告诉你Boss！如果今年公司有计划在广州天河CBD租甲级写字楼办公，那么相比去年，企业将会有更多新选择。因为今明两年，一大波写字楼“Duang”声涌进市场。

    过去的一年，广州甲级写字楼市场新增供应，则全部由珠江新城高德置地广场四期和雅居乐中心两个项目“包揽”，它们共为广州贡献了约17万平方米的新面积。日前，记者从仲量联行及高力国际提供的最新数据得悉：今年第一季度广州市甲级写字楼虽然无新项目落成，但珠江新城的写字楼存量高达215万平方米，为全市最高。而广州甲级写字楼的最后一波供应高峰将出现在明年，未来3年超九城新增写字楼项目都将集中在天河CBD里的珠江新城及广州国际金融城。

    如此密集的供应量，专家对租金价格的趋势会如何看？去哪租写字楼性更有着数？扎堆到珠江新城扩租的豪客来自哪里？这些，记者将一一为你揭晓。

    市场聚焦珠江新城
    天河北租金环比涨幅最高

    无论是存货还是租金，天河CBD写字楼都是全市焦点。

    据高力国际数据显示：今年一季度，广州甲级写字楼市场无新项目落成，全市总存量维持在约401万平方米。其中，天河CBD的存量为337万平方米，占总存量的84%。按子市场划分，珠江新城存量最高，约215万平方米、占全市总存量54%，天河北-体育中心（30%）紧随其后。

    而在租金方面，截至季末，琶洲、越秀、珠江新城及天河北四个子市场均录得租金上涨。其中，天河北-体育中心子市场录得最高环比升幅，月租161.1元/平方米，环比上升2.6%，同比上升4.0%。

    企业可选择空间更广阔
    今明两年超百万平米写字楼入市

    比起2013年90万平方米的新增供应，2014年广州甲级写字楼市场看似有点“缺货”。据了解，高德置地广场四期（北塔）几乎还没投入使用时，就已经基本完成招租工作。

    不过，这种现象很快就会改变。日前，周大福金融中心（东塔）举行了新闻发布会，正式向社会公开招商。而今明两年，完全称得上是珠江新城写字楼新增供应的“井喷期”。

    据仲量联行广州商业地产部总监马炜图介绍，2015年广州CBD写字楼的投放量约为60万平方米，2016年将有80万平方米的超甲级写字楼面积供应。

    据公开数据显示，今年年底交楼的越秀金融大厦写字楼建筑面积约16万平方米，如果仅计算这个项目的新增面积，就已经接近2014年全年甲级写字楼17万多平方米的新增供应量。此外还有珠控国际中心、高德置地广场四期南塔、东塔、侨鑫国际中心这些今明两年入市的项目。

    这意味着，未来一年时间内，珠江新城新交付使用的写字楼供应量将激增。届时，企业租写字楼时有较为广阔的选择空间。对此，仲量联行也发布了相关数据。数据显示：广州累计甲级写字楼供应量逐年提升 ，2007年为189万平方米，2015年达到436万平方米，预计2019年会突破600万平方米大关，而且新供应仍在增长，到2016年会进入新一轮供应高峰。

    内资企业逆袭外企
    甲级写字楼豪客租户75%是内企

    据马炜图介绍，现在珠江新城写字楼的空置率大约是12%。他表示，随着写字楼项目陆续交付，预计珠江新城写字楼的空置率会缓慢上升。不过，他对珠江新城写字楼表示看好：“甲级写字楼新增的租赁需求也非常多，2019年或2020年，珠江新城就会一房难求。”

    “有的本地公司甚至在谈价格的时候，直接说要多一倍的面积。有人疑问，究竟有没有这么多人租？事实上是有的。”马炜图表示，上世纪90年代几乎是外资企业支撑着整个写字楼租赁市场，但现在本地企业有着很大的占比。在目前的市场环境下，他感受到本地企业强大的扩张能力。珠江新城60万新增供应，很大一部分将被这些企业消化了。

    受经济疲软、人力成本上升影响，外企谨慎扩租的消息早已出现在公众媒体上。而以下两家地产服务中介的数据也说明了问题。

    据满堂红商业地产部监控数据显示，2014年的市场成交客户行业中，外贸行业受宏观经济状况的影响较大，扩大面积主要是内资企业。

    仲量联行提供的数据显示，2007年租用广州甲级写字楼的企业中，外资占87%，内资只占13%。到了2014年，情况有了大反转：内资企业成了了广州甲级写字楼的大客，占企业总数的75%，而外资企业的比例下跌到25%。

    “从数字上我们可以看出市场还是有很多内资企业支撑。外资的公司会困难点。”马炜图向南都记者透露，他们公司接触的很多日资、美资的企业已经冻结了扩张计划或者减少面积。“但那些面积很快会被本地企业去承租。”马炜图认为，未来几年，本地企业对消化新增供应的能力不容忽视。

    去年年底，记者也通过商业权威获取了一份“密件”，里面列出了2014年期间全市各大写字楼签下的租客及租用面积。记者数了数，25家租下2000平方米或以上办公面积的土豪企业中，20家是内资企业。

    珠江新城
    未来3-5年最低租

    记者从多家房地产顾问公司了解到，即将入市的几个项目租赁情况都不错。

    有满堂红中介向记者表示，今年是值得进驻的一年。“如果企业今年进驻珠江新城，在未来的3-5年里，租金部分的支出可节省近20%。”

    东塔写字楼项目的负责人曾对媒体表示，在公开招商开始前已提早一年进行预租，目前已有40%的办公楼面积被预租，且确定进驻的意向租户多为有实力的知名企业，其中超过一半为跨国公司和世界500强公司。马炜图说，知名企业进驻有助带动其他企业进驻，预计东塔今年的预租率就可达到七成，明年甚至有望达到九成。

    马炜图还透露，高德置地广场四期（南塔）已经达到100%预租；年底交楼的越秀金融大厦，也有40%被预租。

    今明两年天河CBD
    将投入使用的写字楼

    2015

    珠控国际中心
    高德置地广场四期南塔
    越秀金融大厦
    天盈广场（C 1栋）

    2016

    广州周大福金融中心
    猎德中心项目
    天盈广场（C 3栋）
    侨鑫国际中心
    环球都会广场

    对外琶洲写字楼低价吸纳加班型企业

    高力国际数据显示，在无新增供应的背景下，今年第一季度全市净吸纳量环比下降62%，同比下降29.6%至32772平方米。多个子市场中，仅琶洲子市场净吸纳量于季内录得环比上升。

    但从另一个方面看，琶洲的租金在四个子市场中，月租为100.9元/平方米，比多个子市场租金价格低20-60元/平方米。这意味着琶洲写字楼正在以低价策略大量吸纳租户。

    高力国际办公楼服务业主代表部董事刘凌晴表示，相比珠江新城及天河北吸纳企业总部、外资企业及品牌企业较多，入驻琶洲的不少是广告行业、建筑行业等加班型企业。“因为琶洲有一些设备灵活的写字楼，例如并非使用中央空调，则适合一些加班型企业也可以在非正常上班时间使用写字楼设施。”

    对内企业喜新厌旧从天河北迁至珠江新城

    业内人士指出，近一两年，不少高端租户从中信广场等天河北高档办公楼退租，搬到珠江新城一些新落成的写字楼。珠江新城这些写字楼软件、硬件设施都比较先进，对注重形象的高端客户有很大的吸引力。该业内人士分析，随着今明两年珠江新城多个写字楼项目入市，这种情况相信将更为普遍。

    记者手中的“密件”也显示，天河北商务区是企业出走的“重灾区”。据高力国际分析显示，写字楼的空置空间有限、对价格敏感以及来自于琶洲和珠江新城的竞争，均导致了越秀和天河北-体育中心子市场内部分租户的迁出，季内这两个区域净吸纳量均录得负值。

    珠江新城新增量巨大写字楼租金会下跌吗

    面对如此巨大的写字楼新增量，珠江新城写字楼很快就要降价了吗？

    仲量联行商业地产部总监马炜图：2017年起月租有望涨至200元/平方米

    据仲量联行商业地产部总监马炜图分析，到2016年，受井喷供应影响，写字楼租金会轻微下滑，至2017年-2018年开始逐步提升，甚至有跳升的可能，“有望上升到200元/平方米/月。”

    “深圳写字楼市场核心区域里面找不到租金250元以下的。西塔、富力中心目前租金大概是200元左右。深圳福田嘉里中心最高去到350元，基本300元以下都租不到。”马炜图形容，广州是“滞后”的城市。马炜图表示，自从经历2011年第四季度的历史高位，广州写字楼市场2012-2014年都处于“平稳期”。珠江新城的写字楼租金鲜有大幅上涨，近几年来基本维持在160多元/平方米。

    第一太平戴维斯商业楼宇董事刘晓南：2019年左右会有明显涨幅

    刘晓南认为，珠江新城内西塔、富力中心这类成熟的写字楼，因合同有租金递增的规定，这些写字楼的平均租金有可能会上涨。但珠江新城写字楼总体价位趋于稳定，今年新入市的写字楼入场租金并不会太高。直到2019年左右，珠江新城的写字楼价格可能有明显的涨幅。

    高力国际办公楼服务业主代表部董事刘凌晴：有下行压力或会对优质租户优惠

    现热租的写字楼，如珠江城、雅居乐中心等都拥有国际超甲级写字楼的硬件，同时大体量的供应亦为企业提供大面积租赁和扩张空间。由于未来写字楼的集中供应，预计对珠江新城区域租金产生下行压力，业主或会提供优惠租金或免租期等条款吸引优质租户进驻，对企业来说可能是换租的好契机。