重庆市市长黄奇帆被誉为当下最懂经济的省部级官员之一。

    近日，他在重庆两会上公开警示：商业地产过剩风险应该被各界所重视。尽管他的政府班子拥有出色的经济治理能力，但这一次公开发言，是在一次民间建言之后。

    经济观察报了解到，重庆市房地产商会此前曾致函市政府，提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设等十余条建议。

    “重庆比我们好不了多少。”一家全国排行前五名的房企，其成都负责人曾睿感慨道，早年售罄的某优质写字楼项目，如今只要有人愿交物业管理费，业主就不收租金免费让前者入驻办公。

    世邦魏理仕报告称，去年4月全球在建购物中心面积3900万平方米，中国占一半以上。成都购物中心在建面积320万平方米，全球城市排名第二。

    离成渝两座西南大城市数千公里外的沈阳，大量购物中心常见空铺、死铺，已经延续了好几年，但是沈阳的教训似乎没有被其他大部分二三线城市汲取。

    同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。盈石集团研究中心数据则指出，二线城市面临供给压力，成都、武汉、南京排名前三。

    “高速地产开发中，出现增量和消化量不对等，沈阳、重庆都有，表象是商业地产空置率偏高。”一位成都市主管商业的官员直言，商业地产正进入到深度调整阶段。

    “从理论上，随着经济的发展，超前建设的商业物业是可以被逐渐消化的，所以表面上看商业过剩不像住宅那么可怕，谁都幻想能比人家有更好的吸引人气的办法，它就变成了一个温水煮青蛙的过程。对资金成本普遍很高的内地房企而言，根本等不起。”一位全国排名靠前的商业企业高管说。

    新鸿基发展(中国)有限公司董事总经理邓维聪此前在接受本报采访时表示，二三线城市大搞CBD，想要税收就业，但是不认真研究供求关系，没有经济支撑，造出来的东西只能养老鼠，是浪费土地。

    过去十年，在城镇化大旗下，商业地产历经野蛮生长。但是行政主导的造城运动，常常与人的城市化并不匹配，这种矛盾从住宅已经蔓延到了商业。在经济下行和电商冲击的背景下，二三线城市的商业供应风险正不断显露。

    上述成都主管商业的官员透露，成都已在商业土地供应上主动调控，产业立城，除了吸引大企业进驻，还会推出自主创业扶持计划，“房地产增加政府收入，政府反过来建设基础设施，这种模式走不下去了。这一轮调整，将会是深度的。”

    “熬”

    2月3日，成都市高新区。望着窗外鳞次栉比的商业项目，文鞅吐出来一个字，“熬。”

    文鞅是国内一家知名房企的成都商业总经理。内外压力令他和麾下团队感觉压力如山。在公司内部，更将项目总经理称为“熬总”，盼着早日熬过难关。

    多位地产人形容，当地商业总量颇为“恐怖”：购物中心破百，南延线有近60个。世邦魏理仕数据显示，成都写字楼现存量533万平方米，空置率36%。零售商业去年新增近百万平米，未来三年预计供应358万平方米。

    近日记者走访成都部分购物中心，富力天汇、凯德天府、奥克斯广场、苏宁广场、九方购物中心等多项目有商铺空置。南延线附近的奥克斯广场，部分区域数空铺相连；成都核心区的富力天汇，部分楼层近半数空置，不少商铺大门紧锁。

    “不少公司将办公用品都搬进购物中心。”曾睿解释，商铺空太多不好看，好死不如赖活，死掉了就血本无归。

    购物中心的招商成为了买方市场。沈阳某知名购物中心工作的人士讲述，当地很多购物中心是空铺死铺。公司只有组合多个城市项目谈判一个连锁品牌商家，才能争取到更大的话语权。否则，品牌商家会要求大幅免租金和补贴等。

    要养熟一家购物中心，除了拼运营，更要拼输血能力。

    文鞅有时会怀念几年前，商场开业一两年就能做火。如今取得昔日成果越来越难，要做更多互动体验，这也对资金构成挑战。自家融资成本6%-7%，仅能做到不亏。

    文鞅说，很多房企融资成本超过10%，三分之二都在亏本经营，难熬下去。而当初集团给自己制定的3年实现较高收益的任务，也无奈通过申请延长时限，“大环境如此，真没办法”。

    然而从去年开始，成都部分银行便对写字楼市场停止按揭贷款。最近又曝出招商银行对除底商外的商业地产暂停贷款。而未来三年，成都还将有写字楼398万平方米，零售商业358万平方米供应放量，停贷消息无异于雪上加霜。

    怪胎的一幕是，不少写字楼已变相改成SOHO状态的公寓形式出售，“增加居住功能，实际就是为了能快速销售回款，”曾睿说，“金融体系对商业地产保持高度警惕，这种时候，拼的是开发商和银行关系。”“绝大多数企业，日子过得很艰难。绝大多数，不是少部分。”NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏强调。

    热潮

    成都商业地产的开发热潮，从2008年大规模来袭。“当年4万亿经济刺激，全国商业地产热度上升。”一位成都当地主管商业的官员透露，四川又发生地震，国家大力支持灾后重建，需要吸引大量资金和项目。

    不但华润、万达等内地房企蜂拥而至，一向审慎的外资企业亦纷至沓来。九龙仓、恒隆、太古等云集成都，“这种密集程度，全国没第二个。”成都大悦城总经理田维龙说，成都在西部属核心城市，还能辐射到云贵赣青宁等地。

    大悦城地产进行过详细市调，发现成都确实是个典型消费型城市。成都居民会拿50%的收入用做消费。豪车、私家车保有量全国第三，LV、卡地亚消费全国第三。化妆品消费里，雅诗兰黛、迪奥单柜坪效全国第一。国际奢侈品牌入驻量内地第三。

    “正是因为成都浓厚的消费氛围，当地人也很喜欢买商铺，热潮初期，很多商铺一出来，一夜之间就被抢光了，很多初进企业都信心满满。“一位在当地考察了数年的开发商老总说。

    2010年9月，时任四川省委书记刘奇葆提出天府新区规划。当年，成都市政府由青羊区迁至南部的高新区。2011年，国务院批复《成渝经济区区域规划》，明确提到建设天府新区。总面积1578平方公里的天府新区涉及3市7县，成都市占1293平方公里，主要集中在南部。2014年10月，天府新区的审批获得国务院通过。

    就在天府新区热炒的2011年，全国住宅严格限购，土地市场低迷，房企把商业当作转型方向。当年，成都商业用地成交量同比增长33.57%。成都民间机构数据显示，成都土地供应4935亩，商业用地占30%，商业兼住宅用地(商业占大比重)达到27%。到2014年底，成都533万平方米写字楼存量，天府新区占46.8%。

    从政府的层面，能持续贡献税收的商业用地，吸引力不比住宅用地的诱惑小。文鞅说，其一位重庆商业地产商朋友，每年都给政府贡献税收2亿元以上。公司的商业项目每年也能上缴1亿元的税，好的项目贡献更大。“成都的土地推售过程中，住宅和商业占比基本是硬性规定。”一位知名商业地产开发商项目负责人说，平均住宅项目里都有10%-20%商业配比，房企不接受就没地拿。此外，还有大量综合体用地。

    过剩

    城市规划的大手笔，预期在于当地丰沛消费人流随之迁徙，但其效果似乎被高估了。

    以新区中的，南部成都金融总部商务区为例，多是高密度超高建筑和商业，但配套产业却未跟上，消化最少要五年。

    压力还在加大。未来三年，预计成都市将供应写字楼398万平方米，天府新区占65.4%，零售商业供应358万平方米，天府新区有132万平方米之多。“商业供给速度超过消化速度，新区建设之后居住人口和产业却跟不上。做商业地产开发的会吃不饱。”文鞅说，新城里即便是好的购物中心，也只有午饭时才有人气，晚上随着大量新城里的员工返回旧城，商场里就变得空荡荡。

    成都之困，亦是全国之困。

    同策咨询研究部把人均商业面积超过1.5平方米，看作商业地产供求均衡的标准线。在其监测的35个大中城市中，银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上。重庆、杭州、长沙、成都等16个城市，人均商业面积远超过1.5平方米。

    2014年盈石集团研究中心跟踪的20大城市商业物业存量超过7600万平方米，二线城市占72.8%，较年初增加5个百分点。在去总体量850万平方米的新开业购物中心中，近九成是来自二线城市。

    盈石报告指出，成都、重庆、南京、武汉、长沙等城市未来商业物业供应量较高，进入这些城市的商业地产市场应慎重，避免大供应量冲击。“上海附近一个城市的工业园区，正在盖一个高700米的CBD中心，除了蚊子和老鼠，还有谁要去？全国都在建CBD，但是整个城市规划里商业和住宅的比例怎么样是合理的？人口和住宅的比例怎么样是合理的？有几个城市认认真真去研究这个事情了？“新鸿基发展(中国)有限公司董事总经理邓维聪说。“过去几年，许多城市都出现商业用地供应的指标拉升。”蒋鹏指出，政府是游戏规则制定者，开发商是参与者，前者规划导向固然有责任。但大规模供应土地时，开发商多忽略了市场容量有顶的常识，过于乐观地看好市场，缺乏风险预判能力。

    上述成都官员说，高速地产开发碰到经济形势下行。电子商务对商业地产冲击巨大，很多人不愿去商场购物，创业团队也不需要去写字楼。传统发展模式需要改变，商业地产正步入深度调整期。

    化解

    商业地产过剩，背后更深层次的问题在于——产业聚集、经济发展和城市建设速度如何平衡。

    知情人士透露，重庆市房地产商会此前曾给重庆市政府写意见书，提出政府统一控制一级市场新增土地供应；调整土地供应结构，取消商业物业的硬性指标，取消或降低商业项目绿地率和建筑密度等规划指标要求，允许房地产企业取消部分未开工酒店的建设等十余条建议，以控制商业总体体量，防止出现区域性过剩风险。

    1月20日，重庆两会期间，黄奇帆表示要把握好在房地产领域六个方面的供求关系，防止产能过剩带来的重大风险。黄奇帆指出，每1万城市人口配置1平方公里建设用地，就足够了；商业物业1平方米商铺要匹配2万元零售额，否则没钱赚；写字楼供求体量2万元GDP每平方米。黄明确，重庆市今后不再将五星级酒店作为招商引资项目。

    去年年初，苏州市出台商业地产“限售”和禁止“售后包租”政策，甚至规定在一定时间内不再出让商业综合性用地；同年6月，杭州也对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整，部分区域严格控制新增大型商业综合体开发。

    文鞅所在的成都市亦有动作。上述成都当地官员对本报记者表示，政府对土地供应不应简单跟着市场走，要自主性控制调节，持续放量。去年由开发商、企业业主组成的成都市楼宇经济促进会，正在商业地产中的招商招租和市场拓展等方面抱团决策，减少地产资源浪费。“现在要以产业立城，城市建设和空间配置只是一种手段。到目前为止，世界500强企业成都已引进260余个，除了引进来，我们还将在近期推出针对自主创业的扶持计划。”上述成都官员说。

    但亦有房企未看到风险，跃跃欲试打算进入成都。一家排名前20强的上海房企对本报表示，正在积极寻觅进入成都，尤其是操盘商业地产的机会。(文中文鞅、曾睿为化名)