对纷纷进军商业地产开发的房企来讲，2015年“狼”真的来了。这匹“狼”就是日渐发挥作用的“市场之手”。

    12月23日，万达商业在香港上市，可惜当日就跌破发行价。而之前一直被媒体炒作的王健林将取代马云成为中国首富的“奇迹”也没有实现。

    12月29日，百盛商业集团有限公司董事会公报透露，上实发展（青岛）投资开发有限公司为破解资金困局，已降价出售了青岛啤酒城购物中心。

    消息传来，业界纷纷议论，“商业地产究竟该何去何从？为规避住宅行政调控风险而进军商业地产的房企们是否能寻觅到新的出路？”

    近日，商业地产全程服务机构RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的《商业地产·中国潜力城市40强》研究报告（以下简称研究报告）显示，广大中西部城市蕴藏着巨大的商业潜力，商业地产“新一线城市”已经脱颖而出。在刚刚过去的12个月中，快时尚、轻奢品牌在全国开店数量激增40%，连锁咖啡与甜品店增幅甚至高达61.9%。

    RET睿意德高级董事王玉珂在接受记者采访时认为：“通过对国内外大型商业地产开发商以及191个代表品牌在2014年布局的动态追踪，我们可以看到，内陆城市已经大幅追赶沿海商业城市的步伐，并且有望在2015年迎来更快发展。”

    “新一线城市”崛起

    高速发展的中国经济和城镇化进程，正在不断更新人们对城市等级的定义。对于商业地产来说，则呈现了不同的城市格局。研究报告通过对宏观经济与商业地产指标的数据分析，重新定义了“商业地产新一线城市”。其中成都、武汉、杭州、沈阳、南京、西安、重庆、天津、青岛、长沙、宁波、郑州、大连、苏州，共14个城市位列其中。

    RET睿意德执行董事张家鹏坦言，这些“商业地产新一线城市”已经成为开发商和零售品牌群雄逐鹿的主战场。尽管今年以来，在线零售增长迅猛，但实体店销售额依然占据消费总额90%以上。随着中国商业地产步入专业化、差异化发展的新常态，“商业地产新一线城市”必将引领中国商业新的“黄金十年”。

    研究报告显示，在西部的成都、重庆、西安等城市，高端奢侈品逆势扩张，沿海城市则增速放缓。而快时尚与轻奢品牌为2014年带来了更多活力，无锡、太原、南昌、贵阳均呈现爆发式增长。

    凯德商用华西区区域总经理朱文环在接受本报记者采访时同样认为，如今的商业地产开发必须有特色，要为城市带来全新的高品质休闲生活方式。

    12月12日开业的成都凯德·天府购物中心正试图进行这样的探索。

    这个位于成都天府新区的购物中心集合了约270个品牌，包含影城、真冰溜冰场、高端超市、健身全新概念店以及城市创新文化生活一体店五大主力品牌，并汇集了70多家来自世界各地的饕餮美食。项目依据成都市民喜好美食和重视休闲生活的特点，加大了餐饮和休闲业态的占比，餐饮、观影、儿童娱乐、运动健身、美容美体等体验业态占比约70%，以便消费者尽情享受愉悦生活。

    “我们期望打造一个充满欢乐的生活空间，开启蓉城高品质休闲生活新方式，并不断推陈出新，满足引领日益个性化、精细化的消费需求。”朱文环说。

    加速布局中西部

    与2013年相比，内陆城市武汉、长沙、成都、西安、合肥、郑州已成为热门的商业开发潜力城市，大型商业地产开发商正加快在这些城市布局的步伐，不仅有多个新进驻的开发商，原有开发商也表现活跃。

    值得关注的是，武汉和西安不仅在2014年新增多个商业地产项目，房地产投资总额也位居全国前列，并保持着超过20% 的增速，成为商业地产开发新热土。

    从不同背景开发商的项目落位来看，内资的大型商业地产开发商以二线的省会城市或区域型中心城市为重点战略布局方向，同时也向石家庄、太原、兰州等具有政策红利的三线城市布局；而外资开发商则表现谨慎，超过八成的新增项目仍选择在一二线城市。

    “西南、西北和华中地区已成为最具商业地产发展潜力的地区，长沙、成都、西安成为商业地产潜力排名的前三甲。”张家鹏称，“这三个城市各自具备独特的优势，经济发展势头迅猛，商业发展空间较大，正吸引着越来越多的商业地产开发商与品牌零售商入驻。”

    研究报告显示，长沙位居商业地产潜力城市排名的榜首，作为湖南省会，尽管长沙的商业起步较早，但优质的商用物业供给严重不足，不能满足零售品牌入驻的强烈需求；新增购物中心面积则被快速吸纳，空置率长期保持在5%以下。

    新丝绸之路经济带的确定，则为西安带来新的利好经济发展因素。目前，西安的GDP增长率达11%、社会消费品总额增长率达14%，说明西安经济增长的巨大潜力；人均消费支出占人均可支配收入比为72%，消费意愿明显，未来商业潜力空间广阔。

    凭借着近年来政策的扶持及“中亚之窗”的地理优势，乌鲁木齐经济也在快速提升。高达15%的GDP增长率和16%的社会消费品总额增长率，积聚了大量待消化的消费潜力；而其人均消费与收入比高达79%，发展滞后的商业已远远不能满足高涨的消费需求。

    “乌鲁木齐目前的商业处于由传统百货向一站式购物中心过渡的阶段。商业物业存量较少，连锁品牌入驻率低。随着物流条件及整体社会环境的改善，乌鲁木齐的零售商业供给与需求的巨大落差将为这个城市带来巨大的机遇。”王玉珂表示。