楼宇经济在引进税源、带动区域经济发展方面效应明显。近年来，国内外不断加快楼宇经济建设步伐，如纽约曼哈顿制定税收优惠政策鼓励投资，上海静安区打造商务核心功能区，坚持“错位发展、以高取胜”，浙江下城区实施“三位一体”式共同管理等。

    然而，我国楼宇经济发展仍存在楼宇空置率高、平台载体偏小、基础设施缺位等问题。

    新华社智库江苏中心建议，江苏应组织专门力量制定楼宇经济发展规划，明确发展路径；抓好对已有楼宇资源的改造、建设与整合；构建促进楼宇经济发展的优惠政策体系；改善楼宇经济发展的整体环境；提升楼宇内涵，突出楼宇特色。

    一、楼宇经济已经成为城市经济的重要组成部分

    楼宇经济是指利用城区新开发楼盘和闲置用房，以商务楼、写字楼、科研楼宇、标准厂房、城市综合体、保护建筑和农居SOHO等为载体，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动。

    作为一种新兴经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。一方面，楼宇管理者借助楼宇经济平台向公众展示楼宇信息、招商公告，租户可通过平台查看、筛选意向楼宇，简化楼宇招商流程，提高招商效率。另一方面，政府可通过采集、分析楼宇和企业信息，进行集中化管理，简化了楼宇统筹工作。

    楼宇经济可在非常集约的空间内汇聚可观的人才流、资金流、信息流，创造持续的就业与税收，产生明显的财富与节地效应。发展楼宇经济，能够拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点；促进现代服务业发展，加快经济结构调整；改善投资环境，提升城市的品位和档次；加快城市化进程，优化居住空间。

    近年来，国内外楼宇经济发展加速，呈现出多类型、多业态、多模式的千帆竞发之势。国外楼宇经济的发展以市场主导形成的中央商务区（CBD）模式为主，国内楼宇经济则更多的依靠政府的引导和行政力的推动。

    《2013年中国楼宇经济发展报告》显示，目前，我国楼宇经济发展第一层次城区主要分布在上海、北京、深圳；第二层次城区主要分布在杭州、广州、天津、成都、福州、青岛、厦门、南京、宁波等城市；第三层次城区主要分布在中西部城市的核心城区、东部沿海城市的非核心城区和少数经济发展较好的中等城市核心城区；第四层次城区主要为一些经济欠发达省份的城市所属城区以及一些城市的边缘城区。

    二、世界先进城市楼宇经济发展势头强劲

    （一）纽约曼哈顿制定税收优惠政策鼓励楼宇投资

    美国纽约市曼哈顿区共有3630多万平方米写字楼，其中2202万平方米为A类写字楼；纽约市经济发展局提供的数据显示：曼哈顿中区和低区写字楼的平均租金分别占据全球房价最贵50城（区）第7位及12位。

    曼哈顿楼宇经济的发展经验可总结为四点：一是灵活制定税收及财政优惠政策，如曼哈顿低区振兴计划、曼哈顿低区商业鼓励政策、商业计划和商业扩展计划等。纽约政策还规定楼宇业主或租户必须在楼宇内投资装修，提升楼宇价值，才能享受优惠政策。

    二是注重增加就业机会扶持企业发展。纽约在商业扩展计划、企业迁址及用工帮助计划优惠项目汇总分别都提到：“对于迁址或新增项目，如在最初落户的5年内新增超过100个工作岗位或比迁址前新增一倍以上员工，则每年给予每个工作岗位3000美元资金补贴，持续12年”。

    三是对不同规模的企业明确不同优惠力度的政策。据了解，纽约90%以上企业是小企业，纽约市为了扶持这些小企业的发展，专门于2002年设立了小企业服务部门。

    四是针对不同区域（地理位置）制定不同的优惠政策。如曼哈顿低区振兴计划中的商业优惠项目“提供房地产税减税和商业租金收入税减税，但优惠政策对于从曼哈顿96街以北或其他四个区迁址至曼哈顿低区的租户无效”。

    （二）伦敦金融城依赖世界经济与贸易推动楼宇经济

    伦敦金融城约11平方公里，拥有约2000家金融机构及30万金融人士，世界500强企业中有75%在这里设立分公司或办事处，每日外汇交易量达6300亿美元，是华尔街的两倍之多。

    作为世界三大金融中心之一，金融城具有其他金融中心无可比拟的独特优势，其特点如下：

    一是依赖世界经济与贸易推动楼宇经济。不同于其他两大金融中心，伦敦金融城依赖于世界经济和贸易的发展。据统计，伦敦在国际债券交易、海外权益交易、外汇交易和跨国贷款方面居世界第一。截至2011年3月，在英国设点的外国银行达到251家，数量居世界榜首，约半数的资产由国外银行持有，其交易比重涵盖了美元、日元、欧元和英镑等世界性货币，管理着世界上20%的国际贷款。

    二是生产性服务业高度发达带动楼宇发展。伦敦金融城长期以来一直是世界级的专业服务和商业服务中心，尤其是咨询、法律、会计等生产性服务业高度发达。世界四大会计师事务所在伦敦金融城均设有总部、其管理咨询业总收入为47亿英镑；世界15大律师事务所中的5家源于伦敦金融城，还有逾60家美国律师事务所在伦敦金融城也设有办事处。

    三是独立政府推动金融服务行业的发展。金融城拥有专门的市政机构——“伦敦金融城政府”，其主要提供基础设施维护、经济战略规划及所有相关的服务。政府不仅拥有独特的管理权，还拥有巨大的财富。自2008年经济危机爆发后到2014年，在政府的投资和推动下，金融城优质写字楼的租金上涨了近50%，空置率也从12%下降到了7%左右。

    （三）巴黎拉德芳斯完善楼宇配套设施吸引企业入驻

    拉德芳斯规划用地750公顷，先期开发250公顷。经过几十年建设，截至2010年，区域内入驻企业已超1600家，包括法国最大的5家银行及近200家金融机构，190多家世界著名跨国公司总部和地区总部，拉德芳斯也因此被誉为“巴黎曼哈顿”，其发展经验可归纳为四点。

    一是制定合理的开发机制。区域开发之初便成立了拉德芳斯区域开发公司（EPAD）。该公司既与政府密切联系，对开发建设进行有效控制；又在土地收购、基础设施建设等方面拥有很大自主权，在开发初期通过建设道路、交通等基础设施吸引投资者，并向开发者出售建筑权，取得收入，这一机制使得政府与市场、政府与居民之间达到了较好的平衡。

    二是拥有便捷的交通体系。拉德芳斯在建设初期就制定了人车分流的交通规则，大力发展公共交通，成为欧洲最大的公交换乘中心。目前，拉德芳斯区形成了高架交通、地面交通和地下交通“三位一体”的交通系统，清晰的道路标志也引导车辆快速通过、有序停放。

    三是具有完善的配套设施。1970年，区域快速铁路通车后，在相关交通节点周围建成了小型的购物中心，到80年代，区域内已建成了当时欧洲最大的购物中心，各小区内也有各类超市等。通过完善的配套设施，拉德芳斯成为以商务办公为主，集多种功能为一体的商务区。

    四是拥有良好的景观文化环境。拉德芳斯不仅注重城市景观规划，更注重生态环境建设，在保持建筑的多样性和新旧城的协调性之际，时刻维持写字楼、住宅的合理密度，良好的景观文化环境不断丰富着城市的内涵。

    三、我国先进城区楼宇经济规模初现

    （一）上海静安区以“高起点、外向型、国际化”打造国际商务核心功能区

    静安区是上海楼宇经济发展最早的区域之一。目前，静安区商业商务功能的楼宇已经有 200 多幢，其中高档商业、办公、宾馆楼宇约 110 幢，建筑面积约 430 万平方米。其发展经验可归结为四点。

    一是“站高一层”制定规划。对照新加坡等世界级城市中心城区的发展水平，静安区确立了建设“国际商务港”和“一街五区、南改北建”的规划思路，在《静安南京路发展规划》的基础上，着力推进南京西路“一街五区”布局，明确了静安南京路楼宇经济的发展主线，在已建成的“梅、泰、恒”商业圈的基础上，打造静安寺“金五星”商圈，推进大中里“太古城”商业圈建设，构建静安南京路沿线三大商业圈，同时向南、北部延伸，做厚、做高、做深静安南京路，努力使静安南京路成为楼宇集群、品牌集聚的核心商务区。

    二是“棋高一着”选开发商。静安区坚持鼓励实力雄厚、声誉良好的国际知名开发商参与地块开发，建设高品质楼宇。优质的楼宇业主和物业公司都有自己的优质客户群，能带来优质企业的入驻。政府把这些资源有效整合在一起，打造高品质、高租金、高税收的商务环境，形成“入驻企业-开发商（物业）-政府”三方共赢的运作模式。

    三是打造互融互通的周边环境。静安的楼宇经济由“一”字型扩展为“非”字型，在南京西路沿线开发了以文化、休闲、餐饮功能为主的6 条专业街，与南京西路组合成互补的“立体式”街区，使楼宇与周边专业街区融合，形成了商业商务互动、楼宇街区互补、配套资源共享的格局。而单体楼宇建设中的“留白”和楼宇内公共空间的打造，则构成了广阔的城市公共空间。

    四是坚持国际化经营。区域内跨国公司总部高度集聚，商业类有 LVMH 集团、PPR 集团等众多高端品牌；服务业类有毕马威、奥美广告等国际性公司。国际化人才流、资金流、技术流、信息流等高度集聚，构成了静安区相对完整的楼宇产业生态。

    （二）浙江下城区全面铺开 “三位一体”式共管治理

    近年来，杭州下城区大力发展具有区域特色的楼宇经济，在实施两轮“楼宇经济三年行动计划”后，2013年末，已成功培育税收超千万元楼宇73幢，超亿元楼宇20幢，全区税收70%以上来自楼宇经济。

    据《中国楼宇经济发展报告(2013) 》，下城区的楼宇经济综合实力排名位列第九，政府服务水平排名全国第一。

    2013年，下城区又推出新一轮《下城区楼宇经济发展三年行动计划（2014-2016）》，计划通过三年的发展，培育全口径税收“亿元楼”50幢、“名楼”10幢、“5A楼宇社区”9个。

    下城区楼宇经济发展的特色即采用党建、服务中心和促进会自治“三位一体”模式共管共治楼宇社区，提升服务质量，增强楼宇社区凝聚力。

    一是楼宇社区党建更加正规化。楼宇社区建党委，楼宇企业建支部，下城区一共建立了26个楼宇社区综合党委，管理党员10263名，形成了“一个核心、多个堡垒”的组织架构。

    二是社区综合服务中心为企业解难事。无论企业大小，中心都主动上门服务。根据统计局的调查数据显示，53.85%的楼宇人群享受过社区提供的服务，其中94.67%的人对服务满意。

    三是力邀楼宇员工形成促进会。楼宇社区根据楼宇里年轻白领多的特点，邀请每家企业的员工代表组成促进会，增强社区企业成员间的交流，完善内部治理和互帮互助。

    （三）北京东城区设立首个楼宇经济工作站提供引导服务

    北京东城区的楼宇经济是东城经济发展的重要抓手和载体，且其产权、主体、经营行业等呈现聚集性、多样性特点。截至2013年，东城区以现代服务业为主体的第三产业实现增加值1505.4亿元，占全区GDP的95.8%。

    2013年4月，北京东城区首个服务楼宇经济的工作站正式投入使用，专门为入驻企业提供相关政策咨询和前置引导服务，对强化税源建设、调整产业结构具有明显保障作用。

    除设置服务工作站外，东城区还以多种措施鼓励楼宇经济发展。一是引进奖励。如对金融服务、信息服务、商务服务、文化创意等主导产业及低碳、中医药产业聚集的特色楼宇，按照聚集企业对区财力贡献的一定比例给予楼宇实际经营管理单位奖励。

    二是鼓励楼宇整体功能置换。出台政策鼓励非商务楼宇整体功能置换，对总建筑面积10000平方米（含）以上的非商务楼宇实行整体功能置换转为商务楼宇，并配合全区产业发展招商，给予改造主体一次性奖励。

    三是培育品牌楼宇。为引导培育品牌楼宇，经营管理单位申请对整个楼宇或该楼宇的部分楼栋冠名的，可获得一次性奖励；对经营管理单位愿意按照区产业和投资促进局要求整栋出租或出售的，也可获得一次性奖励。

    四是财税奖励。对于新竣工招商楼宇，自第一家入驻企业签署入驻协议两年内，从区外引进符合区主导产业和低碳、中医药产业企业，对区财力贡献累计达到一定额度，按一定比例给予奖励。

    四、加快江苏楼宇经济发展的对策建议

    近年来，江苏楼宇经济发展迅速，然而，国内楼宇经济普遍存在楼宇空置率高、平台载体偏小、基础设施缺位、企业流动性大等问题。江苏楼宇经济发展要招大引强，就必须促进各种类型的总部在楼宇中“安居乐业”和“全域开放”。对此，新华社智库江苏中心建议：

    (一）制定楼宇经济发展规划，明确发展路径。建议江苏组织专门力量会同有关部门制定楼宇经济发展规划及市、区发展楼宇经济三年或五年行动计划，注重扶持现代新兴服务和以IT产业为代表的现代都市工业，推动发展电子商务、服务外包、数字新媒体等新兴服务业，拓宽服务半径和增长空间，并以新型城市综合体为载体，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域或其分部、研发外包机构、销售中心、财务中心等，打造“MALL”“金融楼”、“信息楼”等，培育特色集聚区。

    （二）抓好对已有楼宇资源的改造、建设与整合。建议江苏深入考察目前全省核心区的楼宇经济现状，建立楼宇档案信息数据库，定期分析楼宇经济现状与发展走势。对已有楼宇资源进行合理改造、修缮，推动形成产业集合和产业链。

    （三）构建促进楼宇经济发展的优惠政策体系。建议江苏在充分调查的基础上，确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，注重引进省内外优势企业。江苏还应建立健全楼宇招商属地责任制与考核激励机制，实行省、市、区政府和街道四级财力分享机制，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，财力由区与街道分享。

    （四）改善楼宇经济发展整体环境。江苏应完善对楼宇经济的长效服务和管理机制，建立一支由经协办、工商、税务、街道及各楼宇物业部门等组成的楼宇经济管理与服务队伍，加强服务型政府建设、完善大项目落地“直通车”式的跟踪服务机制，形成人性化、高效化的营商制度环境。同时，构建起现代化配套服务系统，为楼宇经济提供各种商务配套服务。加快“智慧城市”建设步伐，努力提高楼宇的内外部智能化水平，实现楼宇办公、通讯、办公、安保、消防等“5A 智能化”。

    （五）提升楼宇内涵，突出楼宇特色。江苏应以提升硬件设施和软件服务为重点，打造特色楼宇。在硬件设施方面，不断完善市政、环卫、消防、通信等基础设施，会议室、员工餐厅、停车场等楼宇配套设施和公寓、商业、餐饮、医保等综合配套设施。在软件服务领域，理顺各楼宇的物业管理性质，配备高素质、专业化的管理和服务人员，提供高效快捷的物业服务。