2015年，百货关门、商业遇冷使天津商业地产再次聚焦到聚光灯下。与此同时，天津商业地产的开发热潮还在继续，2015年天津预计新开业商业面积超325万平方米。在同业竞争和电商冲击双重压力下，天津商业地产该如何突围成为相关各方思考的重点。

　　商业难题

　　作为一个有着浓厚商业传统的城市，天津商业在2015年却遇到了严峻的挑战。远东百货、百盛、劝业场西南角店、津乐汇百货等先后关门停业，使天津商业地产中的重要代表百货业迎来一轮寒潮。

　　值得一提的是，百货业关店不是天津一地的问题，而是全国多个城市都面临的情况。以在天津关店的几家百货企业来看，除了劝业场西南角店停业是天津本地企业进行的业态调整外，百盛、远东、津乐汇等几家公司都是在全国范围内进行闭店。2014年以来，大型连锁百货已经和明确将要关店的数量达到38家，2015年，天津、北京、上海等地都有百货宣布歇业。

　　商业地产顾问机构睿意德董事索珊对新金融记者表示，如果说在早期，百货业态的竞争焦点在于货品的丰富度，现在，竞争焦点已经转变为谁更懂市场和消费者。在电商冲击下，货品丰富不再占有优势，在快经济、快文化占主流的快时尚竞争下，若无法及时调整，就会影响到品牌的总体经营。百货公司与当下主力消费者的需求已经产生了错位，让消费者渐渐疏远了百货公司。

　　虽然百货行业遇冷是全国性现象，不过天津本地也面临着特有的一些困难。截止到2014年年末，天津5000平方米以上的商业设施190个，总面积达到631万平方米，未来两年还有45家综合街区等多个类型的大中型商业。此外，天津市105家重点零售企业的845个零售网点监测数据显示，2014年零售业销售334.38亿元，同比下降8.35%。

　　转型动力

　　同业竞争、缺乏个性、电商冲击等，被认为是商业地产和百货业面临的主要问题。针对这些问题，近日在天津举办的第五届中国商业地产产业化峰会的主题就被定为“2015年天津商业地产直面转型与升级”。也是在这届会议上，天津市工商业联合会房地产商会批准的“天津市工商联房地产商会商业地产专委会”正式成立，希望能推动天津商业地产的转型升级。

　　“作为我国北方重要的商业中心，近年来天津市新建了大批商业设施，商业建设取得了骄人的业绩。但是也存在着零售商业设施存量过多、布局不合理、成本高等一系列问题。天津实体商业急需迎来一轮转型升级。”天津市商务委副主任赵光通表示。

　　新当选为天津房地产商会商业地产专委会执行主任的业内专家陈云峰表示，2013年起天津土地市场出让的土地面积连续在全国排在前三名，天津已经进入了商业地产的开发高峰。但实际上天津的开发商对商业金融用地的开发准备不足，在开发理念、专业建设上与北京、上海相差较大，大多数开发商以散售为主，只强调招商，造成恶性循环，致使商铺的空置率高，影响了开发质量和整个行业的营商环境。“2014年中国商业连锁品牌百强中，天津没有一家企业入围，可见天津的商业品牌仍然很少能够走出天津、迈向全国。创新、转型、升级对天津商业企业来说，已成为眼下最需要做的事情。”陈云峰表示。

　　在商业地产业内，转型升级主要分为两种；一种是被动的转型升级，即当前业态经营不下去时不得不进行的调整；另一种是主动调整，是每过一段时间就要从业态布局和软硬件方面进行调整。“主动和被动都是需要做的，主动就是一年一小调，三年一大调，不断引入最新的商业形态和思路。被动的例子也很多，很多大型购物中心里的百货被淘汰，还有一些小的商户，由于自身的原因或商场经营的方向和经营的条件问题而被淘汰。”天津元易诚商业运营管理有限公司董事长尹宝军表示。

　　未来前景

　　在新金融记者采访到的业内人士们看来，商业地产未来要完成转型升级，主要有两个方式：一是根据自身所在区域特点加大体验性业态比例；二是在线上线下O2O方面做文章。

　　在体验性业态方面，天津大悦城的“骑鹅公社”已经成为全国商业地产中的经典案例，针对年轻人爱新奇、赶潮流的特点，根据天津文化量身定制的室内体验性街区，为大悦城带来了商业死角到黄金旺铺的转变。

　　在见到效果后，全国大多数新开业的商业都在不停加大餐饮、娱乐等体验性业态的比重。也有人给出了冷静的观点，红星商业京津区域总经理孙环宇表示，体验式商业相对于传统的商业而言，更强调顾客的体验心理和购物的立体感觉。不过国内体验式商业也出现了两方面的突出问题：一是体验业态被片面夸大；二是体验业态仅仅在一种空间性的层面上发展是远远不够的。

　　O2O方面，大多数商业地产企业都通过微信、APP等方式进行数据信息采集，希望通过互联网大数据的方式帮助招商和运营。阿里巴巴百购行业JUMP项目总监苗峰表示，阿里希望把基础设施部分打通，利用云计算、大数据帮助商业地产转型。

　　“不管行业如何调整和变化，终将回归到商业原点。无论是企业还是传统行业，都应该为消费者和合作伙伴提供优质的服务，要满足他们更多的消费需求和收益。”孙环宇表示。