自贸区的扩围曾引来对上海的各种利好猜想，但是对于产业园区投资者而言可能并不是那么乐观。

    “概念打了很久，但是实施效果并不那么乐观，产业园区内部租金开始回归理性。”高力国际华东及西南区物业投资服务部执行董事汪蓓告诉《第一财经日报》记者。

    而扩围过后的区域，被稀释的不仅有那些被期待的政策，还有产业园区的租金价格。

    公开资料显示，上海自由贸易试验区位于浦东境内，范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里，2013年9月29日正式挂牌。2014年12月，上海自贸区由原先的28.78平方公里扩至120.72平方公里。

    由于上海自由贸易试验区对外运入的货物不收或优惠过路费(关税)，受到了金融企业和从事进出口贸易企业的追捧，自贸区的产业园区市场一度火热。

    世邦魏理仕在自贸区成立不久后的一份报告中曾指出，凭借其在行政、金融、交通、区域成熟度和配套等各方面的优势，外高桥有望迎来跃迁式发展，成为自贸区内未来的CBD，而该区域写字楼租金存在长期上涨的动力。

    该报告同时提到，自贸区内目前少量老旧的写字楼设施从数量和质量上均无法满足扩大服务业开放后膨胀、升级的办公需求。

    “园区内租金开始疯涨，企业都希望进入这个园区。”投资者高明(化名)向记者描述了当时的场景，“但是还有更多的企业只是租一间办公室把注册地放在自贸区以期享受更好的优惠，而实际的办公场所并未改变。”

    高明所属企业在外高桥有一个仓库，主要从事工业物流等方面的租赁业务，高明自己也坦言，在自贸区成立初期自己的业务的确受到极大的鼓舞，大家也对这个市场充满了憧憬，高明也打算继续加大对这个板块的投资。后来高明发现，政策并没有想象的那么好，人气并没有想象的那么高。

    上海市工商局的数据显示，在2014年2月底，自贸区内新设企业数量达6610户，较2013年底增加近3000户。

    记者查阅世邦魏理仕2014年第一季度的报告显示，该季度外高桥保税区内的写字楼平均租金报价为每天每平方米4.4元，较峰值回落25%左右，已接近2013年10月初自贸区刚落地时的租金水平。

    而自贸区在2013年第四季度的写字楼平均租金一度上涨到每天每平方米5.8元。

   “租金报价下调的主要原因是市场逐步回归理性，业主对前期虚高的报价进行了调整。”世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨向记者分析道。

    世邦魏理仕的数据中，2014年是自贸区写字楼市场逐步回归理性的一年，写字楼租金全年下调幅度达37.3%，其中四季度跌幅为12%，目前租金已回落至每天每平方米3.7元。

    不断回落的写字楼租金价格正在逐步回归理性。“其实没有那么多写字楼需求，很多公司只需要一间办公室注册而已。”高明解释道。

     工业物业市场继续稳健，外高桥保税区内的工业地价和优质仓库租金全年分别上涨6.3%和5.0%，优质仓库空置率则由2013年底的21.0%降至7.5%。

    “而由于扩容后银行、投资、专业服务等行业可选择的办公地点范围陡增，且租金成本相近的张江和金桥在区位交通和配套上更具优势，因此外高桥板块写字楼的稀缺性将被削弱，区内老旧办公项目的租金有继续下探的可能。”在汪蓓眼中扩容的选择扩大必将带来更大的竞争。

    “自贸区扩围必然使得整个区域内市场回归基本面，核心企业还是不愿意搬离核心商务区，若是搬离将导致那些优秀的员工由于工作不便离职，这样的机会成本非常高。”汪蓓告诉记者。

    谢晨表示，天津、广东、福建三地自贸区获批所带来的良性竞争将加快上海自贸区的改革步伐，而自贸区的扩容将使自贸区各板块间出现产业和功能的分工，其对原自贸区范围内和扩展区物业市场的后续影响不尽相同。