许多人都在问，商铺还值得投资吗？资深商铺投资者薛建雄的答案是：虽然有些商铺依然有投资价值，但像前几年那样闭着眼睛买商铺的时代已经过去了。

　　福建人薛建雄是一位商铺投资的老手，从2008年开始投资商铺至今，薛建雄既在商铺投资中赚到过大便宜，也吃过不少哑巴亏。

　　投资商铺曾获12%年回报

　　“其实我最早投资商铺是在福建老家，但投资收益很差。”薛建雄对记者表示，自己在来上海之前就已经在福建老家的三线城市投资商铺，但他发现当地商铺价格很贵，租金却很低，往往一个要卖100万元的商铺，每个月的租金回报不到2000元，年化投资回报率只有2%左右。后来薛建雄慢慢发现，由于中小城市人口规模小，商业体量有限，人们一般都把闲钱拿去做金融投资，很少有人会去开店做生意。而且在大城市做生意更看重你的能力，小城市则更看重你在当地的关系和资源。有关系的话，经营店铺就比较容易成功，反之，则很容易失败，因此往往很难形成规模化的商铺投资热潮。

　　然而薛建雄却发现上海这样的大都会情况截然相反，商铺投资收益好不好，关键看你的投资眼光和经营水平。“我一直认为投资商铺的关键要看人流量，人流量上不去的地方，商铺肯定很难租出好价钱，甚至很难租出去。”薛建雄说道。

　　2009年的时候，薛建雄曾经以9000元/平方米的价格投资了上海奉贤南桥绿地未来中心的一家商铺，然而由于位置没有选好，这家店铺门口少有人经过，所以店铺经常开开关关，后来有很长一段时间都租不出去。

　　2011年，薛建雄新投资的一家大型商铺，则位于上海奉贤南桥镇中心的黄金位置，由于整个商圈已经成熟，加上这家商铺的位置又非常棒，折算下来，薛建雄每年的租金投资回报能高达12%，这还不算过去两年，店铺本身价格上涨带来的超额投资回报！

　　从空置无忧到一铺难卖

　　当然，即使是2009年投资的那套商铺，虽然租金收益可怜，但由于2011年出台商品住宅限购令后，不受限购令影响的商铺一时成了市场热钱拼命追捧的香饽饽，无论是开发商还是投资客，都把商铺视为升值潜力无限的投资利器。然而进入2014年后，薛建雄在考察各地商铺时，却明显嗅到了市场“变味”的感觉。

　　“前两年投资上海商铺，真的是人傻钱多速来，不怕不赚钱，就怕你不敢买，商铺价格一直在上涨。但今年好像是由于整个经济都不景气的关系，加上整个房地产市场都处于调整期，我发现上海市中心好多位置不错的商铺都空着，而在过去，只有郊区缺少人流的地方才会有那么高的空置率。”

　　薛建雄分析认为，正是由于过去几年开发商大干快上，建造了大批商铺，导致市区内一些闹市区的商铺竞争过于激烈，空置率上升，租金回报率下降。另外一个非常重要的变化是，这两年电子商务的快速增长也在迅速抢夺传统商业店面的生意，使得许多商铺生意难做。

　　事实上，过去商铺在经济生活中一直扮演着两种角色，一是投资者作为固定资产的实体物业，二是商铺天然具有的营业功能。因此，前些年即使新开盘的商铺一时半会儿租不出去，哪怕半年一年都乏人问津，业主也不会很着急。毕竟其价值会随着城市化的进程，尤其是商铺周边地段的开发而快速升值。这就意味着即使商铺空置，单是增值部分也能让持有者获利不菲。

　　不过薛建雄觉得这种投资理念的盛行本身就预示着泡沫正在快速积累。“其实去年开始我就一直和身边的朋友说，商铺的泡沫已经非常大了，短时间内还是不要投资了，如今住宅市场似乎已经到了拐点，政府的调控政策不得不重新从抑制房价过快上涨变为紧急救市，而这种救市能起到多大效果也很难说。而商铺想要救市则更难，因为只要城市化进程还没有结束，城市住宅的潜在需求量依然很大，但商业地产却并不存在这样的刚性需求，而且随着空置率越来越高，商铺价格也已经出现了下跌的迹象”。薛建雄说道。

　　薛建雄还介绍说，自己有一位手握600平方米商铺的朋友，自从上一个火锅店租户因为生意不好关门后，至今她的店铺依然空置，何时能够租出去心中根本没底，而她还得每月支付银行将近10万元的按揭贷款，这种压力在她3 年前买商铺的时候是完全没有想到的。

　　同时，随着商铺租赁市场的转冷，商铺买卖市场也正在进入冬天。说到底，投资者都是很现实的，看到涨势喜人，就会拼命跟风；看到市场转冷就会踌躇观望，转而去投资其他市场。从前两年的空置无忧到现在许多新开盘的店铺一铺难卖，商铺市场的冷暖变化令人唏嘘不已。

　　薛建雄总结说：“我觉得商业地产经历了10年的黄金发展期，也是时候该停下来调整一下了，毕竟花无百日红，否则，如果今后空置率一再攀升，最终商铺价格将难逃崩盘的命运。”

　　商铺投资要诀：三句话定乾坤

　　那么在商铺市场由热转冷的当下，是否所有商铺都不再值得投资了呢？薛建雄认为，答案也不尽然。

　　虽然现在商铺没以前那么容易卖得掉了，但也并非所有商铺都不再具备投资价值，未来可能还有比较不错的投资机会，这就要看你的投资眼光了。现在决不能像过去那样拿到碗里都是菜了，绝不是说门口今后会通一条地铁就如何如何，会建一片高档小区就如何如何，位于十字路口的店铺就一定如何如何……薛建雄认为，关键要搞清楚三个问题：一是今后会有多少人从店铺门前经过？二是这些人是走路经过还是开车经过？三是这些经过的人有多少会成为你的顾客？

　　说到底，有没有人会来光顾才是这一切的关键。假如店铺建在高架旁，看起来交通方便，每天车来车往，但由于停车不便，许多人并不会成为你的顾客，所以这样的商业繁荣就只是一种假象。反过来说，如果你的店铺不但建在交通便利的高架边上，而且马路对面就有一个大型购物中心，既是公共交通枢纽又有足够的停车位可以方便停车的话，那这样的商铺相对就比较有投资潜力了。

　　而从整体店铺经营业态的趋势上看，未来所有商品性店铺都很难有非常大的上升空间，因为这类店铺售卖的东西很容易被网店取代，而所有服务性和体验性的店铺则无法被网店取代，比如餐厅，酒吧、KTV，健身、美容美发，等等，这些领域不管电子商务发展得多么庞大，终究是无法代替的。

　　而随着越来越多商业综合体的建成，未来小型的普通沿街店铺的生意也会受到越来越大的冲击，因为今后购物本身将不再是消费者最看重的，逛街所带来的娱乐体验才是最重要的。