随着近年住宅市场限贷、限购等政策的严控，部分投资需求转向商业地产，不限购、不限贷的酒店式公寓物业市场迅速膨胀。据合富辉煌（中国）市场研究中心统计，2014年广州市十区酒店式公寓成交量达106万平方米，较2013年增加约60%。其中，邦华星际广场、万科云、合景天峻等项目表现抢眼。不过，从去年第四季度开始，尤其是“9·30”新政落地后，二套房买家贷款门槛下调，部分手头有闲钱的酒店式公寓投资客开始往住宅市场回流。而今年第一季，股市持续畅旺，再次分流了大批酒店式公寓投资客。据多位业内人士介绍，眼下部分郊区板块酒店式公寓项目已出现数月滞销，“价格战也打了，但效果很一般。”       

　　一季度行情
　　除南沙外 多区酒店式公寓盘滞销

　　记者走访多个在售酒店式公寓项目时了解到，近期受到二套房贷门槛下调利好及股市异常红火的双重影响，部分郊区酒店式公寓项目都出现了成交放缓的情况，但仍有部分酒店式公寓产品逆市热销。

　　近年酒店式公寓的异常兴旺源自住宅限购政策，此类长得越来越像住宅但性质依旧是商业的物业，颇受预算不多的地产投资客喜爱。不过，也有业内人士质疑此类产品看似宜居宜商，实则是“两头不到岸”的“四不像”产品。由于其商用物业的土地属性，其日后的持有成本普遍较普通住宅要高，譬如两倍于住宅的水电费标准和比肩写字楼物业的管理费用，并且不带学位。从其居住功能上看，酒店式公寓更适合年轻的单身人士居住，并不适合家庭客自住使用。

　　克而瑞房价分析师李权基表示，广州第一季度酒店式公寓热销有两个特点，第一个是自贸区利好地段酒店式公寓，第二个是番禺、黄埔区地段较好的酒店式公寓产品。而对于滞销酒店式公寓来讲，大部分都处于半死不活的状态，主要是价格定价过高，产品区位较偏，投资不被看好的区位酒店式公寓。

　　供需情况：
　　酒店式公寓新增供应量不多 库存较大

　　合富辉煌（中国）市场研究中心总监冯佩云表示，今年一季度酒店式公寓市场新增供应量不多，目前已拿到预售证的仅约21万平方米，但库存量却很大。截至3月31日，广州酒店式公寓新增供应量和库存量合计150万平方米，“如果按去年成交速度，150万平方米的库存量也还好，但今年酒店式公寓行情明显变差了，从去年下半年开始，酒店式公寓项目已不好卖了。”

　　冯佩云强调，目前市场上酒店式公寓产品主要分两类，一种是兼具投资和居住功能的酒店式公寓，多见于市区和区域政策利好明显的新区。另一种是仅有投资功能，因缺少常住人口而居住功能弱化的酒店式公寓，产品多见于无政策利好或无地铁规划利好的郊区。从市场行情看，后者受市场波动影响更大，成交价和成交量的变动最明显。若从区域看，目前广州酒店式公寓库存较高的区域为新黄埔区和番禺区，其次是南沙区，市区酒店式公寓主要集中在海珠、天河和越秀，荔湾和白云的酒店式公寓供应不多。

　　克而瑞李权基指出，从第一季度看，广州酒店式公寓新货供应量为7180套，其中南沙区供应2572套，番禺区供应2356套，两区新增供应量占全市68%。截至3月，广州酒店式公寓存量最大的是番禺区，其次是黄埔区，虽然黄埔区身处广州“东进”发展战略中，但酒店式公寓存量仍较高，价格涨幅将有所限制。

　　南沙一枝独秀？自贸区使然

　　“南沙酒店式公寓的价格和成交量之所以能逆势上涨，离不开自贸区政策利好加持。”冯佩云指出，许多投资客认为自贸区规划落地后，未来两三年内，南沙商业地产的需求将有所上扬。如果投资预算充裕，可首选市区成熟路段酒店式公寓，总价较高，动辄200万~300万元/套，入手后基本不用担心出租率和价格下跌，但对物业短期内上涨空间和租金回报率别抱太大期待。

　　从克而瑞数据看，第一季度广州酒店式公寓除南沙酒店式公寓价格全线上扬外，其余区域均有出现涨跌互现的现象。李权基表示，热门区域南沙自贸区仍有一段炒热时间，对投资客来讲，南沙万达广场、金茂湾仍有上涨空间，投资者可多加关注。投资郊区酒店式公寓首选利好地段，政策利好区域或区域内商圈内酒店式公寓的增值潜力最大，如自贸区范围的酒店式公寓产品，萝岗中心区位地段的酒店式公寓项目。

　　市场声音：
　　投资渠道增多
　　炒股、海外投资更吸引

　　面对市场行情的不景气，酒店式公寓项目的发展商除了在价格上有所优惠，还采取一系列的“救市措施”。譬如引进品牌酒店加盟管理，向投资者承诺统一管理36年不等，提供3%~4%的“返租”优惠。此外，还有部分酒店式公寓项目为客户垫首付，或者延长垫付首付的时间。有个别楼盘则反其道而行之，对外宣扬涨价，但是实际上是不涨，增加曝光率和逼客下订的可能。

　　一位萝岗某在售酒店式公寓项目营销负责人表示，从去年第三季度迄今，他们已经下调价格超20%，“起初下调10%~15%的时候，去货速度还不错。但也就冲了1个多月吧，后来行情也很一般了。”据他透露，同区内有部分同类型酒店式公寓项目的价格曾下探近30%，“因为货量不多，他们价格一松，卖得还不错。”

　　据番禺某酒店式公寓的营销负责人透露，最早在去年初，区内就有个别酒店式公寓项目以近乎清仓价甩卖，“当时市场还不算坏，但他们已经打七折卖酒店式公寓了，结果当时区内大多数投资客都被他们抢了。”该名营销负责人表示，现在郊区的酒店式公寓供应量太大，价格战的作用十分有限。而今年投资客的投资渠道很多，“有些选择入股市，有些会考虑与朋友投资海外房产”，酒店式公寓并非其首选。