近年来，房地产仍是不少苏州人的热门投资方向。尤其不少打着“包租”旗号的商业地产，更让人觉得投资商业地产回报稳定、风险小。事实真是这样吗？

　　最近，在苏州工业园区一处具有地标性质的著名商业地产项目，由于购买并包租其酒店式公寓的回报率从前三年的6%下降到现在的约3%，百余名业主拉着横幅声讨开发商，还准备与开发商对簿公堂。

　　律师告诫，选择“包租”方式投资商业地产具有很大风险，投资者应清醒，“入市有风险，投资需谨慎”。

　　投资收益直接“腰斩”百余名业主拉横幅声讨开发商

　　王女士是该商业地产酒店式公寓的一名业主，参与了声讨开发商的行动。她告诉记者，该商业地产项目位于园区湖西中心区域，地理位置极佳，加上开发商承诺“包租十年”，所以尽管2011年单价高达每平方米约2.5万元，她还是毫不犹豫地买下一套。

　　王女士介绍，买房后的她和其他业主，都与当时开发商指定的物业公司签了一份长达十年的“包租”合同，约定前三年（2014年6月30日前）每年的投资回报率为房价的6%，后七年（2014年7月1日后）投资回报率为浮动回报率，具体看酒店式公寓的经营水平。但去年7月1日之后，实际回报率下滑了一半，甚至低于银行存款利率。购买该酒店式公寓的业主多出于投资目的，这么低的回报率令他们无法接受。业主们认为，物业公司在经营方面存在猫腻，成本里有许多不合理开支项目，造成了他们收益的大幅缩水。

　　据了解，业主们买房时的开发商与现在的开发商不是一家。原来开发商所属的上市公司，已被现在开发商所属的上市公司收购。业主、原来的开发商、现在的开发商、与业主直接签“包租”合同的物业公司，加上由物业公司聘请实际管理酒店式公寓的管理公司，其中法律关系十分复杂。现在开发商的负责人在接受记者电话采访时，明确表示愿意通过法律途径来解决与业主的纠纷。但包括王女士在内的多名业主也担心走法律途径会拖很长时间，进一步损失投资收益。

　　商业地产一旦过剩“包租”不利于市场长久发展

　　对于王女士等业主的遭遇，苏州仲裁委员会仲裁员、江苏新开利律师事务所主任高级律师周俊坦言，业主购房投资，投资有赚有亏，亏了就找别人讨说法的做法不合理。讲到底，开发商虽然采用“包租”方式销售，其中暗藏种种“陷阱”，但业主签合同是自愿的，是市场行为。

　　但情况远没有这么简单。去年，观点房产网、和讯房产网等网站刊发、转发一篇署名文章《商业地产深陷过量泥潭　苏州祭出“售后包租”禁令》。文中说，据不完全统计，目前苏州市区范围内（除吴江）已建成的各类商业体总量超过170个，还有一批在建项目和待建地块将上市。苏州商业联合会的报告指出，苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米，远高于西方发达国家水平，处于过剩状态。

　　但采用“包租”形式销售商业地产在某些区域也有积极的一面。周俊介绍，在一些人气不足的新开发地区，开发商以“包租”形式销售商业地产，既能保证获利，也可以培育市场，同时还能让投资购买者有一定的投资收益，还可以带动周边地区发展，是多赢的结果。

　　“但在过剩情况下，投资者如果盲目购房投资，获得的回报收益远远不符自己预期，可能会引发影响不好的社会事件。而缺乏对开发商的监管，可能影响整个商业地产市场的良性发展，因此政府要进行必要的调控。”周俊说。

　　什么是“售后包租”

　　上世纪60年代美国出现了名为“售后包租”的房地产投资方式，后盛行于日本、中国香港等地，刚开始火爆一时，但很多情况下会造成烂尾楼并引发房地产泡沫。我国《商品房销售管理办法》对其定义为：房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

　　苏州已发全面禁令

　　2011年最高法院公布的司法解释规定：没有真实的房产销售而以房地产售后包租形式非法集资的最高可判刑十年。2014年2月，苏州市政府发布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，全面禁止售后包租。

　　“售后包租”问题多

　　开发商

　　迅速回笼资金：“包租”与“售后包租”都是商业地产销售阶段的一种促销手段，根本目的是让人来买房子规避法律风险:而找一家第三方公司与业主签“包租”合同，规避法律风险减少很多麻烦：可以跳过交房环节，装修、面积等争议要过好几年业主才能发现。

　　降低成本：对开发商来讲，房价是自己定的，前三年支付给业主的基于房价的固定收益可以当成低息贷款，因为实际贷款利息远高于给业主的固定收益，开发商降低融资成本，又可以从中获利。

　　投资者

　　维权难度大：等“包租”期结束，一旦业主收房发现有问题，交房时间过了好几年，再维权难度极大。

　　虽然住建部已明确禁止售后包租，但仅属于部门规章，根据《合同法》规定，规章不能作为认定合同无效的法律依据。

　　投资风险大：商业地产“包租”往往一签就是十年，其中前三年是固定收益率，后七年是浮动收益率。许多投资者觉得，我国房地产发展总体形势是往上走的，后七年的浮动收益率肯定会高于前三年的固定收益率。但投资回报率很可能远远达不到预期。