在经历过大盘时代、豪宅时代和公寓时代之后，番禺区华南板块的高端写字楼项目今年也将开始爆发。政府把最核心的万博板块留到最后才来开发，有人认为这是板块成熟、商业气氛形成的水到渠成的做法。不过市场人士对该区新出现的高端办公产品将受到区内租金成本更低的产业园区写字楼以及相邻的南沙自贸区办公产品的两面夹击而表示担心。

    未来万博办公物业将达到140万平方米

    随着万博的番禺万达广场开业，万博这一一直围闭着的大工地更多地进入了人们的视野。近期，就在兴南大道通往万达广场的短短几百米的距离，好几个楼盘的售楼部竞相开放。除了一直还在进行的万博地下工程、地铁工地等，好几座高楼已经拔地而起。这些高楼中，四海城、诺德中心、荔园地产中心等，都即将推出高端写字楼产品。据不完全统计，今明两年万博板块将推出的高端写字楼项目可达到50万平方米。除了上述项目，万博板块未来将推出广晟国际数码产业中心、番禺信息产业基地总部、番禺天河城、奥园中央广场、敏捷广场等，多数也均有高端写字楼项目的配置，所有项目建成后，万博板块写字楼项目的供应将超过140万平方米。

    据统计，广州去年一手写字楼的网签面积约为40万平方米，珠江新城、琶洲、金融城等多个热点区域将分薄番禺区写字楼的成交份额。

    价格方面，万博核心板块首个开卖的高端写字楼项目——四海城写字楼部分预计均价为1.8万-1.9万元/平方米。距离板块核心区域稍远的地铁3号线汉溪长隆站附近的综合体项目保利大都汇，售价也是1.8万元/平方米起。该价格与目前番禺华南板块的住宅单位差距不大，比起万博附近的住宅楼盘如万科欧泊等，写字楼的价格比住宅单位还要低。

    区内高端办公项目能否吸引投资买家

    有人认为，万博板块写字楼项目的推出是水到渠成，类似当年的珠江新城，也是先卖住宅后卖写字楼的。作为华南板块最后开发的万博板块，本身的规划就是以商业、办公为主。目前板块内公寓产品同质化程度太高、产品过于千人一面的情况下，反而做纯办公的写字楼项目出路会更好一些。例如荔园地产就将原来荔园悦星项目的部分公寓产品改为写字楼发售，楼盘也更名为荔园地产中心。高力国际的相关负责人也表示，万博板块超大规模的地下空间开发、立体的轨道和交通系统等都将为板块带来翻天覆地的变化，因此必须用发展的眼光来看待板块的高端办公项目。

    不过，不看好该板块高端写字楼项目的也大有人在。“番禺作为中央商务区以外的副区域，各类型的科技园区、产业园区的写字楼可以跟核心商务区的写字楼形成互补:办公的绿化环境更好、企业的办公成本更低、员工的生活居住成本也更低，就是这类办公物业最大的优势。即使是区内出现5A级的写字楼产品，短期内由于竞争不过商务氛围更好的市区中央商务区，写字楼项目的租金水平很难上得去。这在一定程度上会限制了买家的投资热情。”番禺一地产投资机构的负责人江涛向记者表示。也有业内人士指出，比起番禺来，目前南沙自贸区的高端办公产品似乎更有噱头。

    万博写字楼能引来哪路金凤凰？

    万博即将推出的高端写字楼产品，发展商将吸引哪一类的公司和企业进驻？做好产品的定位，也是关键。四海城写字楼目前开放的两个样板间分别定位为 “设计公司”类型及“贸易公司”类型。两款展示板房均体现了产品的高实用率、开放自由、灵动分区的特点。荔园地产中心则宣传楼盘将扮演对接大学城中央智力区的智库角色，利用靠近大学城的优势，直接对接大学城上万高新科技企业的办公需求。

    业内人士表示，番禺区万博板块的高端写字楼项目除了现在价格相对比较低的优势外，只有推出不同于天河金融城、海珠琶洲、南沙未来高端写字楼项目的特色，针对番禺本地的珠宝行业、服装行业等提供个性化的办公需求，才能有更广阔的市场。