华堂商场撤出北苑后，曾经的战略合作伙伴阳光新业物色到新的同伴。北京商报记者了解到，原北苑华堂已被一家资产管理公司拿下。这家公司计划投入资金将物业改造为写字楼，并引入两层餐饮作为配套。

　　转型写字楼

　　也许是华堂商场的离开，为北苑地区的商业敲响了警钟。据一位知情人士透露，华堂北苑店的“接盘者”为一家资产管理公司，击败了麦肯锡团队标得该地，但这家企业并没有做商业项目的考虑。目前，可以明确的一层以上部分改造为写字楼，一层以及地下部分做餐饮配套。上述人士表示，写字楼部分为散租还在寻觅招租企业。对于一层以下配套部分，该团队已考察了多家购物中心的餐饮业态，计划引入时尚等餐饮。

　　2009年9月16日，华堂北苑店试营业，9月25日进入正式营业阶段。去年8月31日，华堂商场结束了在北苑地区的五年经营。在华堂商场时期，曾有康师傅私房牛肉面、肯德基、味多美等底商。随着华堂商场的离开这些品牌也全部撤离。阳光新业方面曾表示，虽然与北京华堂商场一直有不错的合作关系，但从收益角度来看，合作并不划算。收回北苑店后，阳光新业收益会比原来更好。

　　不过，对于扮演“二房东”角色的接盘者来说，想有好的收益难度不小。北京商报记者了解到，华堂北苑店是阳光新业为其量身打造的商业项目，该项目形态不符合公司业态发展形态，所以阳光新业没有打算自持。如果转型写字楼，接盘者需要投入资金对楼体改造。同时，地处北五环以外，在餐饮配套与写字楼招租中并不容易。

　　招商难度不小

　　基于规划，国贸与望京地区是写字楼云集地带，集群效应明显。与之相比，北苑地区商务氛围相对稀薄。相关统计显示，今年北京将有6个甲级写字楼项目入市，为市场带来建筑面积合计约39.5万平方米的新增写字楼面积。去年底，北京甲级写字楼租金达309.4元/月/平方米，为全国最高。

　　在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，写字楼品质决定入驻企业，项目收益与出租率依赖入驻企业经营能力与办公人群。尽管“写字楼+商业配套”互动简单，但二者是双向拉动的关系。写字楼出租率高、入驻白领收入能力高，拉动配套餐饮组合。

　　郭增利表示，购物中心内90%的餐饮品牌经营面积在300平方米以下，在相关政策的影响下，餐饮品牌更倾向于面积较小、单店平效高的门店，放弃了此前面积大、客单价高的大餐饮。切分成小店后，餐饮招商对品牌、口味等组合更讲究。

　　在餐饮组合方面，北商商业研究院分析认为，原北苑华堂欠缺对时尚餐饮的吸引力。由于需要高翻台支撑，时尚餐饮通常情况下对商圈辐射力有一定要求，否则将付出较高的成本代价。尽管接盘者有两层餐饮规划的美好愿景，但时下走俏的外婆家、绿茶、南京大牌档为主流的时尚餐饮选址挑剔，鲜有走到五环外开店的打算，仅在华润五彩城、龙湖长楹天街等大型商业项目落户。

　　松散的北五环商业

　　原北苑华堂位于北五环以外地区，周边有物美、易事达、上品折扣、北辰购物中心北苑店等商业项目。相比于有龙湖长楹天街、华联BHG购物中心的东五环常营地区，北五环商业较为分散缺少龙头性企业。

　　在松散的商业布局下，北五环商业项目更强调便利性，以折扣店为主的易事达还布局了社区菜店业态。易事达总经理邱宾曾表示，由于北苑社区较大，社区居民购买蔬菜、水果的需求大。但目前，当地社区消费者购买蔬菜、水果大多只能前往较远的一个大型菜市场，不够便捷。邱宾透露，未来还会有更多便民社区服务被引进商场。北辰购物中心北苑店也有了很大变化，该项目一层引入了7-11、味多美、Costa咖啡。