如今，传统地产发生转型，商业地产就需要回归到本质——运营上来。运营的本质是盈利。商业地产有一个“商”，商就是要有盈利模式。如果没有盈利模式不叫商，商业模式要和市场、利润和执行有所关联。

　　最近大家对市场、住宅地产还有商业地产都比较焦虑和关注，都在思考市场发生了什么。其实，从去年开始，中国房地产市场确实发生了本质性的变化，从黄金时代转到白银时代。

　　黄金时代的特征是地价、房价增长超过融资成本。在那个时候只要有地、有钱，不管经营好坏都可以挣到钱。在白银时代，房价和地价增长，可能低于融资成本，如果不注重经营就可能带来风险和压力。

　　在中国地产的黄金时代，中国大部分商业地产是出于卖房子的需求来驱动，而不是市场本身驱动。并不是说这个地方需要一个商业中心、需要一个酒店，或者是这个地方需要一个商业街，然后我们建一个商业。大多数是因为我们有一个50万、100万个小区，需要一个配套商业，这样住宅会更好卖。在概念时代，商业对我们传统地产有帮助。

　　2009年，中国传统地产经历了一个拐点，我以为只是一个小的拐点，然而事实并不像我们想象得一样：我们没有想到政府会扔4万亿元，而这4万亿元在中国被继续放大，不仅没有把传统地产下压，反而把泡沫拉升了2倍。

　　当传统住宅或者传统地产遭遇拐点的时候，商业地产现在处于什么状况？

　　今典集团董事长张宝全认为中国的商业地产也正处于拐点期，但与住宅类的拐点意义不同。中国住宅类地产拐点由热向冷，商业地产不完全是这样。中国商业地产可能从中找到机会，从卖东西的场所向体验馆转型。从更高的层面来看是从体验向生活方式转型。

　　就像三亚的酒店，本来招投标就有21万平方米 的住宅，如果要做21平方米的住宅应该能卖得很好，但在三亚这样的度假目的地，卖点在于生活方式，但是卖生活方式不是单一的体验而是综合体验。比如三亚万福，拥有71个餐厅、500个客房、5000平方米的宴会厅，可以保证4000人宴会，6000人同时开会，中间没有一根柱子。还有50个影厅、3个摄影棚，还有最大的儿童互动中心和最大的自助餐厅等。

　　商业项目通过设计和商业的方式把它们整合起来，才能够构成今天有效的生活方式。

　　城市的商业地产与度假地的商业地产是一样的，我们今天不是在城市里面做一个购物中心，而是做一个休闲体验中心。

　　实际上，中国从休闲到度假转型成为基本趋势，但是我们通常将度假理解为到度假目的地，其实不然——中国非常大的度假市场就是本地度假和周末度假。

　　从周五到周日，中国的老百姓怎样度过？在家里度过还是在哪里度过？这些周末的生活需要什么样的形态？这是我们今天可能在做商业资产的时候，提前要面对的一个问题。

　　在概念营销时代，仅仅是有一个概念和内容，而概念和内容之间的关系并没有通过设计很好地整合起来，也是不行的。所以做好商业中心需要好的设计、好的资源和好的团队。多一个概念很容易，但是概念能不能存活，就在于能否运营，并在运营过程中形成利润，最重要的是它不能给你带来真正使用的价值。