在深圳甲级写字楼办公，租金成本有多高？据世邦魏理仕和戴德梁行统计，目前深圳甲级写字楼平均租金达220元/平方米，在全国位列第四，在企业总体支出成本中，租金占据约30%。深圳商报记者昨日采访了解到，办公需求支撑了深圳甲级写字楼租金的持续上涨，这一势头或将保持到2016年。

    现象
    甲级写字楼租金年均涨9.5％

    “2010年底我们进驻福田中心区卓越世纪中心，租下了560平方米的办公楼，当时的租金是160元/平方米，现在已经涨到了300元/平方米，四年时间近乎翻倍。”昨日，一位金融企业人士在接受记者采访时一脸无奈，“租金一般占企业总体成本的20％－30％，而我们却占到了40％。好在公司业绩尚可，就这样一直坚持下来了。”

    据戴德梁行数据，自2010年至今，福田中心区甲级写字楼租金从176元/平方米涨至243元/平方米，涨幅38.1％，南山中心区和罗湖蔡屋围的涨幅分别为37.4％和37.5％。四年来，深圳甲级写字楼租金年均增长9.5％。

    中商情报网刊发的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来办公楼物业的投资年回报在4%～10%，办公楼物业带来的租金收入一直保持着20%～25%的年增长率。

    记者同时从世邦魏理仕了解到，截至2014年第三季度，全国甲级写字楼租金最高的5个城市中，北京的甲级写字楼月租最高，为500元/平方米；香港位列第二，为350元/平方米；上海居第三位，约320元/平方米；深圳位列第四，为220元/平方米；广州为160元/平方米；台北为158元/平方米。

    就成本支出而言，世邦魏理仕的数据显示，一般来说，办公成本不超过总体支出成本的30%，视不同行业而有所差别。

    探因
    深圳甲级办公楼需求持续强劲

    来自仲量联行的数据表明，今年三季度深圳甲级写字楼租金环比上涨4.8%，自2013年第二季度起，深圳甲级写字楼租金环比涨幅已持续7个季度领跑国内其他一线城市。

    世邦魏理仕环球研究部副董事郭丽萍表示：“在前海相关优惠政策的利好因素及本地金融业新设立和扩张的带动下，甲级办公楼需求表现持续强劲，带动整体租金保持积极势头。”

    根据前海管理局最新的数据发布，截至2014年10月31日，前海入驻企业已达到15401家，从2012年底至今，进驻企业及主要经济指标呈几何倍数增长，企业注册数量从253家增至15401家，增长73倍；注册资本从165亿元增至9133.7亿元，增长54倍。

    “就今年而言，大幅增长的前海注册企业和商事主体，产生巨量的办公需求，刺激了租金的上涨，”深圳中原地产写字楼部董事总经理范进佳昨日接受记者采访时如是说，“前两年主要是投资金融类公司大幅扩张，租赁甲级写字楼单位，成为当时最高租金始作俑者，进而拉动了整体租金上扬。”

    趋势
    增长势头或将延续到2016年

    在金田路诺德中心大厦中层租赁办公的一家券商最近缩减了一半面积的大户室，其负责人对记者说：“业主的租金每年保持5%的增幅，现在已经涨到220元/平方米。”

    与这家券商勉强维持不同，一家IT企业选择从罗湖的某甲级写字楼搬到高新科技园。

    “从整个市场来看，确实存在着零星企业搬离现象。就深圳而言，主要是IT类企业和贸易类企业。与此同时，也有金融企业‘新鲜血液’补充进来。”郭丽萍说。

    范进佳表示，每年11月都是租赁合同到期季，新进驻企业以金融、贸易和物流企业居多。

    据中原地产和58同城数据，将近期的租客来源划分，约七成来自前海新注册公司，金融行业占到一半，其次投资、物流业也比较多。

    仲量联行的数据显示，在强劲需求的带动下，深圳甲级办公楼的空置率继续下降，由二季度的6.8%降至三季度的4.5%，为近8年来的历史低位。

    范进佳认为，深圳甲级写字楼租金增长势头有望保持到2016年。届时，因为后海总部基地落成，腾讯、阿里巴巴、华润等企业将回迁到自有物业，造成前期这些企业租赁的办公楼较大面积空置，进而影响租金走势。

    郭丽萍称，从短期看，甲级写字楼供给的剧增将会给租金增长带来压力，预计第四季度租金表现平稳或小幅增长。