上海的三月春光明媚，李强（化名）乘坐地铁到达陆家嘴站，走出站台便看到了这个城市的标志性建筑物东方明珠，不同颜色的彩旗迎着风飞舞。李强走在人行高架上，周围聚集了许多游客，中午十二点，李强找了很久的餐厅都没有找到位置。而李强更加惆怅的是在陆家嘴无法找到一个公司办公的地方，作为一家小型互联网金融企业联合创始人，接近中国的金融中心显然是他希望看到的。

    “写字楼几乎没有位置，租金很高，即使我们可以承受也未必可以进入。”李强在电话里告诉记者。

    作为上海租金最贵的写字楼板块，陆家嘴每年吸引了世界各类金融机构的入驻，还有许多和李强公司一样的新兴公司，更是渴望在这里找到中国金融的明天。

    办公室难求

    在陆家嘴金贸大厦上班的白领小张每天都是乘坐地铁上班，单身一族的她每天的工作午餐都是在外面解决。每天上下班高峰的地铁需要考验她良好的体能，而每天中午吃饭排队更需要考验她的耐心，在上海这个快节奏的城市也是不可避免的。

    “陆家嘴除去人多交通有点堵塞，整体环境干净整洁，而且比较安全。”小张这样评价自己每天工作的地方。

    陆家嘴地区又有大陆家嘴、小陆家嘴、陆家嘴金融贸易区之说。通常外界认为的陆家嘴是小陆家嘴，即陆家嘴地铁站附近的写字楼板块。而大陆家嘴则还包括了竹园板块，由于这个区域也是进入了自贸区范围，所以一样火爆。

    在小陆家嘴板块，其甲级写字楼数量为21栋，乙级写字楼数量为8栋。戴德梁行高级董事、中国区企业服务部主管魏超英向记者介绍，目前陆家嘴的租户主要包括银行总部（外资银行为主）、中资银行上海分行、公募基金、律所和目前新兴的互联金融行业。

    包括东京三菱银行、三井住友银行、瑞穗银行选择陆家嘴作为自己在中国业务的中心，而80%公募基金集中在陆家嘴办公，如上投摩根基金、汇添富基金等，此外如宜信财富、国太控股等互联网金融公司也加入其中。

    记者综合各种数据发现，这里的办公楼空置率仅为2%，目前可出租楼宇仅有上海中心、东方汇经和新华社大楼，但是渴望出租的人却络绎不绝。

    “我们一直为客户寻找陆家嘴写字楼，但是苦于供求关系不对等，客户一直没有找到合适的办公室，但客户并不愿意去别处办公，因此还在努力。”一位地产咨询机构知情人士告诉记者。

    尽管这里的写字楼平均日租金高达11.8元/平方米，但是很多金融机构同李强一样，渴望在这里建立自己的办公场所。而更多的机构则是选择放弃陆家嘴转而去上海人民广场、静安寺等写字楼办公。

    “陆九条”助推

    租金高企，供严重小于求，陆家嘴的写字楼们显得十分“洋气”。

    “这里的写字楼70%是金融机构，30%是律所，最近几年大部分快速消费和工业类企业已经逐渐从陆家嘴淡出。”高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山向记者描述这里的变革。

    金融机构的附加值高，吸金能力强，自然可以承受继续上涨的陆家嘴租金。

    “在自贸区的影响下各类服务机构也将加速进入陆家嘴，聚集效应还在扩大。”知情人士告诉记者，“金砖银行入驻，还有一栋写字楼将全部入驻互联网金融企业。”

    事实上，自去年起互联网金融企业的身影逐渐活跃在陆家嘴板块。而这一切缘于上海在去年10月发布的《陆家嘴互联网新兴金融产业园暨创新孵化基地配套措施》（简称“陆九条”）。

    在“陆九条”中，浦东从办公场所、市场准入、财力扶持、创新奖励和人才服务等方面明确了对互联网新兴金融机构的支持。如在办公场所方面，政府和国资联手，拿出近万平方米的甲级写字楼，同时还利用老旧商业楼宇二次改造的机会，在陆家嘴中心商务区设立产业园。而这样的产业园中的一栋写字楼将全部给李强这样的企业入驻。

    世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨将之理解为政府的一个助推行为，这对于陆家嘴板块写字楼是“锦上添花”，但更为重要的还是市场影响。

    “若是供应充沛，我们估计陆家嘴年均新增吸纳量约20万~25万平方米，但目前看来即使上海中心这样一个超级高楼入市，也只能满足陆家嘴一年的需求。”谢晨表示。

    谢晨认为，国家一直在做金融改革，上海作为中国金融中心这里应该会出现更多的创新政策，而这些先行政策无疑也是聚集金融机构到陆家嘴的原因。

    上海？北京？

    李强沿着陆家嘴的人行天桥步行，环球金融中心、花旗集团大厦、震旦大厦、汇亚大厦出现在眼帘。这些良好品质的楼盘对于租户也是非常挑剔，往往都是知名金融客户，每个租户日租金从10元/平方米~20元/平方米不等。

    目前看来上海最贵写字楼为陆家嘴IFC，日平均租金超过15元/平方米。而今年下半年上海中心入市，从目前招租情况看日平均租金已经超过16元/平方米。

    戴德梁行给记者的数据显示，目前北京金融街写字楼日均租金为18.6元/平方米，其中英蓝国际金融中心达到了日均租金23.3元/平方米。

    目前上海陆家嘴写字楼租金一直在上升，在中国市场仅次于北京金融街板块写字楼租金。

    “北京的金融街写字楼市场基本上是政策引导，很多金融企业都希望靠近政府决策部门获得更多信息，并获得更多的政府支持，因此很多写字楼被国企垄断，并没有写字楼投入市场。上海陆家嘴主要是市场化运作，是一个金融的集聚效应，比如很多银行都希望冠名一栋大厦一样，也是为了自己的品牌树立和效率优先。”魏超英告诉记者。

    目前陆家嘴各大银行集聚，证券交易所、期货交易所等进入大陆家嘴板块，这里的示范效应很明显。

    像李强这样的企业自然希望在陆家嘴树立公司品牌，可是很多高品质开发商对于租户非常挑剔，不仅要求租金提高还要求租户自身实力强大，而互联网金融公司显然还是有一定风险的。

    “因为这样的风险，互联网金融企业的承租能力也是非常强的，这个需要辩证考虑。”魏超英说道。

    谢晨强调，陆家嘴核心区域写字楼还是稀缺的，整个上海的金融中心建设中还会继续集聚高端优质客户。若是陆家嘴有乙级写字楼出现改造机会，将是不错的投资。

    高力国际给记者的一份报告显示，浦东办公楼目前的收益率为4.0%至5.5%，根据投资者的风险偏好，五年投资期限内的预期内部收益率在12.0%到15.0%之间。

    有预测称，陆家嘴潜力远远没有完全发挥，这里的写字楼长期会有更大的增值空间。