年上涨一半。相比较而言深圳商用物业为什么价格低？因为相对来讲深圳增值性产业比较少，还是以制造业为主，所以能承受高租金的也少一点。另外，深圳商用写字楼供给量非常多，当你的供给量多，而需求又不像北京、上海那样可以承受高租金的话，租金就会低一些，而当经济区整合之后，前海写字楼租金往上行的空间是比较多的。