虽然前海CBD还处在建设初期，但随着政策的利好和注册企业的增多，前海写字楼的投资价值逐渐上升。高力国际公布的研究数据显示，按照目前的土地供给，未来5年前海写字楼供应量缺口达600万平方米，需求远大于供给。因此，前海CBD的写字楼售价和租金都会持续走高，且预计投资回报率将远高于深圳甲级写字楼平均水平。

    未来5年写字楼缺口达600万平方米

    据了解，前海的土地拍卖大致分为两种：一种是以市场价格拍卖给专业的房地产开发商，用于商业地产开发，限制条件比较少，拥有可销售建筑面积的土地。另一种是以比市场低的价格出让给前海的龙头企业自用，以达到吸引这些企业来前海发展办公的目的。

    深圳市土地房产交易中心的数据显示，至今前海共完成14个商业地块的出让。目前出让的15个地块中有9个都已经进入施工阶段，进展最快的项目为卓越前海壹号，将于明年第一季度完成交付。按照出让合同规定，前海CBD里的多数写字楼也会在2018年左右正式投入使用。

    尽管前海CBD还处在建设初期，无法直接体现其市场表现，但注册企业增多对甲级写字楼的需求激增。截至2014年年底，前海注册企业达到20216家，总注册资本达到1.316万亿元，按前海注册企业类型比例来算，预估办公面积需求为800万平方米。而按目前前海的土地供给来看，2020年能投入使用的办公物业项目不足200万平方米，缺口达600万平方米，需求远大于供给。

    前海CBD效应显著租金将持续走高

    根据前海公布的《单元详规》，第二、九单元位于前海深港现代服务业合作区的核心区，致力于世界级金融和科技创新中心的产业规划。同时，这一片占地115.4万平方米的土地未来也是前海高端写字楼最集中的区域——前海CBD。目前，前海CBD拥有2个地铁站，到2020年全面完工，将有5条轨道交通在此汇集。

    高力国际咨询服务部董事袁嘉隆表示，纵观国内一线CBD区域的发展轨迹，随着区域固定资产投资中第三产业比重的增长，以及注册企业数量的增加，CBD区域的写字楼售价和租金都会大幅提升。以上海浦东为例，2013年浦东全社会固定资产投入为1455.2亿元，较10年前翻了一倍多。其中，第三产业投入逐年增加，年增长率超过10%。随着全社会固定资产投入和第三产业投入的提升，浦东写字楼售价也呈现了波动上涨的趋势，年增长率达7.13%。

    租金方面，袁嘉隆介绍，CBD区域写字楼的租金与注册企业呈正相关性。过往10年上海陆家嘴的注册企业增加了20%，租金上涨了29.18%。而北京金融街的这一趋势更为明显，过往10年企业注册数量增长了近50%，租金翻了一番。

    前海作为重点发展现代服务业的核心区域，在规划中第三产业占比超过90%，将强有力地拉高写字楼售价。同时，从入驻前海的企业类型来看，超过60%为租金承受能力最高的金融企业，由此可见，未来前海写字楼的租金应该会持续走高。

    租金回报率远超深圳平均水平

    “目前是投资的最佳时机。”袁嘉隆认为，现在前海CBD写字楼正处于市场售价低位，又是租赁需求最旺盛的时刻，总体而言投资回报率最高。

    袁嘉隆以第一个入市项目“卓越·前海壹号”为例，分析了前海CBD的投资价值。作为最早动工的项目，“卓越·前海壹号”的设计包含两座近280米高的地标性办公塔楼，两座180米高的门户办公楼，以及其他服务公寓、酒店、会所设施等建筑11座，首期入市面积达115734平方米。

    由于前海还没有标准的甲级写字楼项目，袁嘉隆以最近的一栋甲级写字楼（招商局广场）和前海唯一可租的办公楼（前海公馆）作为参照。按照目前“卓越·前海壹号”售价65000元每平方米计算，该项目的市场评估租金为295元每平方米每月，租金回报率为5.5%，远远超过深圳甲级写字楼4%的回报率。“如果再将物业每年超过10%的价值增长空间考虑近来，资金收益相当可观。”

    戴德梁行写字楼部董事罗进良先生也表示，前海的迅猛发展为深圳经济注入了动力的同时也为投资者带来了机遇。“前海的发展为深圳甲级写字楼市场带来大量的需求。”目前，由于前海还处在大规模建设阶段，多数前海注册企业的需求暂时转移到了成熟的商务区，目前福田CBD、蔡屋围、车公庙、南山商业文化中心等商务区分布了大量前海企业，涉及股权投资、商业保理、资产管理、供应链管理等行业。

    72万平方米，库存消化期为23个月

    其中，宝安的库存消化期高达5年。预计今年将有126万平方米的新增供应量，库存压力进一步加大。

    34个写字楼项目 将在未来三年入市

    根据高力国际统计，深圳未来三年全市写字楼总体供应量约500万平方米，预计将有34个写字楼项目入市。但是，由于其中近六成项目以业主自用为主，未来真正投入市场消化的供应量相对有限。

    据高力国际深圳分公司简家宏介绍，今年将有超过百万平方米的甲级或者超甲级的写字楼入伙，主要集中在福田区（53%）和南山区（47%）。但是，其中60%为企业总部自用，留给市场消化的只有54万平方米。高力国际预计，今年之后深圳写字楼市场将会出现几次大的放量，整体空置率会面临上升压力。2016年将迎来放量高峰期，福田区将有139万平方米、南山区将有263万平方米入伙。“深圳写字楼‘西移’现象明显，新增写字楼基本都集中在福田和南山。”

    简家宏认为，尽管中国经济增速放缓，但是深圳仍领先全国平均水平，加之前海强劲的租赁需求，整体上深圳写字楼市场需求仍有很大的发展空间。“深圳的企业扩张速度非常惊人，对办公物业的需求量也很大。”他说，在旺盛需求的带动下，甲级写字楼的租金水平也会稳步上升。但是，因为大量新增供应的出现将加剧市场竞争，福田、后海、前海等片区的租金上行遇到压力。另外，南山后海即将入市的24万平方米写字楼物业因商务氛围有待培育，或将面临一定的招租压力。