2015年1月已经接近尾声，但是此前数度承诺将于2015年1月如期交付的苏州地标性建筑“东方之门”再次与人们“爽约”。而就在2014年12月28日，金鹰商贸集团发布公告，宣布公司以12.86亿元的价格收购了“东方之门”开发商苏州市乾宁置业51%的股权，正式入主该公司。

    从2004年开始至今，苏州标志性的“秋裤楼”东方之门项目如今已经织了11年了，11年来，项目历经数次资金链紧张难关，并已经三度延期交付，2015年1月底在即，从目前来看，项目四度违约已成定局。

    不仅如此，此前《中国经营报》记者还追踪报道过项目拖延支付业主赔偿款的情况，一些业主们表示，项目三度延期的赔偿款本来应该2014年年中左右收到的，他们也是于年底才收到。“我们业主之间互相交流后得知，项目易主‘金鹰’、再度延期交付之后，有人提出退房申请，但我不打算退了，因为我明白退房容易，退钱难。”项目业主王啸（化名）表示。

    对于此次项目再次延期交付并易主的情况，记者分别致函致电金鹰商贸集团以及苏州乾宁置业有限公司方面。金鹰商贸集团相关部门媒介负责人祁小姐表示，对于集团收购秋裤楼“东方之门”的事情，目前公司对外还是以公告为准，此后有最新动态会跟记者联系。而苏州乾宁置业方面则表示，采访回复公司已经拟好，但需要提交金鹰方面统一审核，金鹰方面有批复之后再做回复。

    对赌协议胜算不大

    面临再度延期交房

    从苏州地铁东方之门站出来，抬头就能望见高达301.8米的东方之门建筑，从外面来看，东方之门幕墙等外立面都基本完工。与2014年年底记者来到“大秋裤”采访时相同的是，项目最顶端还有个开口。据熟悉项目的施工人员介绍，穹顶是为东方之门苏式园林总统套预留的。具体完成时间要看施工进度。

    “项目外部基本完工了，但我们知道内部有精装修公寓、有酒店等等，内部装修需要的资金也是非常庞大的，因为项目一直去化缓慢，所以资金回笼也比较艰难。工期拖延，交房推后也属正常。”一位不愿具名的知情人士表示。

    记者致电苏州乾宁置业方面咨询2014年项目销售情况，公司方面表示要等待金鹰方面的批复再做答。而记者登录苏州住房和城乡建设局网站可售房源信息查询频道进入查询后发现，目前东方之门可售房源住宅方面集中在27~58楼之间，目前还有几十套这样的房源。非住宅可售方面数量与住宅相比起来还要多一些。

    而对于项目58层以上的部分，在此前的采访中，项目工作人员曾经对记者表示：“58层以上的60~82层为项目公寓三区、四区目前为产品重新定位阶段，届时大楼建好后应该会以现房出售。”

    而从中原地产苏州方面提供的数据记者了解到，东方之门项目2014年销售总套数为16套，共计2623平方米。其中住宅9套。

    对此，中原地产苏州分公司相关负责人分析表示，大秋裤之所以去化艰难，一方面是因为价格偏高，另一方面也因为开发商在营销上一直没有什么有效的措施。虽然此前有三家代理公司介入协助其项目进行销售，但是它的整体营销体系还是比较乱的。

    在上述人士看来，金鹰的入主可能会给东方之门项目带来生机，因为毕竟金鹰是专业商业地产运营商，但能不能卖得好，也很难说。

    当然，数度延迟交付等一系列负面影响也让秋裤楼雪上加霜。 苏州当地一位不愿具名的房地产业内人士表示：“尽管秋裤楼东方之门项目名声在外，但是我们也知道，它的影响偏负面。11年坎坷造楼路，高负债率以及数次拖延交付，这样一个个负面事件对于客户的分流必然是有影响的。我们知道，东方之门项目目前已经是第四次延期交付了。以至于一些原本潜在的购房者放弃了购买这个项目的想法。”

    对于项目的交房日期，金鹰方面的公告指出，物业项目为一个大型的多用型物业开发项目，物业项目的总建筑面积约为455000平方米，包括住宅公寓、写字楼、商业及设施，酒店以及1880个停车位，项目正在施工中，预计开业项目一期将于2015年年底可供入住。

    在金鹰商贸的官方网站上，记者获取了金鹰商贸关于收购乾宁置业股权的公告。公告如下：于2014年12月28日，本公司的全资附属公司金鹰（中国）与卖方及卖方担保人订立协议，据此，金鹰（中国）将以代价12.86亿元人民币购入目标公司的51%股权。

    目标公司拥有物业项目，物业项目名为东方之门，是一个世界级品质的城市地标和大型商业综合体购物物业开发项目，位于中国江苏省苏州市区地理中心，新加坡工业园区中央商务区和苏州中心项目的核心位置，毗邻金鸡湖西侧。

    值得注意的是，在协议中被业界称为“对赌协议的条款”非常醒目——在协议中，卖方保证，出售可销售面积约为200000平方米（包括住宅及公寓约141000平方米，写字楼约26000平方米以及商业及设施约33000平方米）的物业项目塔楼的收益将不会低于约合70亿元人民币。卖方将补偿收益于2020年1月31日前差额补足。卖方进一步保证，于2015年1月1日至2018年6月30日期间物业项目的销售面积将不会少于109000平方米且销售收益将不低于40亿元人民币。卖方将补偿收益于2018年7月31日前完成差额补足。

    对于金鹰公告中的协议，被业内称为对赌协议。另有知情人士透露，东方之门背后的开发商实在是因为资金链紧张的厉害，无法支撑如此庞大的项目。因为此前项目已经数度延期交付有了不好的影响了，有关部门督促其尽快完工，但乾宁置业方面实在无力支撑，所以出售股权给金鹰商贸。

    上述人士分析道，到2018年6月底，3年半时间至少要卖40亿元，这意味着每年要完成将近12亿元的销售额。从目前来看，金鸡湖周边精装公寓多去化艰难。加上目前秋裤楼旁边还有个苏州中心，据说总建达到了180万平方米，投资额280亿元，在这个区域，同类产品供应量过大且过于集中。商业产品投资热消退，加上附近还有一些新的项目不断进来，铁狮门也在这边布局了，九龙仓新鸿基这些业界巨头们在金鸡湖商圈也都有商业布局，所以从更大的角度来看，目前这一块的总体消费力还未能与巨大的商业体量匹配起来。

    苏州一家融资机构负责人刘先生告诉记者：“从目前来看，金鹰商贸入主对项目的原掌舵人杨休来说可谓有利有弊。如果承诺收益到时无法完成，杨休就要补偿，没钱就只能卖股份，到时这个项目基本上就跟他没关系了。”

    “ 作为项目的幕后老板，杨休也曾放下豪言壮语，比如在其他城市再造东方之门之类的。但从目前来看，开发商尽管很有钱，但是还不足以长期支撑如此一个超大型项目。加上开发商本身也是民企，资源上也不能和国企相提并论。”上述人士置评。

    金鹰入主，是祸是福？

    从相关公告可以看出，按照双方协议，金鹰商贸将协助乾宁置业获得30亿元的新银行融资，以偿付其于2014年11月30日约23.67亿元的现有债务以及向卖方解除北京融普唐投资中心(有限合伙)持有的已抵押的苏州乾宁置业50%股权。

    另据此前相关媒体报道，因金鹰商贸收购乾宁置业51%股权，惠誉评级已将金鹰商贸的长期发行人违约评级展望从稳定修改为负面，同时确认了公司的发行人违约评级和高级无抵押评级为“BBB-”。惠誉分析，出售方兑现该保证的能力有待查证。

    资深业内人士分析表示：“据我所知，金鹰商贸自身的资金链也一点都不轻松，金鹰的苏州新区的项目已经快竣工了，但是目前还没有开盘，武将的项目也是刚开盘没多久。因此金鹰自身在苏州来说也急需要回笼资金。目前，金鹰在苏州已经有两个项目，秋裤楼算是第三个。姑且不论此前金鹰在上海项目的折翅，就目前东方之门来说，金鹰是专业的商业地产运营商，它其实更擅长的是商场酒店的运营，对卖这一块（写字楼、酒店式公寓等）没觉得它很厉害。所以金鹰入主乾宁置业参与管理项目之后东方之门未来是否一片光明还有待观望。

    不仅如此，此前还有媒体报道显示，相关人士分析称：“目前，乾宁置业董事会7个席位金鹰商贸占4席，要通过任何决议要2/3的表决通过。也许金鹰商贸的目标不止是占51%股份，这是个强势的企业，可能要的是东方之门整个项目。”而对于此前双方的对赌协议结局，离协议日期还有几年，我们只有拭目以待。