近日，世邦魏理仕的发布《2014年上海甲级写字楼租户普查报告》显示，内资企业需求崛起，占上海甲级写字楼租户将近四成。其中，金融服务业的租赁面积比重已从2005年的17.6%大幅上升至33.7%，赶超制造业租赁需求，成为上海甲级写字楼市场最大的需求来源。此外，专业服务业、IT 通信业和房地产业占据了上海甲级写字楼主要需求。

　　由此可见，上海写字楼市场的租户行业结构发生了明显的变化。世邦魏理仕研究部华东区资深董事谢晨表示，“由于土地、人力费用的连年上涨，低附加值制造业出现由市中心外迁的趋势。而金融行业高附加值所带来的高租金承付力及当下国内金融业改革中民营金融企业的繁荣是金融服务类租户在本次普查中独占鳌头的主要原因。”此外，随着第三产业创业潮的迸发，更多企业将根据租金和行业特性采取不同的选址策略，结构性的外迁不可避免。而更多创新型办公模式也吸引着更多创新型企业的进驻，甲级写字楼的租户结构的演变也凸显了行业向专业化、创新化发展后的需求变化。

　　内资金融企业租赁份额增大

　　尽管目前上海甲级写字楼市场仍由外资主导，但世邦魏理仕普查结果显示，近年来，内资企业在上海甲级写字楼市场的份额增幅巨大。2014年内资企业在上海甲级写字楼市场的租户数量占比和面积占比分别达到39.8%和36.5%，较10年前提升19.5和18.9个百分点。内资金融企业的快速成长是内资企业占比大幅提升的主要原因。

　　随着中国金融服务业的开放和发展，金融服务业租户的多元化趋势十分明显。2005年，银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%，而2014年该比例已经下降为63.0%。同时P2P、财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司不断涌现，成为一股不容忽视的力量。值得注意的是，一些新兴子行业小型租户经营的不稳定性亦可能对业主和周边租户造成一定的困扰。

　　写字楼租户结构继续演变

　　与此同时，上海甲级写字楼版图将在未来5年间迅速扩张，尤其是浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江的大规模开发预示着上海商务区建设在东西轴线基本布局完成后，将在现核心商务区的南部出现一个崭新的同样横跨浦江两岸的大型商务中心。随着新兴商务区和核心拓展区内的大规模写字楼建设，原先位于核心商务区内的租户因租金承付能力、行业特质等方面的差异将采取不同的选址策略，结构性外迁不可避免。据测算，核心区租户外迁将大致为核心区外的写字楼市场带来约100万平方米的面积需求。

　　世邦魏理仕中国区办公楼服务部主管执行董事林天春认为，上海的第三产业依然拥有广阔的成长空间，第三产业的健康发展将带来庞大的写字楼需求。从上海经济和产业发展的方向来判断，金融、专业服务以及与消费、医疗、科技创新、文化创意关联度高的行业将成为未来写字楼市场的需求主力，同时内资企业继续扩张所衍生的扩租、升级需求必将使其对上海甲级写字楼市场产生更深远的影响。

　　办公模式创新分化租赁区域

　　在行业租赁需求发生变化的同时，办公市场的开发商同样在根据需求改变。更具服务性、功能性、实用性和孵化性的综合性甲级写字楼成为更多新兴产业和专业服务性产业的理性办公场所。全国领先的商办品牌卓越近日就推出了其全新商办里面品牌卓越E+，该品牌全力打造的“创业垂直生态社区集群”，不仅可以提供极具吸引力的低租金、高品质的办公服务，还融合居住模块和社交平台，同时细分三类不同发展阶段及规模的创业者，对位个性化需求，匹配不同的办公、居住、社交需求。随着创业者能级的不断升级被引入更高阶段的创业体系，形成完整的垂直创业生态链闭环。目前以联合创业接力、UCloud、东华大学旭日工商管理学院、途家、顺丰等多个第三产业和科技产业的合作伙伴，打造出多家共赢的合作平台，共同驱动全新的发展机遇。

　　高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山也指出，在非高品质写字楼中的租户，将可能考虑搬至产业园区，以整合分散的办公室、进一步扩大办公面积或降低运营成本。虹桥及徐汇核心商圈可能受到冲击较为明显，因其地理位置靠近产业园区中较为成熟的临空、漕河泾和虹桥枢纽。在浦东，位于陆家嘴的上海中心在下季度即将入市，有望减缓陆家嘴租金持续上涨的趋势。