据最新发布的“中国商务写字楼指数”,2014年第三季度,北京、深圳和南京被划分为一类城市,在16个大中城市中排名最高,拥有最低空置率、最高吸纳率,而广州、上海紧随其后,被列为比较平稳的二类城市。

    11月11日,广州第一高楼周大福金融中心封顶,成为广州商业物业市场的焦点话题,高111层的庞大商用物业未来将使广州中央商务区的写字楼供应得到极大扩充。据最新发布的“中国商务写字楼指数”,2014年第三季度,北京、深圳和南京被划分为一类城市,在16个大中城市中排名最高,拥有最低空置率、最高吸纳率,而广州、上海紧随其后,被列为比较平稳的二类城市。高力国际最新发布的分析报告认为,解除限贷对广州写字楼市场投资的影响有限,第三季度写字楼租金和售价都有微升。

    北京过去四年空置率均低于4%

    由戴德梁行作为技术支持的“中国商务写字楼指数”,通过监测国内16个大中城市高端写字楼市场的未来供应、租金、空置、新入市项目出租速度等主要指标得出。

    一类城市中,北京是过去4年间唯一一个可租赁面积始终稀缺、总体空置率低于4%的城市。而北京极低的空置率和强劲的市场需求,主要是由于过去几年间布局于此的金融机构、TMT(科技、媒体和通信)类企业和专业服务机构的持续高速扩张,使新入市的高端写字楼项目吸纳速度较快所致。

    上海在评分体系中与一类城市失之交臂,原因主要是过去一年其写字楼市场的租金几乎没有实质性的增长。上海市多个区域均出现大量新增供应,同业竞争激烈,为确保长期收益稳定,多数写字楼业主选择提升出租率而不是保证较高租金水平。

    分析指出,除目前大量新增供应短期内抑制租金增长外,上海从来都是高质量办公物业需求最为强劲的市场之一,吸引内资、外资企业入驻。上海目前的写字楼空置率大概为8.8%,新入市的高端写字楼项目吸纳速度几乎与北京相同。

    此外在国内16个大中城市中,成都、天津和重庆等城市的写字楼租赁市场活跃度相对最低,被归于写字楼市场因供需失衡而难以被快速吸纳的城市。2014年第三季度数据显示,重庆写字楼的平均空置率已上升至38%,2015年至2019年的新增供应量将是现有存量的4.9倍。

    全国三季度写字楼平均租金220元/平方米/月

    指数总结近十年全国写字楼的租金表现,2005年至2008年,国内主要大中城市高端写字楼租赁市场总体表现较为稳定,2008年第3季度大部分城市高端写字楼平均租金达到阶段性高峰至206元/平方米/月,之后受全球金融危机影响,2009年第 4季度至2010年第1季度,写字楼租金跌至谷底为155元/平方米/月,相比2008年高位水平下降25%。

    自2010年中开始,政府采取大规模经济刺激计划,引发众多企业重组、扩张或升级,因此写字楼租金水平强劲上升,并于2013年第1季度达到历史最高点至228元/平方米/月。此后高端写字楼租金持续稳定,2014年第3季度平均租金达220元/平方米/月,相比第1季度峰值水平小幅下降4%。

    因中国经济增长出现放缓,再加新增供应不断,迫使业主选择牺牲现有租金水平以提升出租率,所以有分析认为,2014年高端写字楼市场租金增长乏力,部分企业租户对扩大办公面积愈加谨慎, 但租赁需求未出现大幅下滑。同时,写字楼租金优惠对于主力租户的吸引力持续增加。

    解除限贷影响有限 广州写字楼交投活跃

    2014年9月底,央行发文正式放松首套房贷认定标准,意味着限贷政策解除,将执行“认贷不认房”的住房贷款政策,为住宅销售市场带来利好,亦将为近年迅速发展的写字楼投资市场带来一定影响,预期将分流部分投资客户。

    来自高力国际的分析报告认为,因广州市场写字楼产品总价高、门槛高,主要吸引自用办公或资金实力较强的投资客户,因此限贷放松对其影响预计将有限,反而优质写字楼投资市场将有望继续持稳健发展态势。

    2014年第三季度,广州市甲级写字楼销售市场表现较上季度活跃,录得全市平均售价为每平方米人民币37180元。受经济基本面向好趋稳的利好及租赁市场回暖带动,本季度广州甲级写字楼销售市场成交表现活跃,包括环球都会广场、天盈广场以及保利克洛维等项目均有一定成交。同时,尽管有新增供应入市冲击,但甲级写字楼平均空置率下降1.6%至22.1%,租金方面有轻微上升至152.2元/平方米/月,其中来自数码/信息科技、金融及物流行业企业租赁需求最为旺盛,外资企业租赁需求表现活跃。

    以物流行业为例,季内中央政府决定进一步开放国内快递市场,全面开放国内包裹快递市场,对符合许可条件的外资快递企业按核定业务范围和经营地域发放经营许可。广州作为华南省会城市,物流/快递业发展迅速,来自外资物流企业需求增长,如美商宏鹰国际货运等品牌落户广州,租赁瑞安中心约640平方米办公场地。

    据悉,2014年第三季度广州租赁成交包括加拿大领事馆租赁太古汇约2865平方米的办公面积、某数码科技有限公预租东塔广州周大福中心约10552平方米及中意人寿租赁高德置地广场约2199平方米等。