近日，“2015年张江高科技园区建设张江国际创新中心行动方案”正在紧锣密鼓地制定中，有望在近期完成。该举措不仅是对近期浦东新区政府提出的“要加快实施创新驱动发展战略，推进科技创新中心建设”的积极响应，更是顺应了国务院常务会议上提出的“实现创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合，为小微创新企业成长和个人创业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台”的号召。

　　此外，据DTZ戴德梁行华东区企业服务部统计的数据显示，2015年至2018年，上海将出现写字楼的大批新增供应，尤其是在漕河泾和张江等一线商务园区，这将有可能带来短期内整体空置率的上升。DTZ戴德梁行高级董事、中国区企业服务部主管魏超英预计，上海商务园区的租金将维持目前水平，或有所增长。特别是在漕河泾和张江等一线商务园区，2015年与2016年预计将会出现强劲的租金增长，涨幅为3%-5%。2014年第四季度数据显示，张江商务园区的租金为每天每平米3.9元，漕河泾商务园区的租金为每天每平米4.1元。

　　商务园区

　　转型迎合创新型产业集群

　　去年年底，国务院宣布上海自贸区扩展到大陆家嘴、张江等地区，国际知名的地产咨询公司纷纷对此作出上海房地产市场展望，认为该举措将促使对上海优质写字楼以及上海商务园区办公空间的需求在2015年得到进一步增长，自贸区的扩容也将利好上海工业经济。中关村试点政策推广、400亿元创投基金及总理支持“众创空间”预示，商务园区面临新的发展机遇。其中，作为浦东科技创新中心的载体，张江高科技园区在推进浦东科技创新中心建设的过程中发挥着至关重要的作用，其新一轮转型或升级也呼之欲出。

　　莱坊中国区董事孙俊安先生表示：“产业地产需要转型和升级，未来例如张江国际创新中心这类商务产业园区将也将颠覆过往人们对其形式单一、配套设施有限等固有的刻板印象。未来的复合型综合体将要形成创新型产业集群，比如张江高科技园区正在打造“医产业”+“E产业”两大产业集群，产业跨界融合成为主流趋势。”与此同时，孙俊安进一步表示，升级过程中换位思考和超前的规划理念尤为重要，业主和企业的关系不再是简单的租赁关系，而是互利的双赢关系。

　　租金优势凸显吸引高科技企业频频出手

　　事实上，由于具有国际品质的商务园区物业正在涌入上海市场，其高租金的特质必将带动整个市场的租金上涨。据DTZ戴德梁行华东区企业服务部统计，在过去两年中，约25%的商务园区新建物业由私人业主开发或被机构投资者收购并整修或翻新，更早之前的五年该比例仅为7%，增幅达350%。这个新兴的业主群体，通常会在物业交房条件和建筑物外观上投入更多资金，以便在与开发商在竞争中凸显优势。伴随城市核心商务区扩张、基础建设不断完善以及商务园区内商业配套质量的提高，会给商务园区最终用户带来更高品质的体验。同时，魏超英认为，若将商务园区物业与非核心商务区和核心商务区的甲级写字楼相比，其租赁成本与前者相比可节省35%，与后者相比更可节省60%，商业园区的租金优势尤为明显。

　　值得一提的是，高新科技企业在写字楼市场中动作频频引人瞩目。据DTZ戴德梁行企业服务部统计显示出，更多的高科技企业向一线城市聚集。相对于传统租户，高科技企业更亲睐于非核心商务区的大空间写字楼及自持型物业，甚至拿地自建办公园区。对此，魏超英分析指出，由于一线城市有更好的物业及配套设施，可以放大精英聚集效应，吸引并留住更优秀的专业人才。在经济疲软的背景下，高科技行业爆发性的业务增长引领起办公面积需求。风投或上市募集的大笔资金提高了高科技企业的承租力或承购力，加之政策特有的拿地优惠利好下，高科技企业大手笔租赁或自持物业也就不足为怪。