电商的冲击一度惹得商业地产从业者焦虑万分，但挑战来袭时，总伴随机遇，近一年时间里，大数据、定位服务等互联网技术，正在被商业地产越来越多地使用，这些技术能在多大程度上改变商业地产的运营？运营之外，商业地产良性发展的根本——长效低成本的资金支持什么时候到来？

　　针对上述问题，经济观察报联合新浪乐居，举行沙龙，邀请中国人大房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员鲁炳全，北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明，北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬共同探讨。

　　关于运营

　　经济观察报：今年购物中心在业态重构和体验创新领域有什么新尝试？

　　李亚明：从我们现在掌握的情况看，三四线城市包括一些五线城市，都在力推城市综合体或商业MALL。这里面有政府的引导问题，不顾人口、产业、消费能力，为招商引资大干快上，有的省政府年初开会定指标，要求2014年所有的县级市一共建一百个购物中心，都搞这种政策摊派了。

　　但品牌并不跟市场的供应量同步发展，开店越来越谨慎，因为他们储备的人才、管理的半径、管理的效率都面临问题，尤其是在三四五线城市，消费力达不到，货卖不动，这些城市，还是在原来的传统百货为主的形式下，做第一个购物中心，我认为对这样的城市来说，也许单体的效益会好。就怕一下子出来一大堆。

　　在一线和一些二线尤其是沿海城市，创新的概念做得比较多，包括围绕宠物的，围绕着儿童娱乐和成年娱乐的，有类似鬼屋这样惊险刺激的尝试。

　　而业态重构，天天都在发生，从资产管理的角度来说，这是常态化的东西，不存在要不要，是天天都要面对的问题。

　　经济观察报：之前都在讲商业地产面临电商冲击。

　　李亚明：电商对传统百货的冲击是最厉害的，对购物中心冲击不是那么明显，百货之所以被冲击，是因为百货这么多年来不思进取，没有应对市场变化的触角了。

　　国外发展到这个阶段之后基本转化，卖不出去的奥特莱斯就打折促销了，国内走的是联营的模式，有人和成本的付出，没有拿货的压力，一般的情况是搞店庆促销，根据绩效和坪效来排行，淘汰末位，谁贡献大就留谁。

　　电商出来之后，线上和线下的价格差距太大，我们考察，美国是线上引流到线下拿货，黑色星期五不会通过物流，美国的物流太贵了。

　　鲁炳全：是的，受电商冲击的主要是传统百货，互联网被作为运营的补充手段，实际是在压扁中间的空间，因为有些消费，比如家庭类、儿童娱乐类、餐饮类等消费是电商无法取代的。购物中心重在体验，跟电商是相辅相成。

　　美国的电商起步那么早，到今天谁取代谁了？我不相信在中国这件事会倒过来发生。

　　经济观察报：很多购物中心正在利用大数据和互联网的理念增强体验，新技术和新理念对购物中心的体验提升作用明显吗？

　　李亚明：包括互联网、热感应、商场Wi-Fi、停车场导航等，第一需要投入，第二需要改造费。线下需要准备好系统和线上端口对接。搜狗地图、百度地图、大众点评的端口、微信、微博的注册会员信息等平行资源的整合，都是要花费的，否则整合不起来。

　　愿意花钱投入才能连接，目前绝大多数购物中心都处于试验的阶段，无非是线上打广告吸引人，线下做点引流。

　　关于资金

　　经济观察报：最近大家都在提资产证券化的问题，如何看待这方面工作推进的前景？

　　李亚明：以前借助银行的杠杆，开发利润可以达到100%多，现在上市公司利润不超过8%。前几年做商业大家能卖就卖，因为市场有需要，捞一把就走了。现在已经开始有政策调整，土地出让时政府便规定了后期的持有规模，结构和产品必须转型。

　　现在怎么做商业？商业如果要持有，一平方米造价5000块钱，十万平方米5亿，开发60万平方米的住宅，一平方米比如挣3000块钱，也不见得能持有一个MALL。

　　如果要解决前面的资金，找信托、基金，找银行贷款，成本都很高。国外的比如CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)回报率是在银行和基金之间，比如说5%-8%之间，现在国内银行存款理财收益都5%了，谁能把国外的钱弄到中国来花，那是最合算的。

　　商业地产第一属性是金融，金融性没有破局，没有退出机制，商业地产想做好很难。

　　鲁炳全：房地产企业尤其是一线房企，大部分是上市公司，为什么要进入商业地产？因为传统的存量土地滚动开发模式已经走到头了，为使上市企业保持核心竞争力和盈利能力，只有进入持有性、经营性物业的投资开发：一是调整资产的结构，增加抗风险能力；二是通过运营，获得经营性物业的现金流，提升资本值，获得投资回报最大化。

　　中国的商业地产要解套，需要突破两个难题：一是运营能力，二是金融配套。商业地产不像住宅地产，马上就能够产生销售，开发期加养铺期，6年能否熬过去？很多熬不过最后死了，烂尾了。

　　做商业地产一开始就要从金融的角度设计产品，而且不要盲目追求大，中国人干事，动不动几十万平方米的商业，我不相信它会活。证券化在中国还是一个空白，但是在国际资本市场是一个常规产品，我们真正可以满足证券化需求的物业、优质的商业物业，少之又少。

　　不用证券化解决持有商业物业，就不要做持有也不要做商业地产。开发商是急功近利的，第一是有资金链的需求，没有金融工具，专业的基金类的金融产品来支撑他，很难做；第二是本身就没有想在这里玩，只是为了应付政府，或者是投机，看商铺一平方米比住宅高两三倍的价钱，感觉赚钱为什么不做一点呢？这就是行业的悲哀了。

　　经济观察报：商业地产领域是不是正在面临洗牌？

　　李亚明：会有这样一天，只有让他们死掉一批，有金融的进来，并购一批，重新做，也许证券化能来，目前很难。

　　郝炬：未来五年内一定会进入商业地产的存量重整时代，要有人破产。我们资源支持没有到位，美国商业地产的快速发展是在REITs的政策出台之后。这几年的牛市，把资产价格炒起来了，土地房子全算上，谁都算不下账来。前几年住宅价格快速上涨的时候可以反哺商业，亏了没有关系，有住宅的钱撑着，整体业态结构里住宅的部分，支撑不了商业成本的时候，没有办法，出路一定是市场的价格，而不是简单的所谓的资产快速上涨之后的价格。一个商业十万平方米，看净现金收益，收益高的是100亿，收益低的可能一分不值。