近日，上海市统计局发布了2014年本市房地产市场综述。在经历了2013年楼市交易繁荣、房价较快上涨后，2014年前三季度本市房地产市场经历了一轮调整，主要表现为开发投资增速回落和楼市销售量减少。但在四季度限贷放松、普通商品住房标准调整及贷款利率下降等多重因素影响下，楼市出现回暖走势。

　　房地产开发投资增速回落

　　2014年，本市房地产开发投资3206.48亿元，比上年增长13.7%，增速较上年回落4.7个百分点。从房屋类型看，非住宅投资快于住宅投资。从投资结构看，土地购置费快速增长。

    2014年全国房地产开发投资总额95035.61亿元，上海居全国31个省市区的第14位，与上年持平。上海房地产开发投资增速居全国31个省市区的第17位，比上年增长13.7%，分别比全国（10.5%）和东部地区（10.4%）高3.2和3.3个百分点。

　　房屋开工竣工面积小幅增长

　　2014年本市房地产开发投资增速较上年明显回落，且投资增长更多依赖土地购置费的快速增长。受此影响，本市房屋施工面积仅个位数增长。2014年，本市房屋施工面积14690.18万平方米，比上年增长8.7%。其中，住宅8525.85万平方米，增长4.9%。

　　受销售房款减少和银行业规范表外业务等因素影响，2014年本市房地产项目本年到位资金5269.9亿元，比上年增长3.5%。从资金来源渠道看，四大类资金呈现“两增两降”。

　　据人民银行上海总部统计，截至2014年底本市中资银行本外币商业性房地产贷款余额12361.53亿元，比上年增长12.1%。其中，房地产开发贷款余额5490.39亿元，增长17.3%；个人购房贷款余额6429.82亿元，增长9.8%。

　　2014年，本市新建及存量住房销售量均出现下降。受此影响，2014年本市公积金贷款当年发放贷款472.2亿元，比上年下降23.2%，而上年则增长49.8%。

　　新建房屋销售面积降一成

　　2014年，本市严格贯彻落实国家和市级各项房地产调控政策措施，采取差别化住房信贷、税收、住房限购、增加土地供应等综合措施，抑制投资和投机性购房需求。由于房价上涨预期有所分歧，前三季度买卖双方持续观望，导致市场交易出现萎缩。

　　其中，新建房屋销售面积降幅超一成。一方面由于2013年本市楼市交易繁荣，成交面积明显高于正常年份，导致基数较高；另一方面由于2014年前三季度市场经历了一轮调整，观望情绪浓厚，导致全年本市新建房屋销售面积减少，降幅超一成。2014年，本市新建房屋销售面积2084.66万平方米，比上年下降12.5%。其中，住宅1780.91万平方米，下降11.7%。

　　从成交结构看，市场化新建住宅成交减少是全市新建住宅销售面积下降的主要原因。2014年，本市市场化新建住宅销售面积比上年下降26%，保障性住宅则增长6.2%。从历史成交量看，自2013年12月至2014年9月本市市场化新建住宅单月成交面积连续10个月低于近5年来月均成交水平，受四季度出台的一系列楼市政策影响，2014年四季度市场化新建住宅月均成交面积超百万平方米。

　　同时，存量房市场交易呈现出前冷后热。卖方撤牌惜售、买方谨慎入市，买卖双方因市场环境低迷，不约而同选择了观望，前三季度存量房交易显得较为冷清，四季度成交出现回升。据市房地产交易中心统计，2014年本市存量房网签面积1719.3万平方米，比上年下降38.3%。其中，存量住宅1454.6万平方米，下降40.9%。从月度数据看，在四季度出台的各类楼市政策作用下，存量住宅网签月均成交量超150万平方米，但相比火爆的2013年本市2014年存量房市场成交量还是出现了较大幅度的下降。

　　新建住宅均价16415元/㎡

　　2014年，本市新建住宅平均销售价格16415元/平方米。从区域分布看，全市新建住宅中，内环线以内区域销售54.28万平方米，占全市新建住宅的3%；内外环线之间区域销售304.81万平方米，占17.1%；外环线以外区域销售1421.82万平方米，占79.9%。全年各环线区域新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内53629元/平方米，内外环线之间23681元/平方米，外环线以外13437元/平方米。

　　从剔除共有产权房和动迁安置房等保障性住宅后的市场化新建住宅的区域分布看，内环线以内区域销售52.38万平方米，占全市市场化新建住宅的6.3%；内外环线之间区域销售148.66万平方米，占18%；外环线以外区域销售625.69万平方米，占75.7%。全年各环线区域市场化新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内54436元/平方米，内外环线之间40345元/平方米，外环线以外20487元/平方米。