“商业地产已经迎来拐点。”近日，中国商业地产联盟秘书长王永平在2015年商业地产年会上表示。

    王永平称，随着商业地产领域竞争日趋激烈，商业地产到了回归以运营为本质的时候了。商业地产将从住宅依赖型转向产业依赖型，商业综合体将与文化、旅游、养老、电商等新兴产业紧密融合在一起。

    记者近日走访武汉房地产市场发现，业内人士和房地产投资机构一致看好武汉商业地产发展前景，其中，体验业态、写字楼和底层商铺发展潜力巨大。

    体验业态扩张抢眼写字楼、社区中小商铺发展潜力大

    近日，全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布报告称，新兴商圈购物中心积极引入体验业态，加速零售物业项目的销售速度。

    世邦魏理仕发布的武汉房地产市场报告显示，今年第一季度，虽然武汉优质商铺无新增供应，但以书店及特色餐饮为代表的体验业态扩张尤为抢眼：新华书城及物外书店分别入驻泛海城市广场及汉阳人信汇，韩国Pelicana Chicken及香港南丫蒸品在武汉天地开出武汉首店。

    5月9日，第35届武汉房展会上，一场“把脉商业地产新趋向”的论坛举行，长江商报记者现场了解到，与会专家一致看好武汉商业地产发展前景，特别是甲级办公楼、社区底层商铺等发展潜力巨大。

    该论坛上，仲量联行武汉董事总经理李杰表示，武汉作为中国城市60强之一，在商业地产方面有着较大的发展潜力。

    李杰具体分析指出，根据仲量联行2015年中国城市60强相关研究成果，全球增速最快的十大城市均出自中国城市60强，除开北上广深4个传统一线城市，天津、重庆、成都和武汉表现最为突出。

    按照仲量联行统计，若无延期，2015年武汉新增的优质办公楼将累计达到70万平方米，为2014年全年新增供应的两倍有余，包括武汉天地2号楼、铂仕汇国际广场、卓尔钰龙国际中心、汉街总部国际等项目。

    除了体验业态和写字楼市场，业内对社区内的底层商铺也非常看好。

    数据显示，2014年，武汉商业地产供应市场一片繁荣景象，总体供应量达到187.23万平方米，相较2013年增加68.67万平方米，增幅高达58%。成交方面，去年全年共成交88.78万平方米，较2013年下降31.09万平方米，成交金额为142.97亿元。

    湖北省房地产经济学会会长叶学平分析这组数据时格外指出，在武汉市商业地产的成交量中，社区内的底层商铺为成交主力，成交量达到商用物业成交量的六成以上，其次是购物中心、商业街和专业市场，占比不到10%，成交量较少。

    在商业地产发展形势变化方面，叶学平表示，自2011年武汉出台限购令以来，大量资金涌入商业地产，武汉商业地产出现爆发式增长。但随着近两年电子商务的飞速发展，传统实体商业模式受到冲击，导致社会预期投资有所降低，商业地产发展受到一定影响。

    在此背景下，多位与会专家一致认为，相较于一些大体量的商铺，人口密集的社区中小型商铺特别是底层商铺，市场抗风险能力较强，对于个人投资者而言显得更加保险。

    自持出租是商业综合体发展趋势

    商业综合体这种形式将是未来武汉市商业发展的主流。中国指数研究院华中分院总经理胡超分析称，未来4年，武汉市商业综合体项目依旧呈现“遍地开花”的态势，推出数量预估占到未来4年上市的商业项目数量的62.5%。

    论坛上，专家分析称，商业综合体的“自持+出租”模式相对整体出售模式而言，无论从长期收益，还是从招商情况分析，都是更好的一种运营模式，也是武汉市商业综合体未来发展的趋势。

    将投资与运营分离

    “中国的商业地产缺的是科学的运营方式。”武汉市合生房地产顾问有限公司副总经理刘庄对长江商报记者表示，如今美术馆、博物馆、艺术馆等文化需求型开发，将成为趋势。

    作为商业地产佼佼者的万达集团，其开创的商业与住宅整体开发模式，让住宅与商业互为依托，互为补充。“商业地产要回归运营本质，创新十分关键。”王永平认为，随着商业地产领域竞争激烈，新型综合体呼之欲出，商业地产将从住宅依赖型转向产业依赖型，商业综合体将与文化、旅游、养老、电商等新兴产业紧密融合在一起。

    王永平分析称，将地产投资与商业运营分离，其实是国际商业地产界的主流做法。这一模式在中国的出现是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。