开公司没有片瓦遮头也能享受自贸区优惠？虚拟注册地址究竟是什么鬼？南方都市报记者近日走访南沙、前海、横琴三个广东自贸区片区发现，三地写字楼均有较大缺口，写字楼的建设进度和价格差异甚大。在深圳前海，写字楼租金可比肩福田CBD。

    用集装箱拼装成的前海管理局。

    横琴宝中路3号，尽管天花板掉落，但为什么不少企业都用此地址注册呢？

    开公司没有片瓦遮头也能享受自贸区优惠？虚拟注册地址究竟是什么鬼？南方都市报记者近日走访南沙、前海、横琴三个广东自贸区片区发现，三地写字楼均有较大缺口，写字楼的建设进度和价格差异甚大。在深圳前海，写字楼租金可比肩福田CBD。而在广州南沙，因以住宅开发居多，写字楼和商业项目均处于偏低档次，写字楼租金上涨相对还没那么快，但需求还是较紧俏。此外，南都记者在调查中发现，不少企业目前正选择以注册虚拟地址的方式进入自贸区。三地自贸区官方均通过各种途径发放了一些虚拟地址，以解决企业燃眉之急。

    自去年12月广东自贸区获批以来，前海蛇口片区的企业入驻数量保持着日均100家的高增长率。截至今年5月31日，该片区企业注册总数达3134 6家，较前4个月增长11.2%，注册总资金达18376.03亿元，其中注册资金达10亿元的企业有266家，注册资金达5亿元的企业数有525家。

    南沙自贸区挂牌一个多月时，据南沙政务中心工作人员介绍，今年以来已有超过1500家企业明确到南沙自贸区注册，已完成注册的企业有1100家，其中已有50家总部企业、26家电商企业、48家融资租赁企业。

    横琴自贸区从今年4月23日挂牌到5月底，新成立企业也有722户，注册资本达到192亿余元。

    不断增长的企业数量自然催生了自贸区办公需求。万科前海企业公馆就是应前海企业迫切的办公需求而生的窗口项目。

    随着高端金融和专业服务机构的进驻，让前海企业公馆近似于金融产业园，也让它的租金水平达到了一定高度。据了解，其目前已出租办公楼的平均租金水平，可以达到每平方米每月250元，最高的能达到每平方米每月320元。据某机构最新研究数据显示，今年一季度福田CBD区域写字楼租金水平在每平方米每月270元左右。看来，前海蛇口片区的租金水平已和深圳福田CBD的不相上下。

    而南沙的写字楼租金上涨相对还没那么快。南都记者从第一太平戴维斯发布的数据报告了解到，目前南沙以住宅开发居多，写字楼和商业项目均处于偏低档次，写字楼的租金水平较低，仅20-30元/平方米/月，尚不及珠江新城写字楼平均租金的零头。

    与珠江新城均价130元/平方米的租金相比，目前南沙主要以乙级写字楼为主，租金相对较低。像南沙自贸区的奥园金莎广场和华汇国际广场，目前租金26-30元/平方米，租金回报率约在3.2%。

    而珠江新城当下的平均租金已经去到130元/平方米/月，最贵的甚至要达到400元/平方米/月。“南沙自贸区的写字楼只占其零头。”

    值得关注的是，在珠江新城等中心城区写字楼租金高企、交通拥堵等情况下，越来越多的大型企业开始在近郊寻找更为适合的办公地点。有业内人士指出，这对自贸区南沙来说是重大利好。有业内人士预计，随着自贸区的发展，未来南沙明珠湾商务区写字楼售价将高于现有水平，租金预计会有明显的提升，租金回报率应在4%以上。

    写字楼缺口调查

    南沙：5月成交1007套　环比涨1倍

    大批企业的入驻为写字楼等商业产品带来了大量的需求。据网易房产数据中心显示，今年5月南沙区一手办公成交量达1007套，较4月500套的成交量，环比上涨超一倍，而与去年5月仅1套的成交量比，更暴涨了1000倍。

    南都记者日前踩盘发现，南沙奥园金莎广场银座位置近十字路口，人气不错，但是楼盘的门面比较荒凉，几乎全关，门面装修好的也不多。南都记者从物业处了解到，剩下的单元大概不到总数的1/5，已出租400多个单元。办公单元剩下的都是毛坯，面积90-155平方米，租金大约是每月每平方米30-35元。物业工作人员表示，自贸区批下来后房子出租得很快。附近还有中华广场，估计也只剩毛坯了。

    在南沙政务中心附近的写字楼南庭大厦，其物业告诉南都记者，目前仅剩1间可以出租，租金每月2700元以上，加上水电分摊大概2800元，不讲价，而且每年租金递增5%。租期则是两年起租，但最多签三年。她表示没有1500元月租的房子可提供。

    南沙某商业项目负责人表示，目前，南沙甲级写字楼物业相当稀缺，但该区已有多个甲级写字楼在建，有的已进入在售阶段。如中惠国际金融中心目前在售40-1000平方米写字楼，均价20000元/平方米毛坯出售，预计今年年底交楼。此外，在南沙自贸区核心地带，香江集团正在打造总部聚集区内第一座甲级写字楼。目前，该项目正在销售公寓阶段。

    前海：三大项目预计下半年才能交付

    而在前海，由于这个片区是2006年后填海造陆形成，开发时间较晚，目前区内成规模的企业办公场所基本只有万科企业公馆、深港青年梦工场等，以及用集装箱拼装成的前海管理局以及e站通服务中心的办公楼，其余配套设施较少，办公面积同样供求不足。

    为了满足快速增加的企业入区办公的需求，前海也加快了建设速度。地铁前海时代、前海香江金融中心、前海卓越金融中心等三大项目已实现封顶，预计今年下半年交付使用。位于前海的公租房龙海家园相继入伙。自贸大厦、世茂、金立、香融、顺丰、信利康等项目基坑施工已完成。民生电商、腾讯、招商启动区、嘉里等项目正进行前期规划报建，即将进场施工。

    横琴：交付使用最快的也要等到明年底

    横琴写字楼供求量也不见得充足。据珠海红馆房地产顾问有限公司提供的数据显示，横琴在建、准备建的商业、写字楼、酒店、公寓综合项目共有55个，办公面积少则5000余平方米，多则20余万平方米。

    据红馆介绍，2014年一年，横琴写字楼成交面积约9万-11万平方米，总销售额约30亿-40亿元。该机构预计，今年下半年，岛内将入市的写字楼项目供应量会达到20万-30万平方米。只是，这些“将入市”的写字楼离交付使用还有很长一段时间。

    据横琴总部大厦相关工作人员介绍，横琴总部大厦是整个横琴岛上建得最快的写字楼综合项目，预计2016年年底交付使用。“其他大部分还在打地基”。据南都记者了解，目前有许多写字楼聚集在十字门中央商务区，如南方金融传媒大厦、中大金融大厦、中交南方金融大厦等，确实都还处在打地基阶段。据某工地一位不愿意透露姓名的工程师告诉南都记者，横琴大多数办公写字楼5年后才能投入运营。

    前海效率
    用333个退役集装箱4个月拼成一栋建筑

    前海自贸区的基础设施建设早在2013年就逐渐开始。一般建设周期需3-5年，当时没有写字楼可立即提供给大量入驻企业使用。即便是前海管理局的办公场所，也是一个临时建筑。但这个9000多平方米的大规模建筑，仅用4个月时间就完成了。

    为何如此高效率？原来，这个位于前海展示厅南边的办公场所，是中集集团用333个“退役”集装箱加工组装而成。此后，e站通服务中心的办公楼同样由用集装箱拼装而成。

    当年，为尽快满足入驻企业的需求，前海管理局还决定借鉴美国硅谷经验，采取BO T模式，启动企业公馆、交易大厅、会议中心及临时生态公园的建设。当年8月，万科中标成为投资人，出资约8亿元进行建设，并在8年后将该项目无偿移交给前海管理局。